Цели обследования
— определения технического состояния конструкций строения;
— составление дефектных ведомостей;
— разработка сметной документации по капитальному ремонту строения.
2.2. Порядок проведения экспертизы
Экспертное обследование выполнялось натурным способом методами визуального осмотра и инструментального контроля путем измерения параметров и характеристик конструкций объекта обследования с фиксированием на цифровую камеру «Nikon Сооlpiх P600» (Приложение А, фото 1-26).
Натурное обследование было проведено в соответствии с ГОСТ 31937—2011 «Здания и сооружений. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
Экспертное обследование проводилось 11 мая 2016 года с 11 часов 00 минут до 14 часов 00 минут экспертом ООО «ПГС» Корчагиным Н.А.
2.3. Описание объекта обследования
По результатам натурного обследования объекта экспертами установлены следующие характеристики объекта обследования (Таблица № 1):
Таблица 1. Характеристика объекта обследования
| № п/п | Перечень параметров и элементов | Характеристика |
| 1. | Адрес объекта обследования и функциональное назначение | Объект обследования расположен по адресу: г. Москва, проспект Мира, д.119, стр.523 и представляет строение общей площадью 604,4 кв.м. |
| 2. | Назначение существующего здания | Офисы/свободного назначения |
| 3. | Количество этажей | 1 |
| 4. | Год постройки | 1986 г. |
| 5. | Описание несущих элементов здания | |
| 6.1 | Фундамент | Железобетонный |
| 6.2. | Несущие стены | Каркасные |
| 6.3 | Колонны | Металлические |
| 6.4 | Перекрытия | Каркасное |
| 6.5 | Лестницы | Металлические и железобетонные |
| 6.6 | Кровля | Скатная. Покрытие – профилированный металлический лист. |
| 6.7 | Оконные и дверные заполнения | В качестве оконных заполнений используются деревянные и алюминиевые рамы с двойным остеклением. В качестве дверных заполнений используются деревянные и металлические двери. |
2.4. Методика проведения обследования
Для определения технического состояния конструкций и составления дефектных ведомостей были проведены следующие работы:
1) Подготовительные работы;
При подготовительных работах экспертами было проведено ознакомление с объектом обследования, его планировочным и конструктивным решением, а также ознакомление с нормативной и технической документацией.
2) Визуальное обследование объекта.
При сплошном визуальном обследовании объекта экспертами были обследованы внутренние помещения и фасад здания с фотофиксацией видов и деталей конструкций объекта обследования.
3) Детальное (инструментальное) обследование объекта;
В ходе инструментального обследования были проведены обмерные работы в соответствии с ГОСТ 26433.0-85 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения».
Для определения армирования, величины защитного слоя, а также величины коррозионного повреждения арматуры монолитных конструкций были использованы:
— неразрушающее обследование при помощи универсального, комплексного устройства по обнаружению месторасположения арматурных стержней и для измерения защитного слоя бетона «Profoscope»;
— неразрушающее обследование при помощи анализатора коррозии арматурных стержней в бетоне Canin+.
Вскрытие конструкций в рамках данного обследования не производилось.
4) Камеральная обработка данных;
По результатам проведенного экспертно-диагностического обследования, анализа полученной информации, собраны необходимые данные для формулирования ответов на поставленные вопросы.
III. РЕЗУЛЬТИРУЮЩАЯ ЧАСТЬ
3.1. Определение технического состояния несущих и ограждающихконструкций, инженерного оборудования здания |
В результате экспертно-диагностического обследования конструкций здания экспертом выявлены дефекты и нарушения, влияющие на несущую способность и долговечность здания. Результаты представлены в Таблицах 2-5.
Таблица 2. Результаты обследования стен
| 1. Конструкция наружных и внутренних стен. | Наружные стены 1-го и 2-го этажей ограждающие (ненесущие), каркасные. Перегородки ненесущие, нескольких видов: — толщиной 80-110мм, выполнены из пустотных керамзитобетонных блоков и пенобетонных блоков, частично оштукатурены и окрашены; — каркасные; — гипсокартонные |
| 2. Наружное оформление стен (наличие штукатурки, облицовка плиткой, кладка в пустошовку, кладка с расшивкой швов и пр.). | Снаружи стены обшиты панелями и окрашены. |
| 3. Выводы и рекомендации по результатам обследования стен | — дефектов свидетельствующих о снижении прочностных характеристик стен не выявлено. — конструкции стен находятся в удовлетворительном состоянии. |
Таблица 3. Результаты обследования колонн
| 1. Конструкции колонн (размеры положение в плане, роль каркасе здания и т. п.) | Колонны выполнены из стальной трубы. Соединение колонн с фундаментами выполнено шарнирным. |
| 2. 2. Наружное оформление (обшивка, штукатурка и т. д.) | Окрашены. |
| 3. Материал колонн | Стальной прокат |
|
— местами незначительная коррозия. Согласно ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003 состояние колонн оценивается как работоспособное, они могут эксплуатироваться в дальнейшем. |
Таблица 4. Результаты обследования перекрытия над 1-м этажом
| 1. Тип перекрытий. Прогоны и балки. Условия работы и расчета (защемления, несущие перегородки, жесткость конструкций и т.п.). | Перекрытие над 1 -м этажом – каркасное. Основные балки – металлические. |
| 2. Показатели прочности материала элементов перекрытия и поправочные коэффициенты к ним. | Прочность стальных балок и арматуры не снижена. Деформаций, прогибов балок, выпучивания в ходе визуального обследования не выявлено. |
| 3. Выводы и рекомендации. | Дефектов снижающих несущую способность перекрытий не выявлено. Согласно ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003 состояние перекрытия над 1-м этажом оценивается как работоспособное. |
Результаты обследования кровли представлены в Таблице 5.
Таблица 5. Результаты обследования кровли
| 1. Тип кровли. | Кровля над зданием — двухскатная. Стропильная система — деревянная, опирание на металлический каркас. Кровля над остальной частью здания — четырёхскатная. |
| 2. Дефекты кровли (гниль в древесине, прогибы несущих конструкций, протечки и т.д.) | Дефектов и повреждений в ходе визуального обследования не выявлено. |
| 3. Выводы | Согласно ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003 состояние кровли оценивается как работоспособное. |
Результаты обследования инженерного оборудования здания представлены в Таблице 6.
Таблица 6. Результаты обследования инженерного оборудования
| Наименование инженерной системы | Характеристика, дефекты и техническое состояние |
| Электроснабжение здания | Частично функционирует. Однако выявлены следующие нарушения и недостатки: 1) Большая часть проводки выполнена открытым способом, кабель-каналы отсутствуют; 2) Нет общей системы электроснабжения, ремонт и замена производились фрагментарно, устроены дополнительные цепи без защитных устройств, проводка в хаотичном порядке; 3) Вводные шкафы морально устарели. Таким образом, существует опасность короткого замыкания и возгорания, тем самым создаётся угроза жизни и здоровью граждан, такое техническое состояние характеризуется как аварийное. |
| Отопление здания | Система отопления здания не функционирует, часть обогревательных элементов демонтированы, существующие нагревательные элементы подвержены существенной коррозии и не выполняют свои функции. Трубопроводы отопления подвержены значительной коррозии, существует риск прорыва трубопроводов. Такое техническое состояние характеризуется как аварийное. |
| Система водоснабжения здания | Система водоснабжения здания не функционирует. Всего в здании имеется 5 водопотребляющих устройства. Подводка системы водоснабжения выполнена с нарушениями, сантехнические устройства морально устарели. На трубопроводах системы водоснабжения присутствует значительная коррозия, существует риск прорыва трубопроводов. Такое техническое состояние характеризуется как недопустимое. |
| Система канализации | Система канализации здания не функционирует. Всего в здании имеется 5 водоотводящих устройства. Отводы и трубопроводы системы канализации выполнены из чугунных труб, имеют значительное коррозионное повреждение, сантехнические устройства морально устарели. Такое техническое состояние характеризуется как недопустимое. |
| Система водяного пожаротушения | Давление в системе отсутствует. Пожарные шкафы не комплектны, трубопроводы системы пожаротушения подвержены значительной коррозии, существует риск прорыва трубопроводов. Такое техническое состояние характеризуется как недопустимое. |
| Система пожарной сигнализации | Система ПС не функционирует. Проводка системы ПС местами разорвана, часть пожарных извещателей отсутствует. Элементы системы оповещения о пожаре также некомплектны. В целом система ПС морально устарела. Такое техническое состояние характеризуется как аварийное. |
| Система охранной сигнализации | Система ОС не функционирует. Управляющие шкафы некомплекты. Отсутствует защита многих окон и дверей. Такое техническое состояние характеризуется как аварийное. |
Инструментальное обследование несущих конструкций здания проводилось в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»:
«4.5 Оценку категорий технического состояния несущих конструкций производят на основании результатов обследования и поверочных расчетов. По этой оценке конструкции подразделяются на находящиеся: в исправном состоянии (НОР), работоспособном (Р) состоянии, ограниченно работоспособном (ОГР) состоянии, недопустимом (НЕД) состоянии и аварийном (А) состоянии.
При исправном и работоспособном состоянии эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений. При этом для конструкций, находящихся в работоспособном состоянии, может устанавливаться требование периодических обследований в процессе эксплуатации.
При ограниченно работоспособном состоянии конструкций необходим контроль за их состоянием, выполнение защитных мероприятий, осуществление контроля за параметрами процесса эксплуатации (например, ограничение нагрузок, защиты конструкций от коррозии, восстановление или усиление конструкций). Если ограниченно работоспособные конструкции остаются не усиленными, то требуются обязательные повторные обследования, сроки которых устанавливаются на основании проведенного обследования.
При недопустимом состоянии конструкций их эксплуатация должна быть запрещена или же необходимо проведение мероприятий по их восстановлению и усилению.
При аварийном состоянии конструкций их эксплуатация должна быть запрещена».
Для оценки безопасности исследуемого здания были сопоставлены результаты обследования несущих конструкций и инженерного оборудования здания и требования нормативных документов.
Согласно форме Приложения Б, ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» была составлена соответствующая таблица 7. Заключение по техническому состоянию объекта.
Таблица 7. Заключение технического состояния объекта
| 1. Адрес объекта | г. Москва, проспект Мира, д. 119, стр. 523. |
| 2. Время проведения обследования | 11 мая 2016 г. с 11:00 до 14:00 при естественном освещении. |
| 3. Организация, проводившая обследование | Центр независимой экспертизы ООО «ПГС». |
| 4. Статус объекта (памятник архитектуры, исторический памятник и т.д.) | В реестре объектов культурного наследия не значится. |
| 5. Тип проекта объекта | Общественное. |
| 6. Проектная организация, проектировавшая объект | Не установлено. |
| 7. Строительная организация, возводившая объект | Не установлено. |
| 8. Год возведения объекта | 1986 г. |
| 9. Год и характер выполнения последнего капитального ремонта или реконструкции | Не установлено. |
| 10. Собственник объекта | Акционерное Общество «Выставка достижений народного хозяйства». |
| 11. Форма собственности объекта | Частная собственность. |
| 12. Конструктивный тип объекта | Каркасный |
| 13. Конструктивная система объекта | Каркасная |
| 14. Число этажей | 1 |
| 15. Установленная категория технического состояния объекта | Работоспособное. |
По результатам обследования здания экспертом не выявлено ряд критических и значительных дефектов, повреждений и нарушений, свидетельствующие об исчерпании периода эксплуатации части конструкций данного здания. Основными дефектами и нарушениями, выявленными экспертами являются неправильная эксплуатация здания, вовремя не проведенные работы по текущему и капитальному ремонту, ремонтные работы выполненные с нарушением технологии.
С учетом аварийного и недопустимого состояния инженерных систем, категория технического состояния здания в целом в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» оценивается как ограниченно-работоспособное техническое состояние. Дальнейшая нормальная эксплуатация здания возможна после ремонтно-восстановительных работ.
| 3.2. Составление дефектной ведомости. |
По результатам инженерно-технического обследования здания были выявлены дефекты и нарушения требований нормативной документации. В соответствии с ГОСТ 26433.0-85 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения» были проведены обмерные работы и установлены количественные характеристики повреждений и дефектов, а также объёмы работ по устранению выявленных дефектов и нарушений, которые представлены в таблице 8. Дефектная ведомость.
Таблица 8. Дефектная ведомость
| № п/п | Работы по устранению дефектов и нарушений | Кол-во (м2,м/п и т.д.) |
| 1 этаж | ||
| Помещение №1 (комнаты а1, а2, а3, а, а4, а5, а6, а7, а8, а9, а10, а11, а12, а13) | ||
| 1 | Демонтаж покрытия пола из ламината | 212,57 м2 |
| 2 | Демонтаж потолка типа «Армстронг» | 212,57 м2 |
| 3 | Демонтаж плинтуса | 112 м.п. |
| 4 | Устройство покрытия пола из ламината | 212,57 м2 |
| 5 | Устройство потолка типа «Армстронг» | 212,57 м2 |
| 6 | Монтаж плинтуса | 112 м.п. |
| 7 | Покраска стен по стеклообоям | 462 м2 |
| 8 | Покраска дверей | 46,2 м2 |
| Помещение №2 (комнаты 12, 12а, 12б, 12в, 13, 14, 14а, 15, 16а, 16б, 16в, 16г, 16, 17, 19, 20, 21) | ||
| 9 | Демонтаж покрытия пола из ламината | 212 м2 |
| 10 | Демонтаж потолка типа «Армстронг» | 212 м2 |
| 11 | Демонтаж плинтуса | 108 м.п. |
| 12 | Устройство покрытия пола из ламината | 212 м2 |
| 13 | Устройство потолка типа «Армстронг» | 212 м2 |
| 14 | Монтаж плинтуса | 108 м.п. |
| 15 | Покраска стен по стеклообоям | 476 м2 |
| 16 | Покраска дверей | 63 м2 |
| Помещение №3 (комнаты 1а, 1б, 1в) | ||
| 17 | Очистка металлоконструкций от коррозии | 144 м.п. |
| 18 | Устройство потолка типа «Армстронг» | 320,3 м2 |
| 19 | Обшивка стен гипсокартонными листами по металлическому каркасу | 380 м2 |
| 20 | Шпатлевка стен | 380 м2 |
| 21 | Грунтовка стен за 2 раза | 380 м2 |
| 22 | Оклейка стен обоями | 380 м2 |
| 23 | Окраска стен водоэмульсионной краской по обоям | 380 м2 |
| 24 | Устройство стяжки толщ. 200 мм | 320,3 м2 |
| 25 | Облицовка полов плиткой керамической | 320,3 м2 |
| 26 | Монтаж дверных блоков деревянных | 10,5 м2 |
| Помещение №4 (2, 2а, 2б, 2в, 3, 4, 11) | ||
| 27 | Демонтаж пола из керамической плитки | 80 |
| 28 | Очистка металлоконструкций от коррозии | 14 м.п. |
| 29 | Устройство потолка типа «Армстронг» | 80 м2 |
| 30 | Обшивка стен гипсокартонными листами по металлическому каркасу | 414 м2 |
| 31 | Шпатлевка стен | 414 м2 |
| 32 | Грунтовка стен за 2 раза | 414 м2 |
| 33 | Оклейка стен обоями | 414 м2 |
| 34 | Окраска стен водоэмульсионной краской по обоям | 414 м2 |
| 35 | Устройство стяжки толщ. 200 мм | 320,3 м2 |
| 36 | Облицовка полов плиткой керамической | 80 м2 |
| 37 | Монтаж дверных блоков деревянных | 14,7 м2 |
| 38 | Очистка стен от старой краски в технических помещениях | 20 м2 |
| 39 | Шпатлевание стен с ремонтом до 15% штукатурки | 20 м2 |
| 40 | Окрашивание стен (+грунтование) в технических помещениях | 20 м2 |
| Наружные работы | ||
| 41 | Очистка фасада от старой краски | 250 м2 |
| 42 | Шпатлевание стен с ремонтом | 250 м2 |
| 43 | Очистка металлических конструкций | 120 м2 |
| 44 | Окрашивание фасада | 250 м2 |
| 45 | Очистка цоколя от старой краски | 38 м2 |
| 46 | Шпатлевание стен с ремонтом штукатурки | 38 м2 |
| 46 | Окрашивание цоколя | 38 м2 |
| Инженерное оборудование здания | ||
| 47 | Демонтаж и устройство системы водоснабжения (количество водопотребляющих точек — 5) | компл. |
| 48 | Демонтаж и устройство системы канализации (количество водоотводящих точек -5) | компл. |
| 49 | Демонтаж системы электроснабжения, разработка проекта электроснабжения, устройство системы электроснабжения здания | компл. |
| 50 | Демонтаж и устройство системы пожаротушения | компл. |
| 51 | Демонтаж системы отопления, разработка проекта отопления, устройство системы отопления здания | компл. |
| 52 | Демонтаж системы пожарной сигнализации, разработка проекта ПС, устройство системы пожарной сигнализации | компл. |
| 53 | Демонтаж системы охранной сигнализации, разработка проекта ОС, устройство системы охранной сигнализации | компл. |
3.3. Разработка сметной документации по капитальному ремонту строения.
Экспертом ООО «ПГС» на основании дефектной ведомости, а также ежегодного Регионального справочника стоимости строительства (РСС-2016) была определена стоимость ремонта в укрупнённых показателях по видам работ. Сметный расчёт стоимости капитального ремонта строения представлен в Приложении В «Сметный расчёт стоимости капитального ремонта строения».
Региональный справочник стоимости строительства (РСС) является аналогом современных западных вариантов справочной литературы для строителей.
РСС-2016 предназначен для широкого круга пользователей в регионах России: инвесторов, проектировщиков, заказчиков, подрядчиков, организаторов подрядных аукционов, оценщиков, разработчиков САПР, частных застройщиков, а также для всех, кому требуется определить стоимость строительства, ремонтно-реставрационных работ, техобслуживания и ремонта оборудования городского хозяйства.
Региональный справочник стоимости строительства дает возможность определить стоимость строительства в уровне цен на планируемый календарный период строительства с помощью приведенных в части IV Справочника прогнозных индексов инфляции на 2016-2018 годы. Справочник может быть использован для определения стоимости строительства на разных стадиях проектирования или на предварительном этапе выбора эффективного варианта использования инвестиций.
Сметная стоимость ремонтно-восстановительных работ строения, расположенного по адресу: г. Москва, Проспект Мира, дом 119, ВВЦ, строение 523, составляет 9 584 023 (девять миллионов пятьсот восемьдесят четыре тысячи двадцать три) руб., 00 коп.
III. Выводы |
По результатам инженерно-технического обследования конструкций строения, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, д.119, строение 25 экспертом установлено техническое состояние несущих и ограждающих конструкций, а также инженерного оборудования здания.
| Несущая или ограждающая конструкция, Инженерное оборудование | Категория технического состояния |
| Металлические колонны | Работоспособное |
| Каркасные стены | Работоспособное |
| Каркасные перекрытия | Работоспособное |
| Кровля | Работоспособное |
| Электроснабжение здания | Аварийное |
| Отопление здания | Аварийное |
| Система водоснабжения здания | Недопустимое |
| Система канализации | Недопустимое |
| Система водяного пожаротушения | Недопустимое |
| Система пожарной сигнализации | Аварийное |
| Система охранной сигнализации | Аварийное |
Категория технического состояния строения характеризуется как ограниченно-работоспособное техническое состояние.
В результате инженерно-технического обследования и обмерных работ были установлены количественные характеристики повреждений и дефектов, которые представлены в Таблице 8 «Дефектная ведомость».
По результатам сметного расчёта стоимость капитального ремонта строения, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, дом 119, строение 523, составляет 9 584 023 (девять миллионов пятьсот восемьдесят четыре тысячи двадцать три) руб., 00 коп.
Эксперт ____________________ Корчагин Н.А.
Приложение Б. Технический паспорт БТИ, свидетельство;
Приложение Г. Свидетельства, аттестаты и сертификаты.
ПриложениЕ А
Фото 1. Общий вид объекта экспертизы
Фото 2. Общий вид комнаты 2 (кинозал)
Фото 3. Общий вид комнаты 8 (фойе)
Фото 4. Общий вид комнат 6-7 (фойе)
Фото 5. Вид потолка в комнатах 6-7, трещины в стыках листов гипсокартона
Фото 6. Вид потолка в комнатах 6-7, трещины в стыках листов гипсокартона
Фото 7. Вид стен и потолка в комнате 29
Фото 8. Вид входа в комнате 25
Фото 9. Вид пола в помещении тамбура в комнате 26
Фото 10. Общий вид комнаты 24
Фото 11. Общий вид лестницы на второй этаж
Фото 12. Общий вид комнаты 1 второго этажа
Фото 13. Общий вид комнаты 1 второго этажа
Фото 14. Общий вид комнаты 1 второго этажа
Фото 15. Общий вид комнаты 1 второго этажа
Фото 16. Общий вид комнаты 14 третьего этажа
Фото 17. Вид оборудования воздушного отопления на третьем этаже
Фото 18. Вид оборудования воздушного отопления на третьем этаже
Фото 19. Вид оборудования воздушного отопления на третьем этаже
Фото 20. Вид воздуховодов воздушного отопления на третьем этаже
Фото 21. Общий вид кровли объекта экспертизы
Фото 22. Общий вид кровли объекта экспертизы
Фото 23. Вид примыкания фальцевой кровли к трубам
Фото 24. Вид примыкания фальцевой кровли к трубам
Фото 25. Вид кровли объекта экспертизы
Фото 26. Вид кровли объекта экспертизы
