Является ли сооружение объектом недвижимости

You are currently viewing Является ли сооружение объектом недвижимости

2.1. Общие сведения

Объект обследования расположен по адресу: г. Москва, 1-ая Лыковская, д. 95 и представляет собой созданный в 1904 году и реконструированный в дальнейшем дом общей площадью 73,4 кв.м. (далее «объект экспертизы»).

Место расположения объекта обследования

Рис. 1 Место расположения объекта обследования на карте

2.2. Порядок проведения экспертизы

Экспертом ООО «ПГС» 03 августа 2016 года с 11 часов 00 минут до 11 часов 45 минут при естественном освещении было проведено натурное обследование объекта с фотофиксацией (см. Приложение А, фото 1- 10). Обследование проводилось без вскрытия недоступных участков.

В ходе экспертно-диагностическое обследования эксперту ООО «ПГС» требовалось установить:

является ли жилой дом объектом недвижимости, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно;

соответствует ли жилой дом градостроительным, санитарным и пожарным нормам? Если нет, то каким именно;

создает ли дом угрозу жизни и здоровью граждан;

Обследование было проведено в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружений. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

2.3. Характеристики объекта обследования

По результатам обследования объекта, расположенного по адресу: г. Москва, 1-ая Лыковская, д. 95, экспертом установлены следующие характеристики объекта экспертизы (Таблица № 1):

Таблица 1. Характеристика объекта экспертизы

№ п/пПеречень параметров

и элементов

Характеристика
1.Адрес объекта обследования и географическое место положения.Объект обследования расположен по адресу: г. Москва, 1-ая Лыковская, д. 95 и представляет собой жилой дом. Относится к району Строгино Северо-Западного округа (СЗАО) г. Москвы.
2.Количество этажей.Один.
3.Описание несущих элементов здания:
3.1.Фундамент.Столбчатый.
3.2.Стены.Деревянные.
3.3ПерекрытиеДеревянное.
4. Пространственная жесткость здания.Обеспечивается совместной работой стен и балок перекрытия.
5.Водосток.Наружный неорганизованный.
6.Инженерные системы:
6.1.ОтоплениеГазовое, автономное.
6.2.ЭлектричествоПодключено.

На рисунке 2 представлен поэтажный план дома.

Рис.2. Поэтажный план дома

2.4. Результаты обследования

и анализа предоставленных материалов

При обследовании объекта экспертом были проведены следующие работы:

1) Подготовительные работы;

При подготовительных работах экспертом был проведен анализ предоставленных документов, ознакомление с объектом экспертизы, его объемно-планировочным и конструктивным решением;

2) Визуальное обследование объекта.

Экспертом проведено сплошное визуальное обследование по внешним признакам с необходимыми замерами и их фиксацией (Приложение А, фото 1-10).

Детальное (инструментальное) обследование объекта.

Экспертом были выполнены необходимые измерения и уточнения геометрических характеристик конструкций объекта экспертизы в соответст­вии с ГОСТ 26433.0-85 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения».

Камеральная обработка и анализ результатов обследования.

В результате проведенного обследования, собраны необходимые данные для формулирования ответов на поставленные перед экспертом вопросы.

?ll=37 Конец формы

III. РЕЗУЛЬТИРУЮЩАЯ ЧАСТЬ

3.1. Определение является ли жилой дом объектом недвижимости, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно

Основные критерии отнесения имущества к категории недвижимого изложены в статье 130 ГК РФ, которая гласит:

«1.К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрации прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».

Формулировка понятия недвижимости, приведённая в ГК РФ, является основной и практически дословно дублируется во многих источниках:

Статья №1 федерального закона №122-ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит:

«Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей, так что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Предприятия как имущественные комплексы».

Под несоразмерной (существенной или значительной) утратой качества объекта понимается такая утрата, которая влияет на возможность его использования по назначению. Определение возможности использования (в т.ч. повторного) объекта по его назначению состоит из технической возможности и экономической целесообразности этого («Судебная строительно-техническая экспертиза» автор Бутырин А.Ю.).

Согласно статье 1 пункта 10 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ:

«Объектом капитального строительства может являться: здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства) за исключением временных построек, киосков, навесов и других подсобных построек».

Объект обследования имеет заглубленный фундамент, деревянные стены и перекрытия, разборка и демонтаж которых приведет к утрате их основных функциональных свойств, а сборка на новом земельном участке будет невозможна. При демонтаже конструкций данного строения, все конструкции превратятся в строительный мусор, их использование по прямому назначению будет невозможно.

Таким образом, по результатам проведенного обследования объекта экспертом установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, 1-ая Лыковская, д. 95 является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

3.2. Определение соответствует ли жилой дом градостроительным, санитарным и пожарным нормам

Для определения соответствия дома действующим градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, экспертом рассматривались положения СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий Малоэтажного жилищного строительства» Государственный Комитет Российской Федерации по Строительству и Жилищно-Коммунальному Комплексу (ГОССТРОЙ РОССИИ).

Определение соответствия объекта градостроительным и строительным нормам и правилам представлено в таблице №2:

Таблица № 2. Соответствие объекта градостроительным и строительным нормам

Наименование

нормативного

документа

Требования СНиПРезультаты экспертного осмотра
СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»5.3.2. Усадебный, одно-двухквартирный дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов — не менее чем на 3 м.Соответствует.
СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»5.3.4 До границы соседнего приквартирного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должны быть не менее: от усадебного, одно-двухквартирного и блокированного дома — 3 м с учетом требований п. 4.1.5 настоящего Свода правил; от постройки для содержания скота и птицы — 4 м; от других построек (бани, гаража и др.) — 1 м;Соответствует.
СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий Малоэтажного жилищного строительства»5.3.8 На территориях с застройкой усадебными, одно-двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.Соответствует.
В соответствии с Федеральным законом 384 –ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (Глава 2, статья 8),В процессе эксплуатации нежилых помещений исключается возможность возникновения пожара, обеспечивается предотвращение или ограничение опасности задымления помещения при пожаре и воздействия опасных факторов пожара на людей и имущество, обеспечивается защита людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничения последствий воздействия опасных факторов пожара на помещение, а также в случае возникновения пожара соблюдаются следующие требования:

1. сохранение устойчивости помещения, а также прочности несущих строительных конструкций в течение времени, необходимого для эвакуации людей и выполнения других действий, направленных на сокращение ущерба от пожара;

2. ограничение образования и распространения опасных факторов пожара в пределах очага пожара;

3. нераспространение пожара на соседние здания и сооружения;

4. эвакуация людей (с учетом особенностей инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения) в безопасную зону до нанесения вреда их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара;

5. возможность доступа личного состава подразделений пожарной охраны и доставки средств пожаротушения в любое помещение здания или сооружения;

6. возможность подачи огнетушащих веществ в очаг пожара;

7. возможность проведения мероприятий по спасению людей и сокращению наносимого пожаром ущерба имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений.

Соответствует.
Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости»Согласно пп. 7, 8, 9 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Как следует из п. 2 ч. 1 ст. 60 ЗК Ф, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях:

2) самовольного занятия земельного участка.

По смыслу ч. 2 ст. 60 ЗК РФ, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Соответствует.

Во время обследования экспертом ООО «ПГС» было выполнено определение фактических параметров микроклимата помещений сооружения (температуры воздуха, относительной влажности и освещенности). Результаты измерений параметров микроклимата представлены в таблице 3 «Параметры микроклимата помещений».

Таблица 3. Параметры микроклимата помещений

№ помещения

согласно

Техническому паспорту

(см. рис 2)

Площадь помещения согласно

Техническому паспорту, м²

(см. рис 2)

Температура воздуха, ˚СОтносительная влажность, %Освещенность, лк
Помещение № 18,921,176,2165
Помещение № 212,120,977,8180
Помещение № 412,921,475,3173

По результатам параметров микроклимата помещений, полученных в результате измерений (Таблица 3), экспертом установлено, что системы отопления и вентиляции одноэтажного дома обеспечивают допустимые условия микроклимата и воздушной среды помещений согласно СанПиНу 2.1.2.2645-10 «Санитарно- эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

По результатам обследования объекта, эксперт пришел к выводу, что дом, расположенный по адресу: г. Москва, 1-ая Лыковская, д. 95, соответствует градостроительным, санитарным и пожарным нормам и правилам.

3.3. Определение угрожает ли дом жизни и здоровью граждан

При техническом обследовании жилого дома и последующем анализе полученных результатов эксперт руководствовался п.1 статьи 46 Федерального закона «О техническом регулировании» №184-ФЗ от 27.12.2002г.:

«1. Со дня вступления в силу настоящего закона впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов требования к продукции или к связанным с ними процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами РФ и нормативными документами исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям:

-защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;

-охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных или растений;

-предупреждения действий, водящих в заблуждение приобретателей.

— обеспечения энергетической эффективности».

В соответствии с указанными выше положениями, экспертом рассматривались только те нарушения, которые создают угрозу жизни, здоровью и имуществу людей.

Полученные при проведении экспертного осмотра данные сопоставлялись с нормами, содержащимися в №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30 июня 2010 г. В данном регламенте рассматриваются вопросы безопасности при строительстве и эксплуатации зданий и сооружений.

В соответствии с Федеральным законом N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», характеристиками безопасности здания или сооружения являются «количественные и качественные показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, посредством соблюдения которых обеспечивается соответствие здания или сооружения требованиям безопасности» (статья 2). Несоблюдение требований Технического регламента ведет к созданию угрозы жизни и здоровью людей.

Основным показателем, определяющим безопасность здания, является соответствие требованиям механической безопасности.

Другие главы и статьи данного технического регламента экспертом не исследовались, т.к. проверка других параметров выходит за рамки специальности эксперта-строителя.

Согласно №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 7 «Требования механической безопасности»:

«Строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате:

1) разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей;

2) разрушения всего здания, сооружения или их части;

3) деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории;

4) повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности».

В соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», обследуемые конструкции подразделяются на: находящиеся в исправном состоянии, работоспособном состоянии, ограниченно работоспособном состоянии, недопустимом состоянии и аварийном состоянии (Таблица 4):

Таблица 4.

Категория

технического состояния

Описание технического состояния
12
1Нормальное исправное состояние. Отсутствуют видимые повреждения. Выполняются все требования действующих норм и проектной документации. Необходимости в ремонтных работах нет.
2Удовлетворительное работоспособное состояние. Несущая способность конструкций обеспечена, требования норм по предельным состояниям II группы и долговечности могут быть нарушены, но обеспечиваются нормальные условия эксплуатации. Требуется устройство антикоррозийного покрытия, устранение мелких повреждений.
3Не совсем удовлетворительное, ограниченно работоспособное состояние. Существующие повреждения свидетельствуют о снижении несущей способности. Для продолжения нормальной эксплуатации требуется ремонт по устранению поврежденных конструкций.
4Неудовлетворительное, (неработоспособное) состояние. Существующие повреждения свидетельствуют о непригодности к эксплуатации конструкций. Требуется капитальный ремонт с усилением конструкций. До проведения усиления необходимо ограничение действующих нагрузок. Эксплуатация возможна только после ремонта и усиления.
5Аварийное состояние. Существующие повреждения свидетельствуют о возможности обрушения конструкций. Требуется немедленная разгрузка конструкции и устройство временных креплений, стоек, подпорок, ограждений опасной зоны. Ремонт в основном проводится с заменой аварийных конструкций.

При исправном и работоспособном состоянии эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений. При этом, для конструкций, находящихся в работоспособном состоянии, может устанавливаться требование периодических обследований в процессе эксплуатации.

Для оценки механической безопасности исследуемого дома были сопоставлены результаты экспертного осмотра, проектная документация и требования нормативных документов.

В ходе проведения экспертного осмотра установлено, что признаков аварийного и предаварийного состояния конструкций, а именно осадок, прогибов отдельных участков, перекосов, разрушений, искривлений, влияющих на механическую безопасность дома не обнаружено.

Данные, полученные на основании проведенного экспертного осмотра, сведены в таблицу №6.

Таблица № 6.

Наименование

конструктивного эле­мен­та/системы

Состояние при

осмотре

Нормативный документСостояние

конструкции

ФундаментыПросадок, деформаций фундаментов не обнаружено.СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»Исправное
СтеныДефектов, снижающих несущую способность конструкций не обнаружено.СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»Исправное
ДвериДеформаций и перекосов, влияющих на надежность конструкций, не обнаружено.СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»;Исправное
ПолыДефектов, снижающих прочность и механическую безопасность конструкций, не обнаружено.СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»;

СНиП 2.03.13-88 «Полы».

Исправное
ПотолкиДефектов, снижающих прочность и механическую безопасность конструкций, не обнаружено.СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия».Исправное

Таким образом, по результатам обследования объекта – жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, 1-ая Лыковская, д. 95 установлено, что объект обследования не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

IV. ВЫВОДЫ

По результатам обследования жилого дома созданного в 1904 году и реконструированного в дальнейшем, расположенного по адресу: г. Москва, 1-ая Лыковская, д. 95, общей площадью 73,4 кв.м., экспертом ООО «ПГС» установлено:

1. По конструктивным элементам и инженерному оборудованию дом является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

2. Дом соответствует градостроительным, санитарным и пожарным нормам и правилам.

3. Дом не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Эксперт _____________ П.Н. Лебедев

Приложение А. Фото 1- 10;

Приложение Б. Свидетельства, аттестаты и сертификаты;

ПриложениЕ А

Фото 1.

Фото 2.

Фото 3.

Фото 4.

Фото 5.

Фото 6.

Фото 7.

Фото 8.

Фото 9.

Фото 10.