Определение стоимости нежилого помещения

You are currently viewing Определение стоимости нежилого помещения

 

1.3. Вопросы, поставленные перед экспертом:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Новопесчаная ул., д.26, общей площадью 268,9 кв.м (цоколь, пом. V, ком. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1е, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 5-7, 7а), по состоянию на 24.06.2015г.?

2. Какова стоимость неотделимых улучшений, проведенных в 2014г. (демонтаж ненесущих перегородок, устройство новых ненесущих перегородок с проемами и без, заделка оконных проемов, переустройство лестницы внутри помещения, устройство санузлов, устройство гидроизоляции пола в санузлах, демонтаж и монтаж сантехнического оборудования, замена инженерных коммуникационных систем)?

 

2.2 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПОМЕЩЕНИЯ

Таблица 2. Описание методов и подходов оценки

Подход к определению стоимости объекта оценкиСущность подходаОсновные расчетные методы в рамках подхода к оценке
наименованиесфера применения
СравнительныйСравнительный (рыночный) подход применим для того вида имущества, который имеет развитый рынок. Подход основан на анализе и корректировке рыночных цен аналогов оцениваемых объектов, адекватно отражающих их ценностьМетод сравнения продажОснован на анализе цен фактических сделок, совершенных с объектами-аналогами, с последующим моделированием их на основе рыночной стоимости объекта оценки путем внесения поправок в цены продаж.
ЗатратныйПодход основывается на принципе замещения. При этом предполагается, что рыночная стоимость в первую очередь определяется затратами на его создание. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты – не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество и конкурентоспособность.По цене однородного объектаМетод предполагает расчет восстановительной стоимости на основе известной себестоимости (или цен продаж) схожих по технологии изготовления объектов
Базисно-индексный методСущность метода состоит в индексации объекта оценки из базового периода (цены в котором известны) в текущий уровень цен
Определение износа по шкале экспертных оценокМетод предполагает определение качественного состояния объекта оценки по шкале экспертных оценок
ДоходныйВ основе доходного подхода лежит методология оценки бизнеса. Ее применение требует прогноза будущих доходов предприятия.Метод капитализации чистой прибылиМетод предполагает пересчет дохода от коммерческого использования объекта оценки в стоимость с использованием коэффициента капитализации. Применяется при стабильных значениях дохода.
Метод дисконтированного денежного потокаМетод предполагает пересчет потоков будущих доходов в текущую стоимость объекта оценки при помощи дисконтирующих коэффициентов. Применяется при нестабильных потоках предприятия.

Вывод: в данном случае применяется метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод капитализации дохода в рамках доходного подхода.

Расчет рыночной стоимости Объекта оценки методами сравнительного подхода

Метод сравнения продаж базируется на факте наличия открытой рыночной информации доступной для анализа. Процедура оценки данным методом включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым.

Затем определяются единицы сравнения аналогов (в данном случае это цена за 1 кв.м общей площади объекта) и элементы, оказывающие существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.

На следующем этапе вносятся поправки к цене аналогов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

В завершении оценки сравнительным подходом проводится согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и выводится итоговая величина стоимости.

На этапе сбора информации эксперту не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов используются данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

В качестве аналогов рассматривались помещения подобного назначения, близкие по своим техническим характеристикам к объекту оценки, расположенные по возможности поблизости от объекта оценки. При расчетах учитывались данные по количеству аналогов – не менее 3-х. Данные об отобранных для сравнения аналогах и расчеты рыночной стоимости сравнительным подходом представлены далее в таблицах.

Таблица 3. Характеристики сопоставимых объектов

ХарактеристикиОбъект оценкиОбъект 1Объект 2Объект 3Объект 4
Передаваемое право на помещениеПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственности
Местоположениег. Москва, Новопесчаная ул., д.26г. Москва, Амбулаторный 1-й пр-д, д. 2/6г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 28г. Москва, Яна Райниса б., 2 к. 1г. Москва, Бочвара Академика ул., д. 18
Расположение относительно основных транспортных магистралей МосквыМежду МКАД и ТТКМежду МКАД и ТТКМежду МКАД и ТТКМежду МКАД и ТТКМежду МКАД и ТТК
Ближайшая станция метроОктябрьское полеАэропортОктябрьское полеСходненскаяЩукинская
Удаленность от метро15 мин. пешком15 мин. пешком5 мин.тр.1 мин пешком10 мин.п.
Площадь, кв.м268,9700,0260,0336,9237,0
Тип помещенияВстроенноеВстроенноеВстроенноеВстроенноеВстроенное
Назначение объектаторговое, пснторговое, пснторговое, пснторговоеторговое,псн
Дата предложения24.06.2015июн.15июн.15июн.15дек.14
КоммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникации
Наличие отдельного входаЕстьЕстьЕстьЕстьЕсть
Расположение в зданииЦокольный этаж1 этаж, подвалПолуподвал1 этаж, подвалПодвал
Расположение в кварталеПервая линияПервая линияПервая линияПервая линияПервая линия
Техническое состояние помещений, уровень отделкиТребуется косметический ремонтТребуется косметический ремонтРабочее состояниеНет данныхРабочее состояние
Оформление сделкипродажапродажапродажапродажапродажа
Условия финансированияобычныеобычныеобычныеобычныеобычные
Стоимость объекта, с НДС, руб.37 000 000р.20 000 000р.23 000 000р.14 900 000р.
Стоимость за кв.м, с НДС, руб. 52 857р.76 923р.68 270р.62 869р.
Источник информацииБД Реалто 8(965)280-6666БД Реалто, http://msk.afy.ru/object/torg-sale/800168675.html 8(925)010-6604Недвижимость и цены № 24(637), 15-21 июня 2015 г., стр. 136БД Реалто 8(495)646-9910

Таблица 4. Расчет рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 24.06.2015 г.

ПоправкиОбъект 1Объект 2Объект 3Объект 4
Скорректированная цена (руб./кв.м)52 857р.76 923р.68 270р.62 869р.
Поправка на передаваемые права %0%0%0%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)52 857р.76 923р.68 270р.62 869р.
Поправка на условия финансирования, %0%0%0%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)52 857р.76 923р.68 270р.62 869р.
Поправка на условия продажи, %0%0%0%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)52 857р.76 923р.68 270р.62 869р.
Поправка на дату предложения, %0%0%0%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)52 857р.76 923р.68 270р.62 869р.
Поправка на местоположение, %0%0%0%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)52 857р.76 923р.68 270р.62 869р.
Поправка на удаленность от метро, %0%0%-5%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)52 857р.76 923р.64 856р.62 869р.
Поправка на расположение помещения в здании, %0%0%0%12%
Скорректированная цена (руб./кв.м)52 857р.76 923р.64 856р.70 414р.
Поправка на тип объекта, %0%0%0%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)52 857р.76 923р.64 856р.70 414р.
Поправка на наличие отдельного входа в помещение, %0%0%0%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)52 857р.76 923р.64 856р.70 414р.
Поправка на площадь, %8%0%8%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)57 086р.76 923р.70 045р.70 414р.
Поправка на расположение в квартале, %0%0%0%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)57 086р.76 923р.70 045р.70 414р.
Поправка на состояние, руб. за кв.м0р.-6 000р.0р.-6 000р.
Скорректированная цена (руб./кв.м)57 086р.70 923р.70 045р.64 414р.
Поправка на торг, %-13%-13%-13%-13%
Скорректированная цена (руб./кв.м)49 665р.61 703р.60 939р.56 040р.
Суммарные поправки, кроме поправки на торг, в %8%0%3%12%
Рыночная стоимость в рамках сравнительного подхода, руб./кв.м57 087р.
Рыночная стоимость объекта в рамках сравнительного подхода, с НДС, руб.15 350 569р.

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

V = S х P, где

V – рыночная стоимость оцениваемого помещения;

S – общая площадь помещения;

Р – рыночная стоимость 1 кв.м помещения.

Рыночная стоимость 1 кв.м общей площади помещения определена как произведение скорректированных стоимостей аналогов – объектов для сравнения на весовой коэффициент, который распределялся пропорционально суммарной процентной поправке каждого аналога.

Определение скорректированных стоимостей 1 кв.м общей площади аналогов с учетом их параметров осуществляется следующим образом:

, где

Р1 – начальная стоимость 1 кв.м общей площади аналога (цена предложения);

Рскорр- скорректированная стоимость 1 кв.м общей площади аналога;

Пi…..n– процентные поправки по i – му элементу сравнения;

Пn+1– относительная денежная поправка, учитывающая уровень отделки аналога.

При расчете рыночной стоимости 1 кв.м общей площади объекта оценки стоимости аналогов корректировались следующими поправками:

— Поправка на различие в передаваемых правах. Данная поправка вводится в случае, если в ходе сделки на оцениваемый объект и объекты сравнения передается разный объем прав, например, право долгосрочной аренды и право собственности. В данном случае все объекты сопоставимы по данному критерию.

— Поправка на условия финансирования. Различные условия финансирования сделки могут привести к отличию цены, уплаченной за недвижимое имущество, от цены, уплаченной за другое идентичное имущество. Величина поправки на условия финансирования определяется сравнением цены объектов с рыночным и нерыночным финансированием. Наиболее типичным случаем нерыночного финансирования является частичное или полное финансирование сделки за счет кредита, выдаваемого продавцом покупателю при норме процента, отличающейся от рыночного уровня ставок подобных кредитов. В данном случае не установлено существенных отличий условий финансирования у сопоставимых объектов от рыночных (покупки осуществляются, как правило, за счет кредитов банков по рыночной стоимости, либо за счет собственных средств). Поправка не требуется.

— Поправка на дату. На рынке недвижимости цены со временем изменяются. Данная поправка учитывает этот факт. В данном случае для оценки на ретроспективную дату были найдены на сайтах интернет аналоги, выставленные на продажу на тот момент. С учетом вышесказанного, поправка на дату не требуется.

— Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является одним из значимых факторов, влияющих на его стоимость. В данном случае объекты для сравнения выбраны между МКАД и ТТК. Поправка на местоположение не вводится.

— Поправка на транспортную доступность (удаленность от метро). По данным риелторов ведущих агентств недвижимости объекты, расположенные ближе от метро, стоят дороже, расположенные дальше от метро – дешевле. Объекты аналоги и оцениваемое помещение расположены в сопоставимой удаленности от станций метрополитена, кроме аналога №3, расположенного в непосредственной близости от метро. Корректировка вводится в размере 5%. Корректировка определяется по данным бесед с продавцами нежилой недвижимости (АН «НДВ-Недвижимость», тел: +7 495 988-44-22; АН «МИЭЛЬ», тел. +7 495 777 33 77, АН «Московская Городская Служба Недвижимости», тел: +7 495 956-00-56 и др.). Для объектов, расположенных в пешей или незначительной транспортной доступности (от 10 минут пешком) корректировка не вводится. Персональные данные риелторов являются личной закрытой информацией, которую возможно предоставить при официальном запросе.

— Поправка на расположение помещения в здании. Поправка к нежилым помещениям определяется по данным справочника оценщика недвижимости, Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., 2014 г. Цены низкоклассных офисно-торговых объектов, расположенных в цоколе, дороже аналогичных объектов, расположенных в подвале на 12%. К аналогу, расположенному в подвале, поправка составляет 12%. Помещения, расположенные в подвале и на 1 этаже сопоставимы с оцениваемым помещением, расположенным в цоколе.

— Корректировка на тип объекта. Тип объекта (встроенное помещение/отдельно стоящее здание) влияет на стоимость. Встроенное помещение стоит дешевле за единицу площади, чем отдельно стоящее здание с земельным участком. Для обоснования корректировки Эксперт использует «Справочник оценщика недвижимости». Объект экспертизы представляет собой встроенное помещение, сопоставимые объекты также представляют собой встроенные или встроенно-пристроенные помещения к жилым домам. Данные об аренде земельных участков отсутствуют. Таким образом, Эксперт не посчитал нужным вводить корректировку к аналогам.

Корректировка на отдельный вход. Отдельный вход в помещение является преимуществом и влияет на стоимость. Помещения с отдельным входом стоят дороже. Для обоснования корректировки Эксперт использует «Справочник оценщика недвижимости». В данном случае у всех помещений имеется отдельный вход, корректировка не вводится.

— Поправка на наличие коммуникаций. Поправка на коммуникации не применяется в связи с тем, что данных о подключенных коммуникациях аналогов в объявлениях не имеется. Однако можно предполагать, что все объекты являются действующими и подключены к центральным коммуникациям. Поправка не вводится.

— Поправка на площадь. Поправка на площадь связана с ликвидностью объектов недвижимости: при прочих равных условиях, большие по площади объекты могут продаваться по более низкой в пересчете на единицу площади цене, что обуславливается большим сроком экспозиции. Поправка на площадь вводится в случае, когда площади объектов для сравнения и Объекта оценки существенно различаются. В данном случае поправка вводится согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г.

— Корректировка на расположение в квартале. Выход на первую (красную) линию влияет на стоимость объекта, т.к. в этом случае повышается пешеходный поток и видимость объекта с дороги, что позволяет более эффективно использовать объект недвижимости. Для обоснования корректировки Эксперт использует «Справочник оценщика недвижимости». В данном случае корректировка не применяется, все объекты расположены на первой линии зданий.

— Поправка на состояние, уровень отделки. При расчете на старую дату оценки возможность уточнить отделку всех помещений для сравнения на прошедший период отсутствует, для аналогов, для которых не указано состояние, корректировка не применяется.

На основе данных, размещенных на сайтах строительных компаний http://www.stroytechservis.ru/service/ (Стройтехсервис–М, тел.: 7495-514-74-38), http://www.cancordia.ru/kosmeticheskiy-remont-kvartir.html (Канкордия тел.: (495) 662-24-48), http://www.nealstroy.ru/facilities/remont-i-otdelka/remont-offisov/ (Неал-Строй тел.: 8 (909) 688-15-61,8 (499) 519-01-48), техническое состояние и уровень отделки можно условно разделить на категории и ввести корректировки. Размер поправки определялся на основании рыночных данных.

Косметический ремонт (полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 3 000 – 9 000 руб. за 1 кв.м.

Объекты №2 и 4 в рабочем состоянии, применена поправка в среднем размере 6 000 руб.

— Поправка на торг. Информация о реальных сделках не нашла широкого распространения в настоящее время в России, в связи с чем применяются для расчетов цены предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу. Цены реальных сделок на вторичном рынке коммерческой недвижимости, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями и исходя из цен предложений, размещенных на сайтах Интернета, а также согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., с учетом индивидуальных характеристик помещения (расположение в непроходном месте, на краю квартала, у железной дороги, в цоколе) и экономической ситуации в России на момент июня 2015 года, поправка вводится в максимальном размере 13%.

Скорректированные стоимости аналогов отличаются менее, чем на 30%. Для определения окончательного результата рыночной стоимости находим среднее арифметическое значение скорректированных стоимостей аналогов.

Определение стоимости оцениваемого объекта доходным подходом

В доходном подходе основным является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды. Именно на оценке ожидаемых выгод сосредоточены все процедуры данного подхода.

Данный подход отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.

Прогнозирование изменений факторов, влияющих на уровень дохода, в значительной степени определяет степень риска вложений в недвижимость. Чем более неопределенными будут ожидаемые изменения, тем выше степень риска. Это отражается в коэффициенте капитализации (дисконтирования).

В рамках доходного подхода возможно применение методов:

-метода дисконтированных денежных потоков

-метод капитализации.

Метод капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Принимая во внимание текущую экономическую ситуацию в регионе и в России в целом, рынок недвижимости и уровень развития управления доходными объектами в нашем регионе, считается наиболее целесообразным использование метода капитализации.

В данном случае расчет рыночной стоимости при использовании доходного подхода осуществляется методом капитализации дохода.

Процедура расчетов по данному методу имеет следующую последовательность:

  • определение потенциального валового дохода;
  • определение возможных потерь от простоя (недозагруженности) помещения и потерь при сборе арендной платы;
  • определение действительного валового дохода;
  • определение эксплуатационных расходов;
  • определение чистого операционного дохода от Объекта;
  • расчет коэффициента капитализации дохода;
  • расчет рыночной стоимости Объекта.

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход – это максимальный доход, который способен приносить Объект оценки, при 100-% загрузке площадей.

Потенциальный валовой доход определяется следующим образом:

ПВД = Aст х S, где

Aст – средняя рыночная ставка арендной платы за Объект в год,

S – площадь нежилого помещения.

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа рыночных ставок арендной платы рассматриваемого сегмента рынка недвижимости. Арендная ставка 1 кв.м общей площади помещения определена как среднее арифметическое скорректированных ставок аналогов.

Цены предложения аналогов являются предлагаемыми ставками аренды, которые могут включать НДС и коммунальные расходы. Для корректного сравнения ставок аренды, необходимо предлагаемые ставки аренды привести к единому базису, а именно: с НДС и эксплуатационными расходами в составе арендной ставки. Если в объявлении не указано иное, то, как правило, в стоимость аренды уже входит и НДС и коммунальные, эксплуатационные расходы.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов используются данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). В качестве аналогов рассматривались помещения подобного назначения, близкие по своим техническим характеристикам к объекту оценки, расположенные по возможности поблизости от объекта оценки. При расчетах учитывались данные по количеству аналогов – не менее 3-х. Данные об отобранных для сравнения аналогах и расчеты рыночной стоимости сравнительным подходом представлены далее в таблицах.

Характеристики выбранных объектов для сравнения и расчет арендной ставки за 1 кв.м представлены в нижеследующих таблицах.

Таблица 5. Характеристики сопоставимых объектов

ХарактеристикиОбъект оценкиОбъект № 1Объект № 2Объект № 3Объект № 4
Оформление сделкиарендаарендаарендаарендааренда
Местоположениег. Москва, Новопесчаная ул., д.26г. Москва, Бирюзова Маршала ул., д. 7г. Москва,Часовая ул., д. 8г. Москва, Живописная ул.г. Москва, Новопесчаная ул., д. 24
Расположение относительно основных транспортных магистралей МосквыМежду МКАД и ТТКМежду МКАД и ТТКМежду МКАД и ТТКМежду МКАД и ТТКМежду МКАД и ТТК
Ближайшая станция метроОктябрьское полеОктябрьское полеАэропортОктябрьское полеОктябрьское поле
Удаленность от метро15 мин. пешком5 мин пешком8 мин пешком5 мин.транспортом15 мин пешком
Площадь, кв.м268,975,071,0186,0100,0
Тип помещенияВстроенноеВстроенноеВстроенноеВстроенноеВстроенное
Назначение объектаторговое, пснторговое, пснторговое, пснторговое, пснторговое, псн
КоммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникации
Расположение в зданииЦокольный этажЦокольный этажПолуподвалПодвалЦокольный этаж
Дата предложения24.06.2015июн.15июн.15июн.15июн.15
Наличие отдельного входаЕстьЕстьЕстьЕстьЕсть
Расположение в кварталеПервая линияПервая линияПервая линияПервая линияПервая линия
Техническое состояние помещений, уровень отделкиТребуется косметический ремонтРабочее состояниеРабочее состояниеТребуется косметический ремонтТребуется косметический ремонт
Ставка аренды руб./кв.м./год, с НДС, с ЭР11 200р.10 600р.9 700р.8 400р.
Источник информацииБД Реалто 8(926)253-9711БД Реалто 8(495)979-7056БД Реалто 8(964)585-2850БД Реалто 8(925)860-1242

Таблица 6. Расчет средней ставки арендной платы за нежилое помещение

КорректировкиОбъект 1Объект 2Объект 3Объект 4
Ставка аренды руб./кв.м./год, с НДС, с ЭР11 200р.10 600р.9 700р.8 400р.
Поправка на передаваемые права %0%0%11%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)11 200р.10 600р.9 700р.8 400р.
Поправка на условия финансирования, %0%0%11%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)11 200р.10 600р.9 700р.8 400р.
Поправка на условия рынка, %0%0%11%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)11 200р.10 600р.9 700р.8 400р.
Поправка на местоположение, %0%0%11%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)11 200р.10 600р.9 700р.8 400р.
Поправка на наличие коммуникаций, %0%0%11%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)11 200р.10 600р.9 700р.8 400р.
Поправка на расположение помещения в здании, %0%0%11%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)11 200р.10 600р.10 767р.8 400р.
Поправка на наличие отдельного входа, %0%0%0%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)11 200р.10 600р.10 767р.8 400р.
Поправка на удаленность от метро, %-2%-2%0%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)10 976р.10 388р.10 767р.8 400р.
Поправка на площадь, %-2%-2%0%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)10 756р.10 180р.10 767р.8 400р.
Поправка на состояние, %-10%-10%0%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)9 681р.9 162р.10 767р.8 400р.
Поправка на торг, %-7%-7%-7%-7%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)9 003р.8 521р.10 013р.7 812р.
Итоговая рыночная ставка аренды, с НДС, с ЭР (руб./кв. м/год)9 179 р.

При расчете рыночной стоимости арендной ставки 1 кв.м общей площади объекта оценки, ставки аренды объектов сравнения корректировались следующими поправками:

— Поправка на различие в передаваемых правах. Данная поправка вводится в случае, если в ходе сделки на оцениваемый объект и объекты сравнения передается разный объем прав. Все объекты сопоставимы по данному критерию.

— Поправка на условия финансирования. Оценщиком не установлено существенных отличий условий финансирования у сопоставимых объектов от рыночных. Поправка не требуется.

— Поправка на дату. На рынке недвижимости цены со временем изменяются. Данная поправка учитывает этот факт. В данном случае для оценки на ретроспективную дату были найдены на интернет сайтах аналоги, выставленные для сдачи в аренду на тот момент. С учетом вышесказанного, поправка на дату не требуется.

— Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является одним из значимых факторов, влияющих на его арендную ставку. В данном случае объекты для сравнения выбраны между МКАД и ТТК. Поправка на местоположение не вводится.

— Поправка на наличие коммуникаций. Поправка на коммуникации не применяется в связи с тем, что данных о подключенных коммуникациях аналогов в объявлениях не имеется. Однако можно предполагать, что все объекты являются действующими и подключены к центральным коммуникациям. Поправка не вводится.

— Поправка на расположение помещения в здании. Поправка к нежилому помещению, расположенному в подвале (аналог №3), определена по данным справочника оценщика недвижимости, Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., 2014 г., составляет 11%.

Корректировка на отдельный вход. Отдельный вход в помещение является преимуществом и влияет на стоимость. Помещения с отдельным входом стоят дороже. Для обоснования корректировки Эксперт использует «Справочник оценщика недвижимости». В данном случае у всех помещений имеется отдельный вход, корректировка не вводится.

— Поправка на транспортную доступность (удаленность от метро). По данным риелторов ведущих агентств недвижимости объекты, расположенные ближе от метро, сдаются в аренду дороже, расположенные дальше от метро – дешевле. Корректировка вводится в размере -2% к аналогу 1 и 2, удаленным до 10 минут пешком от метро. Корректировка определяется по данным бесед с продавцами нежилой недвижимости (АН «НДВ-Недвижимость», тел: +7 495 988-44-22; АН «МИЭЛЬ», тел. +7 495 777 33 77, АН «Московская Городская Служба Недвижимости», тел: +7 495 956-00-56 и др.). Для объектов, расположенных в пешей или незначительной транспортной доступности (от 10 минут пешком) корректировка не вводится. Персональные данные риелторов являются личной закрытой информацией, которую возможно предоставить при официальном запросе.

— Поправка на площадь. Поправка на площадь связана с ликвидностью объектов недвижимости: при прочих равных условиях, большие по площади объекты могут сдаваться по более низкой в пересчете на единицу площади цене, что обуславливается большим сроком экспозиции. Поправка на площадь вводится в случае, когда площади объектов для сравнения и Объекта оценки существенно различаются. В данном случае поправка вводится согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., стр. 163.

 

— Поправка на торг. Информация о реальных сделках не нашла широкого распространения в настоящее время в России, в связи с чем применяются для расчетов цены предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на рынке аренды нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. Поправка на торг определялась согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., вводится в среднем размере 7%.

Определение возможных потерь от простоя (недозагрузки) помещений и недосбора платежей

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Часть площадей здания будет постоянно пустовать по следующим причинам:

  • постоянно происходит постепенная смена арендаторов (по окончании срока действия договоров аренды часть арендаторов освобождает помещения, и собственнику требуется время на то, чтобы найти новых арендаторов);
  • из-за низкого уровня спроса на какие-либо помещения.

Таким образом, фактический годовой доход от использования здания будет всегда несколько ниже, чем потенциальный (рассчитанный исходя из общей площади и ставки арендной платы).

Количественным выражением снижения дохода от неполной сдачи площадей является коэффициент потери доходов недозагрузки, который определяется на основе информации о средней (типичной) загруженности данного вида помещений в рассматриваемом районе, который выражается в % от потенциального валового дохода. Для оцениваемого помещения коэффициент недозагрузки составит 17%, определяется из расчета того, что арендодатель два месяца тратит на поиск арендатора (2/12) = 17% или в долях 0,17. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 – коэффициент недозагрузки = 0,83.

Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода. Коэффициент недосбора платежей принимаем равным 0%, так как по сложившейся практике арендные платежи вносятся заранее (авансовые платежи). Таким образом, коэффициент сбора платежей (Ко)= 1- коэффициент недосбора платежей = 1,0.

Определение действительного валового дохода

Действительный валовой доход с учетом коэффициентов определяется следующим образом:

ДВД = ПВД х Кзх Ко, где

ПВД – потенциальный валовой доход;

Кз–коэффициент загрузки;

Ко – коэффициент сбора платежей

Определение эксплуатационных расходов

Эксплуатационные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Эксплуатационные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения (затраты на замену элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания).

Постоянные эксплуатационные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные эксплуатационные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:

Коммунальные;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала;

Налоги на заработную плату;

На пожарную охрану и обеспечение безопасности;

На рекламу и заключение арендных договоров;

На консультации и юридическое обслуживание;

На управление.

В современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений.

По данным «Справочника расчетных данных (СРД-2014)» под ред.канд.тех.наук Е.Е.Яскевича эксплуатационные расходы для помещений класса С составляют 75$/кв.м./год.

Оцениваемое помещение не может относиться к качественным площадям, ввиду своего расположения в цоколе, типу здания, а также удаленности от метро. В расчете принята величина в размере 2000 руб. за 1 кв. м в год.

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход (остающийся после вычета из действительного валового дохода эксплуатационных расходов) составляет:

ЧОД = ДВД – ЭР

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации определялся на основании данных «Справочника оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, Том 2, 2014 г.

В результате Оценщик принял ставку капитализации в среднем размере 11,3%.

Определение рыночной стоимости Объекта доходным подходом

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / R0

Определение рыночной стоимости 1 кв.м Объекта при использовании доходного подхода представлено в таблице.

Таблица 7. Определение рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом

ПараметрЗначение
Площадь оцениваемого помещения, кв.м.268,9
Арендная плата (Aст), руб./кв.м./год, с НДС, ЭР9 179р.
Потенциальный валовый доход (ПВД), руб./год2 468 264р.
Коэффициент загрузки помещений (Кз)0,83
Коэффициент сбора платежей (Кс)1
Действительный валовый доход (ДВД), руб./год2 056 887р.
Эксплуатационные расходы (ЭР на кв.м), руб./кв./год2 000р.
Эксплуатационные расходы (ЭР на кв.м), руб./год537 800р.
Чистый операционный доход (ЧОДоб), руб./год1 519 087р.
Коэффициент капитализации11,300%
Рыночная стоимость Объекта (С), руб.13 443 248р.

2.3 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Затратный подход основывается на существующих активах, что устраняет значительную часть заключений, присущих, в частности, доходному подходу. Однако затратный подход не учитывает сложившуюся ситуацию на рынке подобных объектов, не учитывает способность объекта приносить доход владельцу. Кроме того, отсутствие проектно-сметной документации не позволяет получить достаточно точный результат.

Затратный подход в данном случае не применялся, так как не учитывает реальную рыночную ситуацию.

Информацию, необходимую для анализа сравнительным подходом, получить довольно сложно, а полученная информация требует внесения сложных поправок и корректировок для обеспечения требуемой сопоставимости. Однако полученный результат базируется на актуальной рыночной информации, отражает реальное соотношение спроса и предложения на недвижимость подобного типа. Учитывая количество и качество информации, использованной при оценке объекта, мы считаем, что результат, полученный методом сравнительного анализа продаж, при определении конечной величины рыночной стоимости имеет вес 0,5.

Доходный подход также может содержать достаточно высокую погрешность, так как рассчитывается на следующий после даты оценки период эксплуатации. В течение этого периода учесть возможные причины для изменения доходов и расходов от эксплуатации недвижимости и, таким образом, составить достоверные прогнозы представляется довольно сложным. Оценщик полагает, что в целом результат доходного подхода в данном конкретном случае достаточно реально отражает величину рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом, доходному подходу был присвоен вес 0,5.

В результате проведения оценки были получены данные, приведенные в нижеследующей Таблице.

Таблица 8. Данные по трем подходам оценки, согласование результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости

ПодходРыночная стоимость, с НДС
Затратныйне применялся
Сравнительный15 350 569р.
Доходный13 443 248р.

Таблица 9. Согласование результатов.

Подходы оценкиСтоимость, с НДСвесовой коэффициентСкорректированная стоимость, с НДСВеличина НДССкорректированная стоимость, без НДС
затратный подходне применялсяне применялсяне применялсяне применялся
сравнительный подход15 350 569р.0,507 675 284р.1 170 806р.6 504 478р.
доходный подход13 443 248р.0,506 721 624р.1 025 332р.5 696 292р.
Итоговая стоимость, руб.: 14 396 908р.2 196 139р.12 200 769р.

Итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 268,9 кв.м (цоколь, пом. V, ком. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1е, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 5-7, 7а), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новопесчаная, д.26, по состоянию на 24.06.2015г. составляет, с учётом НДС: 14 396 908 рублей, без учёта НДС: 12 200 769 рублей.

2.4 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ ПОМЕЩЕНИЯ

Выбор методологического подхода к оценке

Оценщик проведение оценки обязан производить на основании комплексного применения трех подходов: затратного, сравнительного и доходного или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в соответствии с целями оценки и имеющейся в его распоряжении информацией.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Имеющаяся у Оценщика информация позволяет применить затратный подход для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В данном случае сравнительный подход не применим, поскольку на рынке ремонта помещений практически невозможно найти два одинаково отремонтированных помещения. Кроме того, составленная специализированной организацией смета не является открытой (доступной для большого количества заинтересованных лиц) информацией.

Оценщик отказывается от применения сравнительного подхода к оценке объекта, ввиду отсутствия корректной доступной информации для расчетов.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая спрогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Объектом оценки в данном случае являются работы и материалы, необходимые для устранения ущерба. В данном случае доходный подход не применяется.

Определение рыночной стоимости работ и материалов

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за данный (аналогичный) объект сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость равна стоимости воссоздания аналогичного по параметрам имущества за вычетом накопленного износа.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

— расчет затрат на создание нового аналогичного объекта, получение восстановительной стоимости объекта;

— определение величины накопленного износа;

— уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта.

Стоимость воссоздания нового объекта можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость воссоздания аналогичного объекта с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

Определение рыночной стоимости объекта, производится путем составления калькуляции затрат.

Аналого-параметрический метод основан на принципе замещения и заключается в подборке объектов, идентичных или аналогичных оцениваемому объекту. Этот метод позволяет рассчитать стоимость оцениваемого объекта на основе известных стоимостей и технико-экономических характеристик сравниваемых объектов.

После проведения осмотра помещений, составляется перечень необходимых ремонтных работ и материалов.

Информация, необходимая для проведения экспертизы, была получена Оценщиком из предоставленной сметы.

Понятие «неотделимость» упоминается в ст. 623 ГК РФ («улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества»), однако степень вреда, при котором улучшение перестает быть отделимым и переходит в категорию неотделимых, не раскрывается.

Улучшения арендованного помещения могут быть двух видов:

— отделимыми;

— неотделимыми.

Отделимые улучшения арендованного имущества могут быть физически отделены от данного имущества без причинения ему вреда. Это означает, что по истечении срока аренды арендуемое имущество передается арендодателю, а улучшения остаются у арендатора. В качестве примеров можно привести установку в арендуемом помещении несложной системы видеонаблюдения, которую по окончании срока действия договора легко можно демонтировать без ущерба для здания, или мобильного кондиционера, который можно перемещать из помещения в помещение без демонтажа.

Под неотделимыми понимаются улучшения, которые не отделимы от арендуемого объекта без причинения ему ущерба, они прочно связаны с объектом аренды и после окончания договора аренды подлежат передаче арендодателю вместе с арендуемым имуществом. К ним, в частности, можно отнести установку кондиционеров сплит-систем, охранно-пожарной сигнализации, систему вентиляции здания, перепланировку помещений, различного рода пристройки к объектам недвижимости, объединенные с основным объектом общим фундаментом, крышей.

Согласно действующему законодательству, отделимыми улучшениями являются те, которые можно забрать, не причинив вреда имуществу арендодателя. Другими словами, к этой категории следует относить все улучшения, сделанные арендатором, которые по окончании срока аренды он может забрать с собой (вывезти, унести, другим образом демонтировать) и оставить объект, переданный по договору аренды в состоянии, аналогичном тому, в котором он был передан, с учетом износа. В качестве примера здесь могут выступать: приобретение мебели, осветительных приборов, предметов интерьера; установка дополнительного оборудования (при условии, что для его установки не требовалось сложных технологических решений, изменяющих первоначальное устройство арендованного имущества, и демонтаж не повредит дальнейшей работе системы) и т. п.

По мнению экспертов, неотделимые улучшения арендованного имущества – это улучшения, которые невозможно устранить, не причинив вреда имуществу. Другими словами, в соответствии с законодательством (ст. 623 ГК РФ), неотделимые улучшения арендованного имущества — это те, которые нельзя убрать без ущерба полезным качествам и свойствам основного объекта, переданного по договору аренды.

По мнению эксперта, неотделимые улучшения, это то, без чего нельзя и невозможно эксплуатировать помещение по прямому назначению, например, система электроснабжения, водоснабжения, вентиляции и т.д. а также то, что нельзя отделить от помещение без несоразмерного ущерба его назначению. Например, подвесной потолок, состоящий из металлического каркаса, вмонтированного в стены помещения, и декоративные плиты, расположенные на металлических направляющих, являются неотделимым улучшением помещения, поскольку их демонтаж нанесет ущерб помещению и повлечет за собой необходимость ремонта стен и потолка. В случае, если демонтировать только декоративные плиты потолка, то оставшиеся металлические конструкции подвесного потолка существенным образом ухудшат внешний вид помещения и повлекут за собой необходимость дополнительных расходов для установки других декоративных плит на эти конструкции. Полотна дверей являются составной частью комплекта дверного блока, включающего дверное полотно и дверную коробку, которая крепится непосредственно к стене помещения. Статья 134 ГК РФ предусматривает, что, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Использование дверного полотна и дверной коробки возможно только по их общему назначению. Следовательно, дверное полотно нельзя признать отделимым улучшением, поскольку оно является составной частью сложной вещи, которая, в свою очередь, является неотделимым улучшением, поскольку демонтаж дверного блока нанесет существенный ущерб помещению и повлечет за собой необходимость производства ремонтных работ.

Таким образом, по результатам проведенной экспертизы экспертом установлено, все выполненные работы в соответствии с локальной сметой от 02.06.2014 г. на ремонтно-строительные работы являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества.

При проведении осмотра экспертом были установлены геометрические параметры и проведены последующие расчеты, направленные на определение объемов фактически выполненных работ, а также использованных строительных материалов, изделий и конструкций с учетом нормативно обусловленного их расхода.

Перечень выполняемых при этом действий включал следующее:

1) проведение измерений;

2) расчеты, направленные на определение объемов выполненных работ и использованных строительных материалов, изделий и конструкций на основе результатов проведенных измерений (проводился, в основном, после осмотра в условиях экспертного учреждения).

По результатам определения объемов ремонтных работ, выполненных в помещении по адресу: г. Москва, Новопесчанная, д. 26, экспертом составлена Таблица «Соответствие фактически выполненных работ Локальной смете от 02.06.2014 г. и Акту от 03.10.2014 г. о приемке выполненных работ. Определение стоимости фактически выполненных работ».

Комментарии к таблице:

  1. Виды работ, материалы, стоимость работ и материалов взяты из сметы и акта выполненных работ, которые согласованны сторонами и содержатся в материалах дела, предоставленных судом, а именно:

— Локальной смете от 02.06.2014 г. на капитальный ремонт помещения;

— Акте от 03.10.2014 о приемке выполненных работ.

2. Описание таблицы:

«Наименование работ» — виды работ, выполненные или невыполненные по согласованному акту выполненных работ и локальной смете;

«Объем по смете и акту» — объем работ, указанный в согласованных акте выполненных работ и локальной смете;

«Объем эксперта» — фактически выполненные объемы работ, определенные экспертом в результате проведения экспертизы;

«Разница объемов» — разница между объемами работ, указанными в акте выполненных работ и смете с фактически выполненными объемами работ, определенными по результатам проведенной экспертизы;

«Цена за единицу работ или материалов» — цена за единицу работ или материалов, взятая из согласованных акта выполненных работ и локальной сметы.

«Стоимость по смете и акту» — стоимость работ, указанная в согласованных акте выполненных работ и локальной смете;

«Стоимость фактически выполненных работ» — стоимость фактических ремонтных работ, определенная экспертом в результате проведения экспертизы по фактически выполненным объемам работ.

Таблица 10. Соответствие фактически выполненных работ Локальной смете на капитальный ремонт помещения и Акту о приемке выполненных работ. Определение стоимости фактически выполненных работ.

№ п/пНаименованиеРаботыМатериалы
Ед. измОбъем по смете и актуОбъем экспертаРазница объемов работ Цена за ед. по смете и акту, руб.Стоимость по смете и акту, руб.Стоимость фактически выполненных работ, руб. Объем по смете и актуОбъем экспертаРазница объемов материалаЦена за ед. по смете и акту, руб.Стоимость по смете и акту, руб.Фактическая стоимость материалов, руб.
Магазин             
Потолок             
1-42Устройство подвесных потолков типа «Армстронг»м²90,0095,005,001403,64126 327,60133 345,8099,00104,505,50952,4794 294,5399 533,12
1-60Устройство реечного потолкам²93,0088,00-5,001804,68167 835,24158 811,84102,3096,80-5,502 606,76266 671,55252 334,37
 Перегородки             
Демонтаж перегородокм²30,0030,000,00600,0018 000,0018 000,000,000,000,00
3-2Устройство перегородок в 1/2 кирпичам²11,9811,980,001924,9923 061,4023 061,38742,76742,760,0050,1337 234,5637 234,56
3-19-1Устройство перегородок из пазогребневых гипсолитовых плит (667х500)м²18,2419,501,261263,2823 042,2324 633,9654,7258,503,781 263,2869 126,4673 901,88
 Стены             
2-62Штукатурка и выравнивание стен гипсовыми составами по маякамм²90,0095,005,001523,95137 155,50144 775,252 520,002 660,00140,0070,18176 858,64186 678,80
2-127Шпатлевка и шлифовка за 2 раза стен по ГКЛм²50,0048,00-2,001243,2262 161,0059 674,56125,00120,00-5,00135,3516 918,8816 242,00
2-131Шпатлевка и шлифовка за 2 раза стен по штукатуркем²50,048,0-2,001283,3364 166,4061 599,84175,00168,00-7,00135,3523 686,4322 738,80
2-125Окейка стен сеткой «паутинка»м²92,395,02,70305,7928 224,6929 050,05101,53104,502,97115,3011 706,3112 048,85
2-132Финишная шпатлевка стенм²90,7595,004,251012,6391 897,8396 199,8545,37647,502,12270,7012 283,3712 858,25
2-137Грунтовка стен за 2 разам²93,0095,002,00120,3111 189,0211 429,4527,9028,500,60160,424 475,614 571,97
2-154Окраска стен водоэмульсионной краской за 2 разам²93,0095,002,00721,8767 134,1068 577,6532,5533,250,701 438,7346 830,6947 837,77
2-172Облицовка стен керамической плиткой стандартного размерам²12,3211,50-0,824135,7350 952,1347 560,9013,55212,65-0,901 854,8125 136,3923 463,35
 Дверь             
5-16Установка двери в комплектешт.6,006,000,007419,2444 515,4444 515,446,006,000,0032 083,20192 499,20192 499,20
5-38Врезка замков, петель, ручеккомпл.6,006,000,001403,648 421,848 421,846,006,000,002 807,2816 843,6816 843,68
5-41Установка наличниковп.м.60,0054,00-6,00300,7818 046,8016 242,1266,0059,40-6,60551,4336 394,3832 754,94
5-14Установка металлических дверейшт.1,001,000,0010126,2610 126,2610 126,261,001,000,0057 649,5057 649,5057 649,50
 Окна             
6-25Установка подоконниковп.м.2,402,400,001904,944 571,864 571,862,882,880,002 707,027 796,227 796,22
6-35Штукатурка оконных откосовп.м.7,207,200,001243,228 951,218 951,187,927,920,00375,982 977,722 977,76
6-42Шпатлевка и шлифовка откосовп.м.7,207,20,001122,918 084,978 084,957,927,920,00135,351 071,971 071,97
6-39Грунтовка откосов за 2 разап.м.7,207,20,00120,31866,25866,230,720,720,00160,42115,50115,50
6-45Окраска откосов за 2 разап.м.7,207,200,00521,353 753,733 753,721,081,080,001 203,121 299,371 299,37
6-21Установка новых окон в тамбурешт.2,002,000,005293,7310 587,4610 587,462,002,000,0023 561,1047 122,2047 122,20
 Пол             
7-59Устройство цементной стяжки толщиной 50 мм.м²93,0088,00-5,001 403,64130 538,52123 520,32186,00176,00-10,00827,15153 848,97145 578,40
7-73Устройствоо чистовой стяжки с самовыравнивающей смесью под ламинат(т.5 мм)м²93,0088,00-5,00596,5555 478,8752 496,401 209,001 144,00-65,0092,24111 517,18105 522,56
7-90Укладка подложким²93,0088,00-5,0060,165 594,515 294,08102,3096,80-5,50100,2610 256,609 705,17
7-92Устройство ламинированного паркета (32 кл.)м²80,5082,001,501 428,71115 010,75117 154,2288,5590,201,652 105,46186 438,48189 912,49
7-126Укладка напольной керамической плитки стандартного размерам²20,0020,000,004 361,3187 226,2087 226,2022,0022,000,001 854,8140 805,8240 805,82
7-123Установка плинтуса пластиковогоп.м.93,0084,00-9,00355,9233 100,8429 897,28102,3092,40-9,90160,4216 410,9714 822,81
 Электромонтажные работы             
8-28Прокладка эл.провода сеч.3х1,5 мм2 в гофрорукавеп.м.100,0096,00-4,00190,4919 049,4018 287,04110,00105,60-4,40135,3514 888,6114 292,96
8-29Прокладка эл.провода сеч.3х2,5 мм2 в гофрорукавеп.м.100,0096,00-4,00190,4919 049,4018 287,04110,00105,60-4,40185,4820 402,9119 586,69
8-20Пробивка гнезда под подрозетники в бетонной стенешт.33,0033,000,001 082,8135 732,6635 732,730,00225,591 130,860,00
8-26Установка подрозетника в кирпичной и бетонной стенешт.33,0033,000,00225,597 444,317 444,4733,0033,000,0085,222 812,292 812,26
8-39Установка розетки, выключателя в кирпичных, бетонных стенахшт.33,0033,000,00922,3930 438,9430 438,8733,0033,000,00401,0413 234,3213 234,32
8-48Монтаж и подключение втроенного люминисцентного светильника (с лампами) в потолке типа «Армстронг»шт.21,0021,000,001 549,0232 529,3632 529,4221,0021,000,004 261,0589 482,0589 482,05
8-46Установка точечных светильниковшт.4,004,000,001 589,126 356,486 356,484,004,000,00601,562 406,242 406,24
 Сантехнические работы             
9-43Демонтаж и установка радиаторовшт.4,004,000,0028 072,80112 291,20112 291,204,004,000,0030 579,30122 317,20122 317,20
9-34Прокладка канализационных трубкомпл.2,002,000,0010 627,5621 255,1221 255,122,002,000,008 171,1916 342,3816 342,38
9-39Прокладка труб водоснабжения (пропилен)компл.2,002,000,0062 461,98124 923,96124 923,962,002,000,0071 585,64143 171,28143 171,28
9-50Установка унитазашт.2,002,000,007 143,5314 287,0514 287,062,002,000,0017 545,5035 091,0035 091,00
9-54Установка раковинышт.2,002,000,004 762,359 524,709 524,702,002,000,0017 545,5035 091,0035 091,00
9-61Установка смесителейшт.3,003,000,002 606,767 820,287 820,283,003,000,008 020,8024 062,4024 062,40
9-57Установка мойки кухоннойшт.1,001,000,003 809,883 809,883 809,881,001,000,008 522,108 522,108 522,10
 Лестница             
Переустройство лестницым²13,9013,900,002 000,0027 800,0027 800,0013,9013,900,002 500,0034 750,0034 750,00
 Разные работы             
10-3Вынос мусора и погрузка в контейнертн1,001,000,004 912,744 912,744 912,740,000,000,00
10-4Вывоз мусора0,000,000,001,001,000,003 700,0018 548,100,00
10-6Уборка помещений в процессе работы0,000,000,000,000,000,00
10-8Разгрузка и подъем материалатн1,001,000,005764,955 764,955 764,950,000,000,00
 ИТОГО по разделам     1899013,381889896,03    2250523,522 217 083,19
Дополнительные расходы
Расходные материалы94 950,670,00
Транспортные расходы («Газель»)дост.3,0012 532,500,00
Итого стоимость работ2 006 496,551 889 896,03
Итого стоимость материалов2 250 523,522 217 083,19
Всего по смете4 257 020,074 106 979,22
НДС — 18%           814 863,61739 256,26
Итого с учетом НДС — 18%           5 071 883,684 846 235,48

Таким образом, по результатам проведенной экспертизы экспертом выявлены несоответствия объемов выполненных работ Локальной смете от 02.06.2014 на капитальный ремонт помещения и Акту 03.10.2014 о приемке выполненных работ. Части объемов и стоимость фактически выполненных ремонтных работ указаны в таблице №2.»

Стоимость неотделимых улучшений, проведенных в 2014 г (демонтаж ненесущих перегородок, устройство новых ненесущих перегородок с проемами и без, заделка оконных проемов, переустройство лестницы внутри помещения, устройство санузлов, устройство гидроизоляции пола в санузлах, демонтаж и монтаж сантехнического оборудования, замена инженерных коммуникационных систем) составляет с учётом НДС: 4 846 235 рублей, без учёта НДС: 4 106 979 рублей.

III. Выводы

Ответы на вопросы, поставленные в Определениях судьи Арбитражного суда г. Москвы Ю.Б.Павлюк от 09.03.2016 года о назначении судебной экспертизы по делу №А40-192070/15-40-1595 по иску Общества с ограниченной ответственностью «ЭлитСервис» к Департаменту городского имущества города Москвы о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

Вопрос 1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Новопесчаная ул., д.26, общей площадью 268,9 кв.м. (цоколь, пом. V, ком. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1д, 1е, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 5-7, 7а), по состоянию на 24.06.2015г?

Ответ 1: Рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 268,9 кв.м. (цоколь, пом. V, ком. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1е, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 5-7, 7а) расположенное по адресу: г. Москва, Новопесчаная ул., д.26, по состоянию на 24.06.2015г. составляет: с учётом НДС: 14 396 908 рублей, без учёта НДС: 12 200 769 рублей.

Вопрос 2. Какова стоимость неотделимых улучшений, проведенных в 2014г. (демонтаж ненесущих перегородок, устройство новых ненесущих перегородок с проемами и без, заделка оконных проемов, переустройство лестницы внутри помещения, устройство санузлов, устройство гидроизоляции пола в санузлах, демонтаж и монтаж сантехнического оборудования, замена инженерных коммуникационных систем)?

Ответ 2: Стоимость неотделимых улучшений проведенных в 2014г. (демонтаж ненесущих перегородок, устройство новых ненесущих перегородок с проемами и без, заделка оконных проемов, переустройство лестницы внутри помещения, устройство санузлов, устройство гидроизоляции пола в санузлах, демонтаж и монтаж сантехнического оборудования, замена инженерных коммуникационных систем) составляет с учётом НДС: 4 846 235 рублей, без учёта НДС: 4 106 979 рублей.

Эксперт-оценщик: ____________ /Берзина Е.Б./

Утверждено

Исполняющий обязанности генерального директора

ООО «Фед-Консалт»: ____________ /Гусейнов И.В./

IV. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Объект оценки – объект экспертизы, объект исследования.

К объектам оценки относятся отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

В процессе оценки используются следующие подходы — затратный, сравнительный, доходный.

Подход к оценке — это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки — это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки) — это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Объект-аналог — объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки:

— метод сравнительной стоимости единицы, метод разбивки по компонентам и сметный метод (метод количественного обследования) при оценке недвижимого имущества;

Сравнительный подход – совокупность методов оценки имущества, основанных на сравнении объекта оценки со схожими объектами, в отношении которых имеется информация о ценах продажи.

В соответствии со сравнительным подходом величиной стоимости объекта оценки является наиболее вероятная цена продажи аналогичного объекта.

Доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что потенциальный покупатель не заплатит за данный объект сумму большую, чем текущая стоимость доходов от этого объекта.

Этаж — продольная часть дома, комнаты которой находятся (приблизительно) на одном уровне. В жилом доме различают: надземные, цокольные, подвальные, антресоли и мансардные этажи.

Помещение — пространство внутри здания имеющее определенное функциональное назначение и огражденное со всех сторон строительными конструкциями: стенами (с окнами и дверями), перекрытием и полом.

Итоговая величина стоимости — стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Приложения

Фототаблица

Фасад и входная группа

Вход в помещение с улицы

Вход в помещение с улицы
Окна помещения

Окружающая территория

Окружающая территория