Цели обследования
— определения технического состояния конструкций строения;
— составление дефектных ведомостей;
— разработка сметной документации по капитальному ремонту строения.
2.2. Порядок проведения экспертизы
Экспертное обследование выполнялось натурным способом методами визуального осмотра и инструментального контроля путем измерения параметров и характеристик конструкций объекта обследования с фиксированием на цифровую камеру «Nikon Сооlpiх P600» (Приложение А, фото 1-26).
Натурное обследование было проведено в соответствии с ГОСТ 31937—2011 «Здания и сооружений. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
Экспертное обследование проводилось 11 мая 2016 года с 15 часов 00 минут до 17 часов 00 минут экспертом ООО «ПГС» Корчагиным Н.А.
2.3. Описание объекта обследования
По результатам натурного обследования объекта экспертами установлены следующие характеристики объекта обследования (Таблица № 1):
Таблица 1. Характеристика объекта обследования
| № п/п | Перечень параметров и элементов | Характеристика |
| 1. | Адрес объекта обследования и функциональное назначение | Объект обследования расположен по адресу: г. Москва, проспект Мира, д.119, стр.523 и представляет собой здание кинотеатра «Круговая кинопанорама» общей площадью 1076 кв.м. |
| 2. | Назначение существующего здания | кинотеатр |
| 3. | Количество этажей | 3 |
| 4. | Год постройки | 1959 г. |
| 5. | Описание несущих элементов здания | |
| 6.1 | Фундамент | Сборный железобетонный |
| 6.2. | Несущие стены | Кирпичные |
| 6.3 | Перегородки | Кирпичные |
| 6.4 | Перекрытия | Железобетонные |
| 6.5 | Лестницы | Металлические и железобетонные |
| 6.6 | Кровля | Скатная. Покрытие – профилированный металлический лист. |
| 6.7 | Оконные и дверные заполнения | В качестве оконных заполнений используются деревянные и алюминиевые рамы с двойным остеклением. В качестве дверных заполнений используются деревянные и металлические двери. |
2.4. Методика проведения обследования
Для определения технического состояния конструкций и составления дефектных ведомостей были проведены следующие работы:
1) Подготовительные работы;
При подготовительных работах экспертами было проведено ознакомление с объектом обследования, его планировочным и конструктивным решением, а также ознакомление с нормативной и технической документацией.
2) Визуальное обследование объекта.
При сплошном визуальном обследовании объекта экспертами были обследованы внутренние помещения и фасад здания с фотофиксацией видов и деталей конструкций объекта обследования.
3) Детальное (инструментальное) обследование объекта;
В ходе инструментального обследования были проведены обмерные работы в соответствии с ГОСТ 26433.0-85 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения».
Для определения армирования, величины защитного слоя, а также величины коррозионного повреждения арматуры монолитных конструкций были использованы:
— неразрушающее обследование при помощи универсального, комплексного устройства по обнаружению месторасположения арматурных стержней и для измерения защитного слоя бетона «Profoscope»;
— неразрушающее обследование при помощи анализатора коррозии арматурных стержней в бетоне Canin+.
Вскрытие конструкций в рамках данного обследования не производилось.
4) Камеральная обработка данных;
По результатам проведенного экспертно-диагностического обследования, анализа полученной информации, собраны необходимые данные для формулирования ответов на поставленные вопросы.
III. РЕЗУЛЬТИРУЮЩАЯ ЧАСТЬ
3.1. Определение технического состояния несущих и ограждающихконструкций, инженерного оборудования здания |
В результате экспертно-диагностического обследования конструкций здания экспертом выявлены дефекты и нарушения, влияющие на несущую способность и долговечность здания. Результаты представлены в Таблицах 2-5.
Таблица 2. Результаты обследования стен
| 1. Конструкция наружных и внутренних стен. | Наружные стены несущие кирпичные. Перегородки ненесущие, нескольких видов: — каркасные; — гипсокартонные; — кирпичные. |
| 2. Наружное оформление стен (наличие штукатурки, облицовка плиткой, кладка в пустошовку, кладка с расшивкой швов и пр.). | Снаружи стены окрашены. |
| 3. Выводы и рекомендации по результатам обследования стен | — дефектов свидетельствующих о снижении прочностных характеристик стен не выявлено. — конструкции стен находятся в удовлетворительном состоянии. |
Таблица 3. Результаты обследования фундамента
| 1. Конструкции фундамента | Фундамент здания ленточные железобетонный. |
| 2. 2. Наружное оформление (обшивка, штукатурка и т. д.) | Цокольная часть обложена кирпичом. |
| 3. Материал фундамента | Железобетон |
| Согласно ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003 состояние фундамента оценивается как работоспособное, он может эксплуатироваться в дальнейшем. |
Таблица 4. Результаты обследования перекрытий
| 1. Тип перекрытий. Прогоны и балки. Условия работы и расчета (защемления, несущие перегородки, жесткость конструкций и т.п.). | Перекрытия железобетонные |
| 2. Показатели прочности материала элементов перекрытия и поправочные коэффициенты к ним. | Прочность перекрытий не снижена. Деформаций, прогибов балок, выпучивания в ходе визуального обследования не выявлено. |
| 3. Выводы и рекомендации. | Дефектов снижающих несущую способность перекрытий не выявлено. Согласно ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003 состояние перекрытий оценивается как работоспособное. |
Результаты обследования кровли представлены в Таблице 5.
Таблица 5. Результаты обследования кровли
| 1. Тип кровли. | Кровля над зданием — наклонная. Стропильная система — деревянная, опирание на наружные стены. |
| 2. Дефекты кровли (гниль в древесине, прогибы несущих конструкций, протечки и т.д.) | Дефектов и повреждений в ходе визуального обследования не выявлено. |
| 3. Выводы | Согласно ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003 состояние кровли оценивается как работоспособное. |
Результаты обследования инженерного оборудования здания представлены в Таблице 6.
Таблица 6. Результаты обследования инженерного оборудования
| Наименование инженерной системы | Характеристика, дефекты и техническое состояние |
| Электроснабжение здания | Дефекты не выявлены. Состояние работоспособное. |
| Отопление здания | Система отопления здания не воздушная. Морально устарела. Выявлены многочисленные дефекты и повреждения. Такое техническое состояние характеризуется как недопустимое. |
| Система водоснабжения здания | Дефекты не выявлены. Состояние работоспособное. |
| Система канализации | Дефекты не выявлены. Состояние работоспособное. |
| Система пожарной сигнализации | Система ПС не функционирует. Не выполнены пусконаладочные работы |
| Система охранной сигнализации | Система ОС функционирует. Состояние работоспособное. |
Инструментальное обследование несущих конструкций здания проводилось в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»:
«4.5 Оценку категорий технического состояния несущих конструкций производят на основании результатов обследования и поверочных расчетов. По этой оценке конструкции подразделяются на находящиеся: в исправном состоянии (НОР), работоспособном (Р) состоянии, ограниченно работоспособном (ОГР) состоянии, недопустимом (НЕД) состоянии и аварийном (А) состоянии.
При исправном и работоспособном состоянии эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений. При этом для конструкций, находящихся в работоспособном состоянии, может устанавливаться требование периодических обследований в процессе эксплуатации.
При ограниченно работоспособном состоянии конструкций необходим контроль за их состоянием, выполнение защитных мероприятий, осуществление контроля за параметрами процесса эксплуатации (например, ограничение нагрузок, защиты конструкций от коррозии, восстановление или усиление конструкций). Если ограниченно работоспособные конструкции остаются не усиленными, то требуются обязательные повторные обследования, сроки которых устанавливаются на основании проведенного обследования.
При недопустимом состоянии конструкций их эксплуатация должна быть запрещена или же необходимо проведение мероприятий по их восстановлению и усилению.
При аварийном состоянии конструкций их эксплуатация должна быть запрещена».
Для оценки безопасности исследуемого здания были сопоставлены результаты обследования несущих конструкций и инженерного оборудования здания и требования нормативных документов.
Согласно форме Приложения Б, ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» была составлена соответствующая таблица 7. Заключение по техническому состоянию объекта.
Таблица 7. Заключение технического состояния объекта
| 1. Адрес объекта | г. Москва, проспект Мира, д. 119, стр. 541. |
| 2. Время проведения обследования | 11 мая 2016 г. с 15:00 до 17:00 при естественном освещении. |
| 3. Организация, проводившая обследование | Центр независимой экспертизы ООО «ПГС». |
| 4. Статус объекта (памятник архитектуры, исторический памятник и т.д.) | В реестре объектов культурного наследия не значится. |
| 5. Тип проекта объекта | Общественное. |
| 6. Проектная организация, проектировавшая объект | Не установлено. |
| 7. Строительная организация, возводившая объект | Не установлено. |
| 8. Год возведения объекта | 1959 г. |
| 9. Год и характер выполнения последнего капитального ремонта или реконструкции | Не установлено. |
| 10. Собственник объекта | Акционерное Общество «Выставка достижений народного хозяйства». |
| 11. Форма собственности объекта | Частная собственность. |
| 12. Конструктивный тип объекта | Плоскостной |
| 13. Конструктивная система объекта | Стеновая |
| 14. Число этажей | 3 |
| 15. Установленная категория технического состояния объекта | Работоспособное. |
По результатам обследования здания экспертом не выявлено ряд критических и значительных дефектов, повреждений и нарушений, свидетельствующие об исчерпании периода эксплуатации части конструкций данного здания. Основными дефектами и нарушениями, выявленными экспертами являются неправильная эксплуатация здания, ремонтные работы выполненные с нарушением технологии.
С учетом недопустимого состояния системы отопления, категория технического состояния здания в целом в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» оценивается как работоспособное техническое состояние. Дальнейшая нормальная эксплуатация здания возможна после ремонтных работ.
| 3.2. Составление дефектной ведомости. |
По результатам инженерно-технического обследования здания были выявлены дефекты и нарушения требований нормативной документации. В соответствии с ГОСТ 26433.0-85 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения» были проведены обмерные работы и установлены количественные характеристики повреждений и дефектов, а также объёмы работ по устранению выявленных дефектов и нарушений, которые представлены в таблице 8. Дефектная ведомость.
Таблица 8. Дефектная ведомость
| № п/п | Работы по устранению дефектов и нарушений | Кол-во (м2,м/п и т.д.) | ||
| 1 этаж | ||||
| Комнаты 18-20 (санузел) | ||||
| 1 | Побелка потолка | 5 м2 | ||
| 2 | Покраска стен | 17 м2 | ||
| Комнаты 4-8 (фойе) | ||||
| 3 | Покраска стен | 355 м2 | ||
| 4 | Очистка потолка от старой шпатлевки и краски | 192 м2 | ||
| 5 | Шпатлевка потолка | 192 м2 | ||
| 6 | Грунтовка потолка | 192 м2 | ||
| 7 | Покраска потолка | 192 м2 | ||
| Комната 2 (зал) | ||||
| 8 | Шлифовка и полировка пола | 229,5 м2 | ||
| 9 | Очистка стен от старой шпатлевки и краски | 108 м2 | ||
| 10 | Шпатлевка стен | 108 м2 | ||
| 11 | Грунтовка стен | 108 м2 | ||
| 12 | Покраска стен | 108 м2 | ||
| Комната 30 (коридор) | ||||
| 13 | Побелка потолка | 6 м2 | ||
| 14 | Очистка стен от старой шпатлевки и краски | 75 м2 | ||
| 15 | Шпатлевка стен | 75 м2 | ||
| 16 | Грунтовка стен | 75 м2 | ||
| 17 | Покраска стен | 75 м2 | ||
| Комнаты 27-28 | ||||
| 18 | Покраска стен | 54 м2 | ||
| Комнаты 25 и 26 (коридор и тамбур) | ||||
| 19 | Очистка стен от старой шпатлевки и краски | 8 м2 | ||
| 20 | Шпатлевка стен | 8 м2 | ||
| 21 | Грунтовка стен | 8 м2 | ||
| 22 | Покраска стен | 8 м2 | ||
| 23 | Устройство наружного козырька у входа | 1 шт. | ||
| Антресоль | ||||
| Лестничная клетка | ||||
| 24 | Побелка потолка | 12 м2 | ||
| 25 | Покраска стен | 98 м2 | ||
| 2 этаж | ||||
| Комната 1 (служебное помещение) | ||||
| 26 | Покраска стен | 220 м2 | ||
| 3 этаж | ||||
| 27 | Демонтаж системы воздушного отопления | компл. | ||
| 28 | Штукатурка стен в венткамерах | 38 м2 | ||
| 29 | Шпатлевка стен | 38 м2 | ||
| 30 | Грунтовка стен | 38 м2 | ||
| 31 | Покраска стен | 38 м2 | ||
| Наружные работы | ||||
| 32 | Очистка кровли от старой краски | 706 м2 | ||
| 33 | Ремонт фальцевой кровли (заделка дыр и отверстий) | 54 шт. | ||
| 34 | Устройство примыкания покрытия кровли к кирпичным трубам | 8 м.п. | ||
| 35 | Грунтование покрытия кровли | 706 м2 | ||
| 36 | Окрашивание кровли | 706 м2 | ||
| Инженерное оборудование здания | ||||
| 37 | Замена системы воздушного отопления на водяное | компл. | ||
| 38 | Пусконаладочные работы системы пожаротушения | компл. | ||
| 39 | Пусконаладочные работы пожарной сигнализации | компл. | ||
| 40 | Пусконаладочные работы системы охранной сигнализации | компл. | ||
3.3. Разработка сметной документации по капитальному ремонту строения.
Экспертом ООО «ПГС» на основании дефектной ведомости, а также ежегодного Регионального справочника стоимости строительства (РСС-2016) была определена стоимость ремонта в укрупнённых показателях по видам работ. Сметный расчёт стоимости капитального ремонта строения представлен в Приложении В «Сметный расчёт стоимости капитального ремонта строения».
Региональный справочник стоимости строительства (РСС) является аналогом современных западных вариантов справочной литературы для строителей.
РСС-2016 предназначен для широкого круга пользователей в регионах России: инвесторов, проектировщиков, заказчиков, подрядчиков, организаторов подрядных аукционов, оценщиков, разработчиков САПР, частных застройщиков, а также для всех, кому требуется определить стоимость строительства, ремонтно-реставрационных работ, техобслуживания и ремонта оборудования городского хозяйства.
Региональный справочник стоимости строительства дает возможность определить стоимость строительства в уровне цен на планируемый календарный период строительства с помощью приведенных в части IV Справочника прогнозных индексов инфляции на 2016-2018 годы. Справочник может быть использован для определения стоимости строительства на разных стадиях проектирования или на предварительном этапе выбора эффективного варианта использования инвестиций.
Сметная стоимость ремонтно-восстановительных работ строения, расположенного по адресу: г. Москва, Проспект Мира, дом 119, ВВЦ, строение 523, составляет 4 539 200 (четыре миллиона пятьсот тридцать девять тысяч двести) руб., 40 коп.
III. Выводы |
По результатам инженерно-технического обследования конструкций строения, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, д.119, строение 541 экспертом установлено техническое состояние несущих и ограждающих конструкций, а также инженерного оборудования здания.
| Несущая или ограждающая конструкция, Инженерное оборудование | Категория технического состояния |
| Сборный ж/б фундамент | Работоспособное |
| Кирпичные стены | Работоспособное |
| Ж/б перекрытия | Работоспособное |
| Кровля | Работоспособное |
| Электроснабжение здания | Работоспособное |
| Отопление здания | Аварийное |
| Система водоснабжения здания | Работоспособное |
| Система канализации | Работоспособное |
| Система водяного пожаротушения | Недопустимое |
| Система пожарной сигнализации | Недопустимое |
| Система охранной сигнализации | Работоспособное |
Категория технического состояния строения характеризуется как работоспособное техническое состояние.
В результате инженерно-технического обследования и обмерных работ были установлены количественные характеристики повреждений и дефектов, которые представлены в Таблице 8 «Дефектная ведомость».
По результатам сметного расчёта стоимость капитального ремонта строения, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, дом 119, строение 541, составляет 4 539 200 (четыре миллиона пятьсот тридцать девять тысяч двести) руб., 40 коп.
Эксперт ____________________ Корчагин Н.А.
Приложение Б. Технический паспорт БТИ, свидетельство;
Приложение Г. Свидетельства, аттестаты и сертификаты.
ПриложениЕ А
Фото 1. Общий вид объекта экспертизы
Фото 2. Общий вид комнаты 2 (кинозал)
Фото 3. Общий вид комнаты 8 (фойе)
Фото 4. Общий вид комнат 6-7 (фойе)
Фото 5. Вид потолка в комнатах 6-7, трещины в стыках листов гипсокартона
Фото 6. Вид потолка в комнатах 6-7, трещины в стыках листов гипсокартона
Фото 7. Вид стен и потолка в комнате 29
Фото 8. Вид входа в комнате 25
Фото 9. Вид пола в помещении тамбура в комнате 26
Фото 10. Общий вид комнаты 24
Фото 11. Общий вид лестницы на второй этаж
Фото 12. Общий вид комнаты 1 второго этажа
Фото 13. Общий вид комнаты 1 второго этажа
Фото 14. Общий вид комнаты 1 второго этажа
Фото 15. Общий вид комнаты 1 второго этажа
Фото 16. Общий вид комнаты 14 третьего этажа
Фото 17. Вид оборудования воздушного отопления на третьем этаже
Фото 18. Вид оборудования воздушного отопления на третьем этаже
Фото 19. Вид оборудования воздушного отопления на третьем этаже
Фото 20. Вид воздуховодов воздушного отопления на третьем этаже
Фото 21. Общий вид кровли объекта экспертизы
Фото 22. Общий вид кровли объекта экспертизы
Фото 23. Вид примыкания фальцевой кровли к трубам
Фото 24. Вид примыкания фальцевой кровли к трубам
Фото 25. Вид кровли объекта экспертизы
Фото 26. Вид кровли объекта экспертизы
