Техническая экспертиза перепланировки

You are currently viewing Техническая экспертиза перепланировки

Объектом экспертизы является «Рабочий проект (Архитектурные решения №10/1-14-ТИ-АР 2014 г.) перепланировки эксплуатируемого чердака офисного здания расположенного по адресу: г. Москва. ул. 3-я Хорошевская, д. 20» (далее «объект») (см. Приложение А).

Местоположение

офисного здания

Рис. 1. Место расположения офисного здания на карте

Проектом предусматривается перепланировка эксплуатируемого чердака. Часть гип­сокартонных и остекленных перегородок разбираются, на новом месте возводятся новые гипсокартонные и остекленные перегородки, видоизменяя, тем самым, конфигурацию поме­щений, либо нарезая новые помещения.

Ввиду изменения планировочного решения часть дверных проемов зашивается мате­риалом, соответствующим материалу перегородок, а в новых местах устраиваются новые дверные проемы. Наружное остекление эксплуатируемого чердака остается без изменений. Во всех помещениях предусматривается снятие старого лакокрасочного покрытия и керамической плитки с последующим устройством нового покрытия стен. Во всех помещениях имеющийся старый подвесной потолок демонтируется с последующим устройством нового покрытия. Старая конструкция полов во всех помещениях также снимается, с последующим устройством новых покрытий полов.

2.2. Цель экспертизы.

В процессе экспертно-диагностического обследования эксперту ООО «ПГС» требовалось провести следующий состав работ:


  1. Изучение и анализ предоставленной проектной документации и технической документации в объеме, необходимом для проведения экспертизы.
  2. Камеральная обработка данных с разработкой выводов по поставленным вопросам.
  3. Оформление Заключения эксперта по результатам обследования.

Эксперту требовалось ответить на следующие вопросы:

  1. Показано ли увеличение площади в проекте планировки АР и какова величина?
  2. Выполнен ли проект перепланировки в установленном объеме?
  3. Привела ли замена перегородок к изменению технологического назначения помещений?
  4. Сопряжена ли перепланировка здания с изменением конструктивных характеристик здания?
  5. Каковы сроки выполнения строительных со зданием работ?


III. Результирующая часть

3.1. Показано ли увеличение площади в проекте планировки АР и какова величина?

Заказчиком предоставлен проект перепланировки эксплуатируемого чердака офисного здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 3-я Хорошевская, д. 20, выполненный ЗАО «ТЕКОН-Инжиниринг».

Согласно проекту (см. Приложение А, лист 4) план эксплуатируемого чердака до перепланировки имел вид:

Рис. 2. План эксплуатируемого чердака до перепланировки

Проектом предусмотрены следующие виды работ по перепланировке помещений: демонтированы перегородки из ГКЛ по металлическому каркасу, демонтированы перегородки остекленные, выполнены проемы в самонесущих перегородках, зашиты некоторые существующие проемы ГКЛ по металлическому каркасу, устроены перегородки из ГКЛ по металлическому каркасу и остекленные. В результате чего, изменилась внутренняя планировка эксплуатируемого чердака офисного здания.

На основании проведенной экспертизы проекта эксперт сообщает, что согласно проекту перепланировки эксплуатируемого чердака:

— не изменились назначения помещений чердака в целом (эксплуатируемый чердак);

— не увеличилась площадь эксплуатируемого чердака;

— не затронуты несущие конструкции чердака.

Согласно проекту (см. Приложение А, лист 7) план эксплуатируемого чердака после перепланировки имеет вид:

Рис. 3. План эксплуатируемого чердака после перепланировки

В результате изменения внутренней планировки эксплуатируемого чердака офисного здания, произошли изменения во внутренних площадях помещений:

— площадь помещений, подвергшихся перепланировке составляет 235,78 м², со- гласно экспликации помещений представленной в проекте (см. Приложение А, лист 4);

— площадь новообразовавшихся помещений составляет 245,70 м², согласно экспликации помещений представленной в проекте (см. Приложение А, лист 7).

В результате перепланировки внутренних помещений эксплуатируемого чердака произошло увеличение полезной площадь на 9,92 м². В проекте перепланировки АР показано увеличение площади в размере 9,92 м².

 

3.2. Выполнен ли проект перепланировки в установленном объеме?

Согласно ГОСТ Р 21.1101-2013 «Система проектной документации для строительства (СПДС). Основные требования к проектной и рабочей документации (с Поправкой)»:

«4.1.4 Текстовые и графические материалы, включаемые в том, в общем случае комплектуют в следующем порядке:

— обложка;

— титульный лист;

— содержание тома;

— ведомость «Состав проектной документации».

Примечание — Допускается не включать ведомость «Состав проектной документации» в состав каждого тома, а комплектовать ее отдельным томом;

— текстовая часть;

— графическая часть (чертежи и схемы).

4.2.1 В состав рабочей документации, передаваемой заказчику, включают:

— рабочие чертежи, объединенные в основные комплекты рабочих чертежей по маркам. Марки основных комплектов рабочих чертежей приведены в таблице Б.1 (приложение Б);

— прилагаемые документы, разработанные в дополнение к рабочим чертежам основного комплекта.

4.2.2 В состав основных комплектов рабочих чертежей включают общие данные по рабочим чертежам, чертежи и схемы, предусмотренные соответствующими стандартами СПДС».

По результатам экспертизы представленного проекта (см. Приложение А) перепланировки эксплуатируемого чердака офисного здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 3-я Хорошевская, д. 20, выполненного ЗАО «ТЕКОН-Инжиниринг» в 2014 году и требований к проектной и рабочей документации указанных в ГОСТ Р 21.1101-2013 «Система проектной документации для строительства (СПДС). Основные требования к проектной и рабочей документации (с Поправкой)» эксперт ООО «ПГС» делает вывод, что данный проект перепланировки выполнен в установленном объеме и соответствует санитарно-эпидемиологическим, экологическим и пожарным нормам.

3.3. Привела ли замена перегородок к изменению технологического назначения помещений?

Для ответа на поставленный вопрос экспертом была изучена строительная терминология принятая на территории РФ:

«Назначение помещения — это функциональная предопределенность использования помещения в соответствии с проектным решением, утвержденным в установленном порядке».

По результатам экспертизы проекта перепланировки эксплуатируемого чердака экспертом установлено, что в процессе проведения работ, предусмотренных проектом, несущие конструкции офисного здания не затрагиваются, санузлы и коммуникационные стояки не пе­реносятся, также не изменяется функциональное назначение помещений (эксплуатируемый чердак офисного здания используется в качестве предоставления рабочих мест персоналу компании с обустройством для удобства), следовательно, технологическое назначение помещений эксплуатируемого чердака не изменяется.

3.4. Сопряжена ли перепланировка здания с изменением конструктивных характеристик здания?

Проектом перепланировки эксплуатируемого чердака офисного здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 3-я Хорошевское, д. 20, выполненным ЗАО «ТЕКОН-Инжиниринг» в 2014 году, предусмотрены следующие виды работ по перепланировке помещений:

«Часть гип­сокартонных и остекленных перегородок разбираются, на новом месте возводятся новые гипсокартонные и остекленные перегородки видоизменяя, тем самым, конфигурацию поме­щений, либо нарезая новые помещения.

Ввиду изменения планировочного решения часть дверных проемов зашивается мате­риалом, соответствующим материалу перегородок, а в новых местах устраиваются новые дверные проемы. Наружное остекление эксплуатируемого чердака остается без изменений. Во всех помещениях предусматривается снятие старого лакокрасочного покрытия и керамической плитки с последующим устройством нового покрытия стен. Во всех помещениях имеющийся старый подвесной потолок демонтируется с последующим устройством нового покрытия. Старая конструкция полов во всех помещениях также снимается, с последующим устройством новых покрытий полов».

Тем самым, работы, выполненные в соответствии с проектом перепланировки эксплуатируемого чердака, коснулись только ненесущих конструкций здания. В результате чего, изменилась внутренняя планировка эксплуатируемого чердака и отделка помещений.

На основании проведенного обследования объекта эксперт делает вывод, что согласно проекту перепланировки эксплуатируемого чердака:

— не изменились назначения помещений чердака в целом (эксплуатируемый чердак);

— не увеличилась площадь эксплуатируемого чердака;

— не затронуты несущие конструкции чердака.

3.5. Каковы сроки выполнения строительных со зданием работ?

Заказчиком, ООО «Приоритет» были переданы следующие документы эксперту ООО «ПГС»:

1) Технический паспорт на здание по адресу: г. Москва, ул. 3-я Хорошевская, д. 20, составленный ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» от 29 сентября 2005 года.

На основании данного документа установлено, что общая площадь офисного здания составляет 5 225,6 м², состоящая из площади подвального помещения, площадей 1,2,3,4-го этажей и площади эксплуатируемого чердака. Также установлено, что здание построено в 1974 году. Техническая документация на здание не сохранилась. Заказчиком представлены поэтажные планы здания, составленные Бюро технической инвентаризации. Здание 4-х этажное с размерами в плане 36×28 метров. Под всем зданием имеется подвал.

2) Проект перепланировки эксплуатируемого чердака офисного здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 3-я Хорошевская, д. 20, выполненный ЗАО «ТЕКОН-Инжиниринг» в 2014 году.

Данный проект разработан для изменения внутренней планировки помещений эксплуатируемого чердака и увеличения полезной площади. Согласно данному проекту:

— часть ненесущих конструкций подвергаются демонтажу, создаются новые ненесущие конструкции (перегородки);

— часть дверных проемов зашивается, а в новых местах устраиваются новые дверные проемы;

— производится замена отделочных материалов несущих конструкций эксплуатируемого чердака офисного здания.

На основании представленной документации эксперт делает вывод, что строительные работы со зданием происходили в период 2005-2006 года. Данные работы соответствуют проекту перепланировки эксплуатируемого чердака офисного здания, выполненным ЗАО «ТЕКОН-Инжиниринг».


IV. Выводы

На основании проведенной экспертизы проекта и анализа представленной Заказчиком документации эксперт дает следующие ответы на поставленные вопросы:

Первый вопрос:

«Показано ли увеличение площади в проекте планировки АР и какова величина?»

Ответ на первый вопрос:

В проекте перепланировки АР показано увеличение полезной площадь на 9,92 м².

Второй вопрос:

« Выполнен ли проект перепланировки в установленном объеме?»

Ответ на второй вопрос:

Проект перепланировки выполнен в установленном объеме и соответствует санитарно-эпидемиологическим, экологическим и пожарным нормам.

Третий вопрос:

«Привела ли замена перегородок к изменению технологического назначения помещений?»

Ответ на третий вопрос:

Технологическое назначение помещений эксплуатируемого чердака после замены перегородок не изменилось.

Четвертый вопрос:

«Сопряжена ли перепланировка здания с изменением конструктивных характеристик здания?»

Ответ на четвертый вопрос:

Перепланировка здания не сопряжена с изменением конструктивных характеристик здания.

Пятый вопрос:

«Каковы сроки выполнения строительных со зданием работ?»

Ответ на пятый вопрос:

Строительные работы со зданием происходили в период 2005-2006 года. Данные работы соответствуют проекту перепланировки эксплуатируемого чердака офисного здания, выполненным ЗАО «ТЕКОН-Инжиниринг».