1.3. Вопросы, поставленные перед экспертом:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Новопесчаная ул., д.26, общей площадью 268,9 кв.м (цоколь, пом. V, ком. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1е, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 5-7, 7а), по состоянию на 24.06.2015г.?

2. Какова стоимость неотделимых улучшений, проведенных в 2014г. (демонтаж ненесущих перегородок, устройство новых ненесущих перегородок с проемами и без, заделка оконных проемов, переустройство лестницы внутри помещения, устройство санузлов, устройство гидроизоляции пола в санузлах, демонтаж и монтаж сантехнического оборудования, замена инженерных коммуникационных систем)?

2.2 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПОМЕЩЕНИЯ

Таблица 2. Описание методов и подходов оценки

Вывод: в данном случае применяется метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод капитализации дохода в рамках доходного подхода.

Расчет рыночной стоимости Объекта оценки методами сравнительного подхода

Метод сравнения продаж базируется на факте наличия открытой рыночной информации доступной для анализа. Процедура оценки данным методом включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым.

Затем определяются единицы сравнения аналогов (в данном случае это цена за 1 кв.м общей площади объекта) и элементы, оказывающие существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.

На следующем этапе вносятся поправки к цене аналогов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

В завершении оценки сравнительным подходом проводится согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и выводится итоговая величина стоимости.

На этапе сбора информации эксперту не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов используются данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

В качестве аналогов рассматривались помещения подобного назначения, близкие по своим техническим характеристикам к объекту оценки, расположенные по возможности поблизости от объекта оценки. При расчетах учитывались данные по количеству аналогов – не менее 3-х. Данные об отобранных для сравнения аналогах и расчеты рыночной стоимости сравнительным подходом представлены далее в таблицах.

Таблица 3. Характеристики сопоставимых объектов

Таблица 4. Расчет рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 24.06.2015 г.

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

V = S х P, где

V – рыночная стоимость оцениваемого помещения;

S – общая площадь помещения;

Р – рыночная стоимость 1 кв.м помещения.

Рыночная стоимость 1 кв.м общей площади помещения определена как произведение скорректированных стоимостей аналогов – объектов для сравнения на весовой коэффициент, который распределялся пропорционально суммарной процентной поправке каждого аналога.

Определение скорректированных стоимостей 1 кв.м общей площади аналогов с учетом их параметров осуществляется следующим образом:

, где

Р1 – начальная стоимость 1 кв.м общей площади аналога (цена предложения);

Рскорр- скорректированная стоимость 1 кв.м общей площади аналога;

Пi…..n– процентные поправки по i – му элементу сравнения;

Пn+1– относительная денежная поправка, учитывающая уровень отделки аналога.

При расчете рыночной стоимости 1 кв.м общей площади объекта оценки стоимости аналогов корректировались следующими поправками:

— Поправка на различие в передаваемых правах. Данная поправка вводится в случае, если в ходе сделки на оцениваемый объект и объекты сравнения передается разный объем прав, например, право долгосрочной аренды и право собственности. В данном случае все объекты сопоставимы по данному критерию.

— Поправка на условия финансирования. Различные условия финансирования сделки могут привести к отличию цены, уплаченной за недвижимое имущество, от цены, уплаченной за другое идентичное имущество. Величина поправки на условия финансирования определяется сравнением цены объектов с рыночным и нерыночным финансированием. Наиболее типичным случаем нерыночного финансирования является частичное или полное финансирование сделки за счет кредита, выдаваемого продавцом покупателю при норме процента, отличающейся от рыночного уровня ставок подобных кредитов. В данном случае не установлено существенных отличий условий финансирования у сопоставимых объектов от рыночных (покупки осуществляются, как правило, за счет кредитов банков по рыночной стоимости, либо за счет собственных средств). Поправка не требуется.

— Поправка на дату. На рынке недвижимости цены со временем изменяются. Данная поправка учитывает этот факт. В данном случае для оценки на ретроспективную дату были найдены на сайтах интернет аналоги, выставленные на продажу на тот момент. С учетом вышесказанного, поправка на дату не требуется.

— Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является одним из значимых факторов, влияющих на его стоимость. В данном случае объекты для сравнения выбраны между МКАД и ТТК. Поправка на местоположение не вводится.

— Поправка на транспортную доступность (удаленность от метро). По данным риелторов ведущих агентств недвижимости объекты, расположенные ближе от метро, стоят дороже, расположенные дальше от метро – дешевле. Объекты аналоги и оцениваемое помещение расположены в сопоставимой удаленности от станций метрополитена, кроме аналога №3, расположенного в непосредственной близости от метро. Корректировка вводится в размере 5%. Корректировка определяется по данным бесед с продавцами нежилой недвижимости (АН «НДВ-Недвижимость», тел: +7 495 988-44-22; АН «МИЭЛЬ», тел. +7 495 777 33 77, АН «Московская Городская Служба Недвижимости», тел: +7 495 956-00-56 и др.). Для объектов, расположенных в пешей или незначительной транспортной доступности (от 10 минут пешком) корректировка не вводится. Персональные данные риелторов являются личной закрытой информацией, которую возможно предоставить при официальном запросе.

— Поправка на расположение помещения в здании. Поправка к нежилым помещениям определяется по данным справочника оценщика недвижимости, Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., 2014 г. Цены низкоклассных офисно-торговых объектов, расположенных в цоколе, дороже аналогичных объектов, расположенных в подвале на 12%. К аналогу, расположенному в подвале, поправка составляет 12%. Помещения, расположенные в подвале и на 1 этаже сопоставимы с оцениваемым помещением, расположенным в цоколе.

— Корректировка на тип объекта. Тип объекта (встроенное помещение/отдельно стоящее здание) влияет на стоимость. Встроенное помещение стоит дешевле за единицу площади, чем отдельно стоящее здание с земельным участком. Для обоснования корректировки Эксперт использует «Справочник оценщика недвижимости». Объект экспертизы представляет собой встроенное помещение, сопоставимые объекты также представляют собой встроенные или встроенно-пристроенные помещения к жилым домам. Данные об аренде земельных участков отсутствуют. Таким образом, Эксперт не посчитал нужным вводить корректировку к аналогам.

Корректировка на отдельный вход. Отдельный вход в помещение является преимуществом и влияет на стоимость. Помещения с отдельным входом стоят дороже. Для обоснования корректировки Эксперт использует «Справочник оценщика недвижимости». В данном случае у всех помещений имеется отдельный вход, корректировка не вводится.

— Поправка на наличие коммуникаций. Поправка на коммуникации не применяется в связи с тем, что данных о подключенных коммуникациях аналогов в объявлениях не имеется. Однако можно предполагать, что все объекты являются действующими и подключены к центральным коммуникациям. Поправка не вводится.

— Поправка на площадь. Поправка на площадь связана с ликвидностью объектов недвижимости: при прочих равных условиях, большие по площади объекты могут продаваться по более низкой в пересчете на единицу площади цене, что обуславливается большим сроком экспозиции. Поправка на площадь вводится в случае, когда площади объектов для сравнения и Объекта оценки существенно различаются. В данном случае поправка вводится согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г.

— Корректировка на расположение в квартале. Выход на первую (красную) линию влияет на стоимость объекта, т.к. в этом случае повышается пешеходный поток и видимость объекта с дороги, что позволяет более эффективно использовать объект недвижимости. Для обоснования корректировки Эксперт использует «Справочник оценщика недвижимости». В данном случае корректировка не применяется, все объекты расположены на первой линии зданий.

— Поправка на состояние, уровень отделки. При расчете на старую дату оценки возможность уточнить отделку всех помещений для сравнения на прошедший период отсутствует, для аналогов, для которых не указано состояние, корректировка не применяется.

На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний http://www.stroytechservis.ru/service/ (Стройтехсервис–М, тел.: 7495-514-74-38), http://www.cancordia.ru/kosmeticheskiy-remont-kvartir.html (Канкордия тел.: (495) 662-24-48), http://www.nealstroy.ru/facilities/remont-i-otdelka/remont-offisov/ (Неал-Строй тел.: 8 (909) 688-15-61,8 (499) 519-01-48), техническое состояние и уровень отделки можно условно разделить на категории и ввести корректировки. Размер поправки определялся на основании рыночных данных.

Косметический ремонт (полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 3 000 – 9 000 руб. за 1 кв.м.

Объекты №2 и 4 в рабочем состоянии, применена поправка в среднем размере 6 000 руб.

— Поправка на торг. Информация о реальных сделках не нашла широкого распространения в настоящее время в России, в связи с чем применяются для расчетов цены предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу. Цены реальных сделок на вторичном рынке коммерческой недвижимости, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями и исходя из цен предложений, размещенных на сайтах Интернета, а также согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., с учетом индивидуальных характеристик помещения (расположение в непроходном месте, на краю квартала, у железной дороги, в цоколе) и экономической ситуации в России на момент июня 2015 года, поправка вводится в максимальном размере 13%.

Скорректированные стоимости аналогов отличаются менее, чем на 30%. Для определения окончательного результата рыночной стоимости находим среднее арифметическое значение скорректированных стоимостей аналогов.

Определение стоимости оцениваемого объекта доходным подходом

В доходном подходе основным является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды. Именно на оценке ожидаемых выгод сосредоточены все процедуры данного подхода.

Данный подход отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.

Прогнозирование изменений факторов, влияющих на уровень дохода, в значительной степени определяет степень риска вложений в недвижимость. Чем более неопределенными будут ожидаемые изменения, тем выше степень риска. Это отражается в коэффициенте капитализации (дисконтирования).

В рамках доходного подхода возможно применение методов:

-метода дисконтированных денежных потоков

-метод капитализации.

Метод капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Принимая во внимание текущую экономическую ситуацию в регионе и в России в целом, рынок недвижимости и уровень развития управления доходными объектами в нашем регионе, считается наиболее целесообразным использование метода капитализации.

В данном случае расчет рыночной стоимости при использовании доходного подхода осуществляется методом капитализации дохода.

Процедура расчетов по данному методу имеет следующую последовательность:

• определение потенциального валового дохода;
• определение возможных потерь от простоя (недозагруженности) помещения и потерь при сборе арендной платы;
• определение действительного валового дохода;
• определение эксплуатационных расходов;
• определение чистого операционного дохода от Объекта;
• расчет коэффициента капитализации дохода;
• расчет рыночной стоимости Объекта.

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход – это максимальный доход, который способен приносить Объект оценки, при 100-% загрузке площадей.

Потенциальный валовой доход определяется следующим образом:

ПВД = Aст х S, где

Aст – средняя рыночная ставка арендной платы за Объект в год,

S – площадь нежилого помещения.

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа рыночных ставок арендной платы рассматриваемого сегмента рынка недвижимости. Арендная ставка 1 кв.м общей площади помещения определена как среднее арифметическое скорректированных ставок аналогов.

Цены предложения аналогов являются предлагаемыми ставками аренды, которые могут включать НДС и коммунальные расходы. Для корректного сравнения ставок аренды, необходимо предлагаемые ставки аренды привести к единому базису, а именно: с НДС и эксплуатационными расходами в составе арендной ставки. Если в объявлении не указано иное, то, как правило, в стоимость аренды уже входит и НДС и коммунальные, эксплуатационные расходы.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов используются данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). В качестве аналогов рассматривались помещения подобного назначения, близкие по своим техническим характеристикам к объекту оценки, расположенные по возможности поблизости от объекта оценки. При расчетах учитывались данные по количеству аналогов – не менее 3-х. Данные об отобранных для сравнения аналогах и расчеты рыночной стоимости сравнительным подходом представлены далее в таблицах.

Характеристики выбранных объектов для сравнения и расчет арендной ставки за 1 кв.м представлены в нижеследующих таблицах.

Таблица 5. Характеристики сопоставимых объектов

Таблица 6. Расчет средней ставки арендной платы за нежилое помещение

При расчете рыночной стоимости арендной ставки 1 кв.м общей площади объекта оценки, ставки аренды объектов сравнения корректировались следующими поправками:

— Поправка на различие в передаваемых правах. Данная поправка вводится в случае, если в ходе сделки на оцениваемый объект и объекты сравнения передается разный объем прав. Все объекты сопоставимы по данному критерию.

— Поправка на условия финансирования. Оценщиком не установлено существенных отличий условий финансирования у сопоставимых объектов от рыночных. Поправка не требуется.

— Поправка на дату. На рынке недвижимости цены со временем изменяются. Данная поправка учитывает этот факт. В данном случае для оценки на ретроспективную дату были найдены на интернет сайтах аналоги, выставленные для сдачи в аренду на тот момент. С учетом вышесказанного, поправка на дату не требуется.

— Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является одним из значимых факторов, влияющих на его арендную ставку. В данном случае объекты для сравнения выбраны между МКАД и ТТК. Поправка на местоположение не вводится.

— Поправка на наличие коммуникаций. Поправка на коммуникации не применяется в связи с тем, что данных о подключенных коммуникациях аналогов в объявлениях не имеется. Однако можно предполагать, что все объекты являются действующими и подключены к центральным коммуникациям. Поправка не вводится.

— Поправка на расположение помещения в здании. Поправка к нежилому помещению, расположенному в подвале (аналог №3), определена по данным справочника оценщика недвижимости, Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., 2014 г., составляет 11%.

Корректировка на отдельный вход. Отдельный вход в помещение является преимуществом и влияет на стоимость. Помещения с отдельным входом стоят дороже. Для обоснования корректировки Эксперт использует «Справочник оценщика недвижимости». В данном случае у всех помещений имеется отдельный вход, корректировка не вводится.

— Поправка на транспортную доступность (удаленность от метро). По данным риелторов ведущих агентств недвижимости объекты, расположенные ближе от метро, сдаются в аренду дороже, расположенные дальше от метро – дешевле. Корректировка вводится в размере -2% к аналогу 1 и 2, удаленным до 10 минут пешком от метро. Корректировка определяется по данным бесед с продавцами нежилой недвижимости (АН «НДВ-Недвижимость», тел: +7 495 988-44-22; АН «МИЭЛЬ», тел. +7 495 777 33 77, АН «Московская Городская Служба Недвижимости», тел: +7 495 956-00-56 и др.). Для объектов, расположенных в пешей или незначительной транспортной доступности (от 10 минут пешком) корректировка не вводится. Персональные данные риелторов являются личной закрытой информацией, которую возможно предоставить при официальном запросе.

— Поправка на площадь. Поправка на площадь связана с ликвидностью объектов недвижимости: при прочих равных условиях, большие по площади объекты могут сдаваться по более низкой в пересчете на единицу площади цене, что обуславливается большим сроком экспозиции. Поправка на площадь вводится в случае, когда площади объектов для сравнения и Объекта оценки существенно различаются. В данном случае поправка вводится согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., стр. 163.

— Поправка на торг. Информация о реальных сделках не нашла широкого распространения в настоящее время в России, в связи с чем применяются для расчетов цены предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на рынке аренды нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. Поправка на торг определялась согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., вводится в среднем размере 7%.

Определение возможных потерь от простоя (недозагрузки) помещений и недосбора платежей

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Часть площадей здания будет постоянно пустовать по следующим причинам:

• постоянно происходит постепенная смена арендаторов (по окончании срока действия договоров аренды часть арендаторов освобождает помещения, и собственнику требуется время на то, чтобы найти новых арендаторов);
• из-за низкого уровня спроса на какие-либо помещения.

Таким образом, фактический годовой доход от использования здания будет всегда несколько ниже, чем потенциальный (рассчитанный исходя из общей площади и ставки арендной платы).

Количественным выражением снижения дохода от неполной сдачи площадей является коэффициент потери доходов недозагрузки, который определяется на основе информации о средней (типичной) загруженности данного вида помещений в рассматриваемом районе, который выражается в % от потенциального валового дохода. Для оцениваемого помещения коэффициент недозагрузки составит 17%, определяется из расчета того, что арендодатель два месяца тратит на поиск арендатора (2/12) = 17% или в долях 0,17. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 – коэффициент недозагрузки = 0,83.

Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода. Коэффициент недосбора платежей принимаем равным 0%, так как по сложившейся практике арендные платежи вносятся заранее (авансовые платежи). Таким образом, коэффициент сбора платежей (Ко)= 1- коэффициент недосбора платежей = 1,0.

Определение действительного валового дохода

Действительный валовой доход с учетом коэффициентов определяется следующим образом:

ДВД = ПВД х Кзх Ко, где

ПВД – потенциальный валовой доход;

Кз–коэффициент загрузки;

Ко – коэффициент сбора платежей

Определение эксплуатационных расходов

Эксплуатационные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Эксплуатационные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения (затраты на замену элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания).

Постоянные эксплуатационные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные эксплуатационные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:

Коммунальные;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала;

Налоги на заработную плату;

На пожарную охрану и обеспечение безопасности;

На рекламу и заключение арендных договоров;

На консультации и юридическое обслуживание;

На управление.

В современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений.

По данным «Справочника расчетных данных (СРД-2014)» под ред.канд.тех.наук Е.Е.Яскевича эксплуатационные расходы для помещений класса С составляют 75$/кв.м./год.

Оцениваемое помещение не может относиться к качественным площадям, ввиду своего расположения в цоколе, типу здания, а также удаленности от метро. В расчете принята величина в размере 2000 руб. за 1 кв. м в год.

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход (остающийся после вычета из действительного валового дохода эксплуатационных расходов) составляет:

ЧОД = ДВД – ЭР

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации определялся на основании данных «Справочника оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, Том 2, 2014 г.

В результате Оценщик принял ставку капитализации в среднем размере 11,3%.

Определение рыночной стоимости Объекта доходным подходом

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / R0

Определение рыночной стоимости 1 кв.м Объекта при использовании доходного подхода представлено в таблице.

Таблица 7. Определение рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом

2.3 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Затратный подход основывается на существующих активах, что устраняет значительную часть заключений, присущих, в частности, доходному подходу. Однако затратный подход не учитывает сложившуюся ситуацию на рынке подобных объектов, не учитывает способность объекта приносить доход владельцу. Кроме того, отсутствие проектно-сметной документации не позволяет получить достаточно точный результат.

Затратный подход в данном случае не применялся, так как не учитывает реальную рыночную ситуацию.

Информацию, необходимую для анализа сравнительным подходом, получить довольно сложно, а полученная информация требует внесения сложных поправок и корректировок для обеспечения требуемой сопоставимости. Однако полученный результат базируется на актуальной рыночной информации, отражает реальное соотношение спроса и предложения на недвижимость подобного типа. Учитывая количество и качество информации, использованной при оценке объекта, мы считаем, что результат, полученный методом сравнительного анализа продаж, при определении конечной величины рыночной стоимости имеет вес 0,5.

Доходный подход также может содержать достаточно высокую погрешность, так как рассчитывается на следующий после даты оценки период эксплуатации. В течение этого периода учесть возможные причины для изменения доходов и расходов от эксплуатации недвижимости и, таким образом, составить достоверные прогнозы представляется довольно сложным. Оценщик полагает, что в целом результат доходного подхода в данном конкретном случае достаточно реально отражает величину рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом, доходному подходу был присвоен вес 0,5.

В результате проведения оценки были получены данные, приведенные в нижеследующей Таблице.

Таблица 8. Данные по трем подходам оценки, согласование результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости

Таблица 9. Согласование результатов.

Итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 268,9 кв.м (цоколь, пом. V, ком. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1е, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 5-7, 7а), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новопесчаная, д.26, по состоянию на 24.06.2015г. составляет, с учётом НДС: 14 396 908 рублей, без учёта НДС: 12 200 769 рублей.

2.4 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ ПОМЕЩЕНИЯ

Выбор методологического подхода к оценке

Оценщик проведение оценки обязан производить на основании комплексного применения трех подходов: затратного, сравнительного и доходного или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в соответствии с целями оценки и имеющейся в его распоряжении информацией.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Имеющаяся у Оценщика информация позволяет применить затратный подход для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В данном случае сравнительный подход не применим, поскольку на рынке ремонта помещений практически невозможно найти два одинаково отремонтированных помещения. Кроме того, составленная специализированной организацией смета не является открытой (доступной для большого количества заинтересованных лиц) информацией.

Оценщик отказывается от применения сравнительного подхода к оценке объекта, ввиду отсутствия корректной доступной информации для расчетов.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая спрогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Объектом оценки в данном случае являются работы и материалы, необходимые для устранения ущерба. В данном случае доходный подход не применяется.

Определение рыночной стоимости работ и материалов

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за данный (аналогичный) объект сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость равна стоимости воссоздания аналогичного по параметрам имущества за вычетом накопленного износа.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

— расчет затрат на создание нового аналогичного объекта, получение восстановительной стоимости объекта;

— определение величины накопленного износа;

— уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта.

Стоимость воссоздания нового объекта можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость воссоздания аналогичного объекта с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

Определение рыночной стоимости объекта, производится путем составления калькуляции затрат.

Аналого-параметрический метод основан на принципе замещения и заключается в подборке объектов, идентичных или аналогичных оцениваемому объекту. Этот метод позволяет рассчитать стоимость оцениваемого объекта на основе известных стоимостей и технико-экономических характеристик сравниваемых объектов.

После проведения осмотра помещений, составляется перечень необходимых ремонтных работ и материалов.

Информация, необходимая для проведения экспертизы, была получена Оценщиком из предоставленной сметы.

Понятие «неотделимость» упоминается в ст. 623 ГК РФ («улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества»), однако степень вреда, при котором улучшение перестает быть отделимым и переходит в категорию неотделимых, не раскрывается.

Улучшения арендованного помещения могут быть двух видов:

— отделимыми;

— неотделимыми.

Отделимые улучшения арендованного имущества могут быть физически отделены от данного имущества без причинения ему вреда. Это означает, что по истечении срока аренды арендуемое имущество передается арендодателю, а улучшения остаются у арендатора. В качестве примеров можно привести установку в арендуемом помещении несложной системы видеонаблюдения, которую по окончании срока действия договора легко можно демонтировать без ущерба для здания, или мобильного кондиционера, который можно перемещать из помещения в помещение без демонтажа.

Под неотделимыми понимаются улучшения, которые не отделимы от арендуемого объекта без причинения ему ущерба, они прочно связаны с объектом аренды и после окончания договора аренды подлежат передаче арендодателю вместе с арендуемым имуществом. К ним, в частности, можно отнести установку кондиционеров сплит-систем, охранно-пожарной сигнализации, систему вентиляции здания, перепланировку помещений, различного рода пристройки к объектам недвижимости, объединенные с основным объектом общим фундаментом, крышей.

Согласно действующему законодательству, отделимыми улучшениями являются те, которые можно забрать, не причинив вреда имуществу арендодателя. Другими словами, к этой категории следует относить все улучшения, сделанные арендатором, которые по окончании срока аренды он может забрать с собой (вывезти, унести, другим образом демонтировать) и оставить объект, переданный по договору аренды в состоянии, аналогичном тому, в котором он был передан, с учетом износа. В качестве примера здесь могут выступать: приобретение мебели, осветительных приборов, предметов интерьера; установка дополнительного оборудования (при условии, что для его установки не требовалось сложных технологических решений, изменяющих первоначальное устройство арендованного имущества, и демонтаж не повредит дальнейшей работе системы) и т. п.

По мнению экспертов, неотделимые улучшения арендованного имущества – это улучшения, которые невозможно устранить, не причинив вреда имуществу. Другими словами, в соответствии с законодательством (ст. 623 ГК РФ), неотделимые улучшения арендованного имущества — это те, которые нельзя убрать без ущерба полезным качествам и свойствам основного объекта, переданного по договору аренды.

По мнению эксперта, неотделимые улучшения, это то, без чего нельзя и невозможно эксплуатировать помещение по прямому назначению, например, система электроснабжения, водоснабжения, вентиляции и т.д. а также то, что нельзя отделить от помещение без несоразмерного ущерба его назначению. Например, подвесной потолок, состоящий из металлического каркаса, вмонтированного в стены помещения, и декоративные плиты, расположенные на металлических направляющих, являются неотделимым улучшением помещения, поскольку их демонтаж нанесет ущерб помещению и повлечет за собой необходимость ремонта стен и потолка. В случае, если демонтировать только декоративные плиты потолка, то оставшиеся металлические конструкции подвесного потолка существенным образом ухудшат внешний вид помещения и повлекут за собой необходимость дополнительных расходов для установки других декоративных плит на эти конструкции. Полотна дверей являются составной частью комплекта дверного блока, включающего дверное полотно и дверную коробку, которая крепится непосредственно к стене помещения. Статья 134 ГК РФ предусматривает, что, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Использование дверного полотна и дверной коробки возможно только по их общему назначению. Следовательно, дверное полотно нельзя признать отделимым улучшением, поскольку оно является составной частью сложной вещи, которая, в свою очередь, является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж дверного блока нанесет существенный ущерб помещению и повлечет за собой необходимость производства ремонтных работ.

Таким образом, по результатам проведенной экспертизы экспертом установлено, все выполненные работы в соответствии с локальной сметой от 02.06.2014 г. на ремонтно-строительные работы являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества.

При проведении осмотра экспертом были установлены геометрические параметры и проведены последующие расчеты, направленные на определение объемов фактически выполненных работ, а также использованных строительных материалов, изделий и конструкций с учетом нормативно обусловленного их расхода.

Перечень выполняемых при этом действий включал следующее:

1) проведение измерений;

2) расчеты, направленные на определение объемов выполненных работ и использованных строительных материалов, изделий и конструкций на основе результатов проведенных измерений (проводился, в основном, после осмотра в условиях экспертного учреждения).

По результатам определения объемов ремонтных работ, выполненных в помещении по адресу: г. Москва, Новопесчанная, д. 26, экспертом составлена Таблица «Соответствие фактически выполненных работ Локальной смете от 02.06.2014 г. и Акту от 03.10.2014 г. о приемке выполненных работ. Определение стоимости фактически выполненных работ».

Комментарии к таблице:

1. Виды работ, материалы, стоимость работ и материалов взяты из сметы и акта выполненных работ, которые согласованны сторонами и содержатся в материалах дела, предоставленных судом, а именно:

— Локальной смете от 02.06.2014 г. на капитальный ремонт помещения;

— Акте от 03.10.2014 о приемке выполненных работ.

2. Описание таблицы:

— «Наименование работ» — виды работ, выполненные или невыполненные по согласованному акту выполненных работ и локальной смете;

— «Объем по смете и акту» — объем работ, указанный в согласованных акте выполненных работ и локальной смете;

— «Объем эксперта» — фактически выполненные объемы работ, определенные экспертом в результате проведения экспертизы;

— «Разница объемов» — разница между объемами работ, указанными в акте выполненных работ и смете с фактически выполненными объемами работ, определенными по результатам проведенной экспертизы;

— «Цена за единицу работ или материалов» — цена за единицу работ или материалов, взятая из согласованных акта выполненных работ и локальной сметы.

— «Стоимость по смете и акту» — стоимость работ, указанная в согласованных акте выполненных работ и локальной смете;

— «Стоимость фактически выполненных работ» — стоимость фактических ремонтных работ, определенная экспертом в результате проведения экспертизы по фактически выполненным объемам работ.

Таблица 10. Соответствие фактически выполненных работ Локальной смете на капитальный ремонт помещения и Акту о приемке выполненных работ. Определение стоимости фактически выполненных работ.

Таким образом, по результатам проведенной экспертизы экспертом выявлены несоответствия объемов выполненных работ Локальной смете от 02.06.2014 на капитальный ремонт помещения и Акту 03.10.2014 о приемке выполненных работ. Части объемов и стоимость фактически выполненных ремонтных работ указаны в таблице №2.»

Стоимость неотделимых улучшений, проведенных в 2014 г (демонтаж ненесущих перегородок, устройство новых ненесущих перегородок с проемами и без, заделка оконных проемов, переустройство лестницы внутри помещения, устройство санузлов, устройство гидроизоляции пола в санузлах, демонтаж и монтаж сантехнического оборудования, замена инженерных коммуникационных систем) составляет с учётом НДС: 4 846 235 рублей, без учёта НДС: 4 106 979 рублей.

III. Выводы

Ответы на вопросы, поставленные в Определениях судьи Арбитражного суда г. Москвы Ю.Б.Павлюк от 09.03.2016 года о назначении судебной экспертизы по делу №А40-192070/15-40-1595 по иску Общества с ограниченной ответственностью «ЭлитСервис» к Департаменту городского имущества города Москвы о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

Вопрос 1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Новопесчаная ул., д.26, общей площадью 268,9 кв.м. (цоколь, пом. V, ком. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 5-7, 7а), по состоянию на 24.06.2015г?

Ответ 1: Рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 268,9 кв.м. (цоколь, пом. V, ком. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1е, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 5-7, 7а) расположенное по адресу: г. Москва, Новопесчаная ул., д.26, по состоянию на 24.06.2015г. составляет: с учётом НДС: 14 396 908 рублей, без учёта НДС: 12 200 769 рублей.

Вопрос 2. Какова стоимость неотделимых улучшений, проведенных в 2014г. (демонтаж ненесущих перегородок, устройство новых ненесущих перегородок с проемами и без, заделка оконных проемов, переустройство лестницы внутри помещения, устройство санузлов, устройство гидроизоляции пола в санузлах, демонтаж и монтаж сантехнического оборудования, замена инженерных коммуникационных систем)?

Ответ 2: Стоимость неотделимых улучшений проведенных в 2014г. (демонтаж ненесущих перегородок, устройство новых ненесущих перегородок с проемами и без, заделка оконных проемов, переустройство лестницы внутри помещения, устройство санузлов, устройство гидроизоляции пола в санузлах, демонтаж и монтаж сантехнического оборудования, замена инженерных коммуникационных систем) составляет с учётом НДС: 4 846 235 рублей, без учёта НДС: 4 106 979 рублей.

Эксперт-оценщик: ____________ /Берзина Е.Б./

Утверждено

Исполняющий обязанности генерального директора

ООО «Фед-Консалт»: ____________ /Гусейнов И.В./

IV. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Объект оценки – объект экспертизы, объект исследования.

К объектам оценки относятся отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

В процессе оценки используются следующие подходы — затратный, сравнительный, доходный.

Подход к оценке — это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки — это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки) — это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Объект-аналог — объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки:

— метод сравнительной стоимости единицы, метод разбивки по компонентам и сметный метод (метод количественного обследования) при оценке недвижимого имущества;

Сравнительный подход – совокупность методов оценки имущества, основанных на сравнении объекта оценки со схожими объектами, в отношении которых имеется информация о ценах продажи.

В соответствии со сравнительным подходом величиной стоимости объекта оценки является наиболее вероятная цена продажи аналогичного объекта.

Доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что потенциальный покупатель не заплатит за данный объект сумму большую, чем текущая стоимость доходов от этого объекта.

Этаж — продольная часть дома, комнаты которой находятся (приблизительно) на одном уровне. В жилом доме различают: надземные, цокольные, подвальные, антресоли и мансардные этажи.

Помещение — пространство внутри здания имеющее определенное функциональное назначение и огражденное со всех сторон строительными конструкциями: стенами (с окнами и дверями), перекрытием и полом.

Итоговая величина стоимости — стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Приложения

Фототаблица

Фасад и входная группа
Вход в помещение с улицы	Вход в помещение с улицы
Окна помещения
Окружающая территория	Окружающая территория