Является ли здание магазина «Фаворит» самостоятельным объектом недвижимости

You are currently viewing Является ли здание магазина «Фаворит» самостоятельным объектом недвижимости

Ответ на третий вопрос:

При классификации строений принято использовать термины «движимое» и «недвижимое» имущество, которые тесно связаны с понятиями «временности» или «капитальности», отделимых или неотделимых улучшений.

Основные критерии отнесения имущества к категории недвижимого изложены в статье 130 ГК РФ, которая гласит:

«1.К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрации прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».

Формулировка понятия недвижимости, приведённая в ГК РФ, является основной и практически дословно дублируется во многих источниках:

Статья №1 федерального закона №122-ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит:

«Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы».

Под несоразмерной (существенной или значительной) утратой качества объекта понимается такая утрата, которая влияет на возможность его использования по назначению. Определение возможности использования (в т.ч. повторного) объекта по его назначению состоит из технической возможности и экономической целесообразности этого («Судебная строительно-техническая экспертиза» автор Бутырин А.Ю.).

Объект обследования представляет собой здание магазина «Фаворит». Каркас здания выполнен из монолитного железобетона. Фундамент здания имеет заглубление более 4-х метров от уровня земли. Здание магазина «Фаворит» подсоединено к центральным (городским) сетям: система холодного водоснабжения, система отвода бытовых стоков (канализация), система газоснабжения, система электроснабжения. Подсоединение к данным сетям осуществлено посредством подземных вводов от наружных колодцев. Таким образом, здание магазина представляет собой долговечное, устойчивое к внешним факторам, непосредственно связанное с землей строение.

Согласно статье 1 пункта 10 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ:

«Объектом капитального строительства может являться: здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства) за исключением временных построек, киосков, навесов и других подсобных построек».

Фундамент здания и каркас подземной и надземной части выполнен из монолитного железобетона. Стены выполнены из каменных материалов, плиты перекрытия и покрытия — железобетонные. При демонтаже данных конструкций вторичное их использование невозможно.

При демонтаже других строительных конструкций здания вследствие возникновения монтажных нагрузок и транспортировки, в конструкциях возможно появление трещин и иных деформаций, что может привести к невозможности использования отдельных частей строительных конструкций.

В рекомендациях СЭВ по стандартизации «Термины и определения». Выпуск 1 под ред. Л.Ю. Белахова и И.Н. Попова-Черкасова. М: Изд-во стандартов, 1970 г. дано определение капитальности зданий или сооружений как:

Свойство зданий или сооружений, определяемое совокупностью огнестойкости и долговечности (сопротивления разрушительному воздействию физических, химических и других явлений) основных конструктивных элементов зданий и сооружений.

С учетом наличия у здания неразрывно связанных с основанием фундаментов, а также неразрывно связанных с ними основных и ограждающих конструкций, подсоединения инженерных коммуникаций к системам центрального холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения, данный объект является цельным неразъемным сооружением, неразрывно связанным с основанием, разборка которого невозможна без нанесения ему несоразмерного ущерба. С учетом подсоединения инженерных коммуникаций к центральным городским сетям, в рамках рассматриваемого объекта возможно поддержание нормальной температуры и создания условий для осуществления постоянного пребывания в нем людей, в результате чего он предназначен для постоянного круглогодичного использования и является постоянным.

Таким образом, по определению капитальность представляет собой основательность, жесткость, долговечность основных конструктивных элементов зданий и сооружений, устойчивость к внешним факторам, непосредственную связь с землей. Объект обследования, представляющий собой здание магазина «Фаворит», по конструктивным элементам и инженерному оборудованию относится к объектам капитального строительства, т.е. является капитальным.

При ответе на первый и второй вопрос эксперты выяснили, что здание магазина «Фаворит» имеет отдельный фундамент от многоквартирного жилого дома, в т.ч. несущие конструкции зданий отделены друг от друга деформационными швами. Здание магазина «Фаворит» имеет независимые инженерные коммуникации, присоединённые непосредственно к центральным городским сетям, а инженерное оборудование зданий магазина и жилого дома обособлено друг относительно друга и выполняет свои функции строго в пределах каждого из зданий.

При исследовании «самостоятельности» объекта обследования были проанализированы те признаки и критерии самостоятельности помещений, указанные в Методических рекомендациях для экспертов «Решение экспертных вопросов, связанных с определением назначения нежилых помещений в жилых, административных и иных зданиях при рассмотрении судебных споров об их принадлежности к общему имуществу» под ред. А.Р. Чудиёвич, А.Ю. Бутырин, Е.Б. Статива.

Признаки помещений, позволяющие отнести их к категории самостоятельных, представляются следующим перечнем:

— помещение не является частью пути эвакуации людей из здания;

— отсутствие в помещении элементов инженерных систем с запорно-регулирующей арматурой, обслуживающих более одного помещения в здании и требующих регулярного доступа к нему эксплуатирующего персонала в целях контроля их функционирования и наладки, предусмотренных инструкциями (иными регламентирующими документами) по их эксплуатации;

— помещение является обособленным;

— помещение не является помещением общего пользования – лестничной площадкой, комнатой для обслуживающего персонала, колясочной и т.п.;

— помещение является изолированным от других помещений, в т. ч. жилых;

— помещение не препятствует использованию других помещений (жилых и нежилых), расположенных в здании.

Помещения встроенной и пристроенной частей магазина «Фаворит» не являются частью путей эвакуации людей из жилого дома, инженерные коммуникации и оборудование здания магазина «Фаворит» полностью независимы от инженерных коммуникаций и оборудования жилого дома. Помещения магазина, в т.ч. и встроенные полностью обособлены и изолированы от жилого дома, имеют отдельные входы и отсутствуют переходы и проходы в жилые помещения и помещения общего пользования жилого дома. Помещения здания магазина «Фаворит» не препятствуют использованию других помещений многоквартирного жилого дома.

В результате по признакам «самостоятельности» встроенные и пристроенные помещения здания магазина «Фаворит», расположенного по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 123/1 относятся к самостоятельным.

Кроме этого, земельные участки, расположенные под зданием многоквартирного жилого дома и зданием магазина «Фаворит» зарегистрированы под разными номерами[1]:

1) земельный участок для размещения магазина (встроенная часть) и многоквартирного многоэтажного жилого дома — 50:58:0040501:42.

2) земельный участок для размещения магазина (пристроенная часть) — 50:58:0040501:43. При этом данный участок имеет частную форму собственности и принадлежит Габолаеву Георгию Тасолтановичу.

В результате на кадастровом учете земельный участок под зданием магазина «Фаворит» и многоквартирным жилым домом как единое целое за многоквартирным жилым домом не зарегистрирован.

Рис. 2. Границы земельных участков на публичной кадастровой карте.

Таким образом, по результатам проведенного визуально-инструментального обследования объекта экспертами установлено, что встроенно-пристроенное здание магазина «Фаворит», расположенное по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Ворошилова, д. 123/1 является самостоятельным объектом недвижимости, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.