Таблица 6. Описание методов и подходов оценки

Вывод: в данном случае применяется метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод капитализации дохода в рамках доходного подхода.

Расчет рыночной стоимости Объекта оценки методами сравнительного подхода

Метод сравнения продаж базируется на факте наличия открытой рыночной информации доступной для анализа. Процедура оценки данным методом включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым.

Затем определяются единицы сравнения аналогов (в данном случае это цена за 1 кв.м общей площади объекта) и элементы, оказывающие существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.

На следующем этапе вносятся поправки к цене аналогов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

В завершении оценки сравнительным подходом проводится согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и выводится итоговая величина стоимости.

На этапе сбора информации эксперту не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингах), где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов используются данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

В качестве аналогов рассматривались помещения подобного назначения, близкие по своим техническим характеристикам к объекту оценки, расположенные по возможности поблизости от объекта оценки. При расчетах учитывались данные по количеству аналогов – не менее 3-х. Данные об отобранных для сравнения аналогах и расчеты рыночной стоимости сравнительным подходом представлены далее в таблицах.

Таблица 7. Характеристики сопоставимых объектов

Таблица 8. Расчет рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 27.05.2014 г.

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

V = S х P, где

V – рыночная стоимость оцениваемого помещения;

S – общая площадь помещения;

Р – рыночная стоимость 1 кв.м помещения.

Рыночная стоимость 1 кв.м общей площади помещения определена как произведение скорректированных стоимостей аналогов – объектов для сравнения на весовой коэффициент, который распределялся пропорционально суммарной процентной поправке каждого аналога.

Определение скорректированных стоимостей 1 кв.м общей площади аналогов с учетом их параметров осуществляется следующим образом:

, где

Р1 – начальная стоимость 1 кв.м общей площади аналога (цена предложения);

Рскорр- скорректированная стоимость 1 кв.м общей площади аналога;

Пi…..n– процентные поправки по i – му элементу сравнения;

Пn+1– относительная денежная поправка, учитывающая уровень отделки аналога.

При расчете рыночной стоимости 1 кв.м общей площади объекта оценки стоимости аналогов корректировались следующими поправками:

— Поправка на различие в передаваемых правах. Данная поправка вводится в случае, если в ходе сделки на оцениваемый объект и объекты сравнения передается разный объем прав, например, право долгосрочной аренды и право собственности. В данном случае все объекты сопоставимы по данному критерию.

— Поправка на условия финансирования. Различные условия финансирования сделки могут привести к отличию цены, уплаченной за недвижимое имущество, от цены, уплаченной за другое идентичное имущество. Величина поправки на условия финансирования определяется сравнением цены объектов с рыночным и нерыночным финансированием. Наиболее типичным случаем нерыночного финансирования является частичное или полное финансирование сделки за счет кредита, выдаваемого продавцом покупателю при норме процента, отличающейся от рыночного уровня ставок подобных кредитов. В данном случае не установлено существенных отличий условий финансирования у сопоставимых объектов от рыночных (покупки осуществляются, как правило, за счет кредитов банков по рыночной стоимости, либо за счет собственных средств). Поправка не требуется.

— Поправка на дату. На рынке недвижимости цены со временем изменяются. Данная поправка учитывает этот факт. В данном случае для оценки на ретроспективную дату (27.05.2014 г.) были найдены на сайтах интернет аналоги №1, №2, №3, выставленные на продажу на тот момент. С учетом вышесказанного, поправка на дату не требуется. К аналогу №4, выставленному на продажу раньше, чем дата оценки, была применена поправка в размере 0,982 или 2 %. (=103,541/105,39). Поправка рассчитывалась на основании «Индексов изменения цен №91».

— Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является одним из значимых факторов, влияющих на его стоимость. В данном случае объекты для сравнения выбраны между МКАД и ТТК. Поправка на местоположение не вводится.

— Поправка на транспортную доступность (удаленность от метро). По данным риелторов ведущих агентств недвижимости объекты, расположенные ближе от метро, стоят дороже, расположенные дальше от метро – дешевле. Объекты аналоги и оцениваемое помещение расположены в сопоставимой удаленности от станций метрополитена, поправки в данном случае не вводились.

— Поправка на расположение помещения в здании. Поправка к нежилым помещениям, расположенным не в подвалах, определена по данным справочника оценщика недвижимости, Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., 2014 г., стр. 150. Цены складских объектов, расположенных в подвале, дешевле аналогичных объектов, расположенных на 1 этаже на 25%. К аналогу, расположенному на 23 этаже, поправка составляет 12%.

— Поправка на наличие коммуникаций. Поправка на коммуникации не применяется в связи с тем, что данных о подключенных коммуникациях аналогов в объявлениях не имеется. Однако можно предполагать, что все объекты являются действующими и подключены к центральным коммуникациям. Поправка не вводится.

— Поправка на площадь. Поправка на площадь связана с ликвидностью объектов недвижимости: при прочих равных условиях, большие по площади объекты могут продаваться по более низкой в пересчете на единицу площади цене, что обуславливается большим сроком экспозиции. Поправка на площадь вводится в случае, когда площади объектов для сравнения и Объекта оценки существенно различаются. В данном случае поправка вводится согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., стр. 148.

— Поправка на уровень отделки. При расчете на старую дату оценки возможность уточнить отделку всех помещений для сравнения на прошедший период отсутствует, для аналогов, для которых не указано состояние, корректировка не применяется.

Объект №2 нуждается в ремонте, стоимость ремонта сопоставима со стоимостью ремонта помещений требующих капитальный ремонт. К объекту №2 поправка не применялась. Сопоставимые объекты №1, №3, №4 находятся в рабочем состояние, к объектам применена поправка в размере 10 000 руб. Размер поправки определялся на основании рыночных данных.

Косметический ремонт (полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 3 000 – 6 000 руб. за 1 кв.м.

Требуется капитальный ремонт (отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 6 000 – 10 000 руб. за 1 кв.м.

— Поправка на торг. Информация о реальных сделках не нашла широкого распространения в настоящее время в России, в связи с чем применяются для расчетов цены предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу. Цены реальных сделок на вторичном рынке коммерческой недвижимости, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями и исходя из цен предложений, размещенных на сайтах Интернета, а также, согласно Справочнику расчетных данных для оценки и консалтинга (СРК № 14), ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)», под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича, 2014 г., стр. 75. Для г. Москва поправка вводится в размере 8-11%. Данные подтверждены в результате бесед с представителями московских агентств недвижимости. С учетом индивидуальных характеристик помещения поправка вводится в размере 10%.

Определение стоимости оцениваемого объекта доходным подходом

В доходном подходе основным является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды. Именно на оценке ожидаемых выгод сосредоточены все процедуры данного подхода.

Данный подход отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.

Прогнозирование изменений факторов, влияющих на уровень дохода, в значительной степени определяет степень риска вложений в недвижимость. Чем более неопределенными будут ожидаемые изменения, тем выше степень риска. Это отражается в коэффициенте капитализации (дисконтирования).

В рамках доходного подхода возможно применение методов:

-метода дисконтированных денежных потоков

-метод капитализации.

Метод капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Принимая во внимание текущую экономическую ситуацию в регионе и в России в целом, рынок недвижимости и уровень развития управления доходными объектами в нашем регионе, считается наиболее целесообразным использование метода капитализации.

В данном случае расчет рыночной стоимости при использовании доходного подхода осуществляется методом капитализации дохода.

Процедура расчетов по данному методу имеет следующую последовательность:

• определение потенциального валового дохода;
• определение возможных потерь от простоя (недозагруженности) помещения и потерь при сборе арендной платы;
• определение действительного валового дохода;
• определение эксплуатационных расходов;
• определение чистого операционного дохода от Объекта;
• расчет коэффициента капитализации дохода;
• расчет рыночной стоимости Объекта.

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход – это максимальный доход, который способен приносить Объект оценки, при 100-% загрузке площадей.

Потенциальный валовой доход определяется следующим образом:

ПВД = Aст х S, где

Aст – средняя рыночная ставка арендной платы за Объект в год,

S – площадь нежилого помещения.

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа рыночных ставок арендной платы рассматриваемого сегмента рынка недвижимости. Арендная ставка 1 кв.м общей площади помещения определена как произведение скорректированных ставок аналогов – объектов для сравнения на весовой коэффициент, который распределялся пропорционально суммарной процентной поправке каждого аналога.

Цены предложения аналогов являются предлагаемыми ставками аренды, которые могут включать НДС и коммунальные расходы. Для корректного сравнения ставок аренды, необходимо предлагаемые ставки аренды привести к единому базису, а именно: с НДС и эксплуатационными расходами в составе арендной ставки.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов используются данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). В качестве аналогов рассматривались помещения подобного назначения близкие по своим техническим характеристикам к объекту оценки, расположенные по возможности поблизости от объекта оценки. При расчетах учитывались данные по количеству аналогов – не менее 3-х. Данные об отобранных для сравнения аналогах и расчеты рыночной стоимости сравнительным подходом представлены далее в таблицах.

Характеристики выбранных объектов для сравнения и расчет арендной ставки за 1 кв.м представлены в нижеследующих таблицах.

Таблица 10. Характеристики сопоставимых объектов

Таблица 11. Расчет средней ставки арендной платы за нежилое помещение на 27.05.2014 г.

При расчете рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади объекта оценки, стоимости объектов сравнения корректировались следующими поправками:

— Поправка на различие в передаваемых правах. Данная поправка вводится в случае, если в ходе сделки на оцениваемый объект и объекты сравнения передается разный объем прав. В данном случае все объекты сопоставимы по данному критерию.

— Поправка на условия финансирования. Оценщиком не установлено существенных отличий условий финансирования у сопоставимых объектов от рыночных. Поправка не требуется.

— Поправка на дату. На рынке недвижимости цены со временем изменяются. Данная поправка учитывает этот факт. В данном случае для оценки на 27.05.2014 г. были найдены на интернет сайтах аналоги, выставленные для сдачи в аренду на тот момент. С учетом вышесказанного, поправка на дату не требуется.

— Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является одним из значимых факторов, влияющих на его арендную ставку. В данном случае объекты для сравнения выбраны между МКАД и ТТК. Поправка на местоположение не вводится.

— Поправка на наличие коммуникаций. Поправка на коммуникации не применяется в связи с тем, что данных о подключенных коммуникациях аналогов в объявлениях не имеется. Однако можно предполагать, что все объекты являются действующими и подключены к центральным коммуникациям. Поправка не вводится.

— Поправка на расположение помещения в здании. Поправка к нежилым помещениям, расположенным на первом этаже, определена по данным справочника оценщика недвижимости, Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., 2014 г., стр. 166, в случае расположения аналога на цокольном этаже, поправка вводится пропорционально расположению площадей на этаже или с допущением (в случае отсутствия информации), что аналог расположен в равном соотношении на различных этажах. Арендные ставки складских объектов, расположенных в подвале, дешевле аналогичных объектов, расположенных на первом этаже на 25%.

— Поправка на транспортную доступность (удаленность от метро). По данным риелторов ведущих агентств недвижимости объекты, расположенные ближе от метро, сдаются в аренду дороже, расположенные дальше от метро – дешевле. В данном случае аналоги расположены на сопоставимом удалении от метро, как и объект оценки, введение корректировки не требуется.

— Поправка на площадь. Поправка на площадь связана с ликвидностью объектов недвижимости: при прочих равных условиях, большие по площади объекты могут сдаваться по более низкой в пересчете на единицу площади цене, что обуславливается большим сроком экспозиции. Поправка на площадь вводится в случае, когда площади объектов для сравнения и Объекта оценки существенно различаются. В данном случае поправка вводится согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., стр. 163.

— Поправка на состояние. При расчете на старую дату оценки возможность уточнить отделку всех помещений для сравнения на прошедший период отсутствует, в связи с чем, корректировка на отделку применяется только для аналогов с известным состоянием отделки. Учитывая то, что помещения назначения ПСН и склад можно использовать сдавать без ремонта, и ремонтом оставшимся после выезда прежнего арендатора, корректировку на состояние помещений не применялась.

— Поправка на торг. Информация о реальных сделках не нашла широкого распространения в настоящее время в России, в связи с чем применяются для расчетов цены предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на рынке аренды нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. Поправка на торг определялась согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., стр. 92. Для складских объектов поправка вводится в размере 5-17%. Данные подтверждены в результате бесед с представителями московских агентств недвижимости. С учетом индивидуальных особенностей помещения, поправка вводится в размере 5%.

Определение возможных потерь от простоя (недозагрузки) помещений и недосбора платежей

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Часть площадей здания будет постоянно пустовать по следующим причинам:

• постоянно происходит постепенная смена арендаторов (по окончании срока действия договоров аренды часть арендаторов освобождает помещения, и собственнику требуется время на то, чтобы найти новых арендаторов);
• из-за низкого уровня спроса на какие-либо помещения.

Таким образом, фактический годовой доход от использования здания будет всегда несколько ниже, чем потенциальный (рассчитанный исходя из общей площади и ставки арендной платы).

Количественным выражением снижения дохода от неполной сдачи площадей является коэффициент потери доходов недозагрузки, который определяется на основе информации о средней (типичной) загруженности данного вида помещений в рассматриваемом районе, который выражается в % от потенциального валового дохода. Для оцениваемого помещения коэффициент недозагрузки составит 4%, определяется из расчета того, что арендодатель пол месяца тратит на поиск арендатора (0,5/12) = 4% или в долях 0,04. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 – коэффициент недозагрузки = 0,96. Информация по данным недозагрузки аналогичных помещений соответствует данным аналитического материала от компании JLL на дату оценки 4%. (http://www.fivedays.ru/commercial/analytics/89786/).

Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода. Коэффициент недосбора платежей принимаем равным 0%, так как по сложившейся практике арендные платежи вносятся заранее (авансовые платежи). Таким образом, коэффициент сбора платежей (Ко)= 1- коэффициент недосбора платежей = 1,0.

Определение действительного валового дохода

Действительный валовой доход с учетом коэффициентов определяется следующим образом:

ДВД = ПВД х Кзх Ко, где

ПВД – потенциальный валовой доход;

Кз–коэффициент загрузки;

Ко – коэффициент сбора платежей

Определение эксплуатационных расходов

Эксплуатационные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Эксплуатационные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения (затраты на замену элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания).

Постоянные эксплуатационные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные эксплуатационные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:

Коммунальные;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала;

Налоги на заработную плату;

На пожарную охрану и обеспечение безопасности;

На рекламу и заключение арендных договоров;

На консультации и юридическое обслуживание;

На управление.

В современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений.

По данным «Справочника расчетных данных (СРД-2014)» под ред.канд.тех.наук Е.Е.Яскевича эксплуатационные расходы для помещений класса С составляю 20-55 $/кв.м./год

Таким образом, эксплуатационные расходы и коммунальные услуги приняты в размере 1500 руб./кв. м в год.

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход (остающийся после вычета из действительного валового дохода эксплуатационных расходов) составляет:

ЧОД = ДВД – ЭР

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации определялся на основании аналитических данных Группы компаний «Конти», на 1 квартал 2014 год.( http://www.konti.ru)

Средняя ставка капитализации для складской недвижимости Москвы составляет среднее 11%.

Следует отметить, что размер коэффициента капитализации, полученный методом кумулятивного построения, соответствует данным «Справочника оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, Том 2, 2014 г., стр. 96, по которому для складских объектов текущая доходность соответствует 11 %.

В результате Оценщик принял ставку капитализации в размере 11%.

Определение рыночной стоимости Объекта доходным подходом

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / R0

Определение рыночной стоимости 1 кв.м Объекта при использовании доходного подхода представлено в таблице.

Таблица 13. Определение рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом