1. Определить рыночную стоимость нежилого помещения, площадью 188,1 кв.м. (подвал, помещение III, комн. 1-16) расположенное по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2., по состоянию на 27.05.2014г.?

2. Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений (с учетом износа), необходимых для возведения антресоли 1, помещение V, комната 1, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2 (площадь антресоли 153. 9 кв. м.), произведенных ООО «КОКР» в феврале 2002г., по состоянию на 27.05.2014г.?

2.1 ДАННЫЕ ОБ ОБЪЕКТЕ

Для проведения экспертизы осуществлен осмотр нежилых помещений.

Осмотр проводился в присутствии представителей истца и ответчика.

По результатам осмотра была составлена фототаблица (см. Приложения).

Описание помещения составлено на основании предоставленных документов и визуального осмотра экспертом-оценщиком помещений. Полученные данные были сведены в представленных ниже таблицах.

Таблица 1. Описание помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2, подвал, помещение III, комн. 1-16

Таблица 2. Описание помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2, антресоль 1, помещение V, комната 1

Рисунок 1. Расположение объекта недвижимости

Для расчета рыночной стоимости неотделимых улучшений помещения (антресоль) проводился внешний осмотр конструктивных элементов и отделочных покрытий органолептическим методом. Замеры и иные специальные количественные и качественные исследования экспертом-оценщиком не производились. Расчет произведен по предоставленным данным – смете.

Возведение антресоли производилось, и перечень работ сметы приведен на февраль 2002 года.

Ремонт состоял из следующих этапов (по данным предоставленных документов):

1. Возведение перекрытия на первом этаже по площади помещения №18 (№ по плану БТИ) торговый зал;
2. Устройство лестницы на антресольный этаж;
3. Возведение перегородок для размещения на части площади коридора №4 – санузла;
4. Устройство подвесного потолка;
5. Электроснабжение помещений – от существующих электрощитов, замена электропроводки и изменение существующей расстановки электроприборов.

Согласно договору на аренду нежилого помещения №2-601/02от 15.11.2002 г. арендатор самостоятельно или за свой счет принимает все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения (пп.4.2.5). В связи с данным фактом, оценщиком из сметы были исключены пункты про электросети и иные коммуникации (работы и материалы).

Поэтажный план и экспликация помещения после перепланировки приведены ниже.

Этаж 1

Этаж антресоль 1

При осмотре помещений были выявлены следующие наружные отделочные материалы, оборудование.

Таблица 3. Количественные и качественные характеристики конструкций и элементов отделки комнат

Также, согласно предоставленным документам, имеются уточнения по технологии и материалам, которые следовало применять при ремонте.

Таким образом, необходимо выполнить следующие ремонтные работы и использовать нижеперечисленные материалы.

Таблица 4. Перечень ремонтных работ и отделочных и строительных материалов

В соответствии с поставленным вопросом 2 Оценщиком был проанализирован перечень выполненных работ и затраченных материалов на соответствие определению неотделимых улучшений.

На основании ст.623 ГК РФ неотделимыми улучшениями признаются улучшения помещения, неотделимые без вреда для имущества.

На основании всего выше сказанного и проведенного анализа Оценщиком, расчеты производились для следующих перечней работ и материалов (работы и материалы, связанные с коммуникациями были исключены из расчета):

Таблица 5. Перечень неотделимых ремонтных работ и отделочных и строительных материалов

2.2 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПОМЕЩЕНИЯ

Таблица 6. Описание методов и подходов оценки

Вывод: в данном случае применяется метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод капитализации дохода в рамках доходного подхода.

Расчет рыночной стоимости Объекта оценки методами сравнительного подхода

Метод сравнения продаж базируется на факте наличия открытой рыночной информации доступной для анализа. Процедура оценки данным методом включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым.

Затем определяются единицы сравнения аналогов (в данном случае это цена за 1 кв.м общей площади объекта) и элементы, оказывающие существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.

На следующем этапе вносятся поправки к цене аналогов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

В завершении оценки сравнительным подходом проводится согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и выводится итоговая величина стоимости.

На этапе сбора информации эксперту не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингах), где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов используются данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

В качестве аналогов рассматривались помещения подобного назначения, близкие по своим техническим характеристикам к объекту оценки, расположенные по возможности поблизости от объекта оценки. При расчетах учитывались данные по количеству аналогов – не менее 3-х. Данные об отобранных для сравнения аналогах и расчеты рыночной стоимости сравнительным подходом представлены далее в таблицах.

Таблица 7. Характеристики сопоставимых объектов

Таблица 8. Расчет рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 27.05.2014 г.

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

V = S х P, где

V – рыночная стоимость оцениваемого помещения;

S – общая площадь помещения;

Р – рыночная стоимость 1 кв.м помещения.

Рыночная стоимость 1 кв.м общей площади помещения определена как произведение скорректированных стоимостей аналогов – объектов для сравнения на весовой коэффициент, который распределялся пропорционально суммарной процентной поправке каждого аналога.

Определение скорректированных стоимостей 1 кв.м общей площади аналогов с учетом их параметров осуществляется следующим образом:

, где

Р1 – начальная стоимость 1 кв.м общей площади аналога (цена предложения);

Рскорр- скорректированная стоимость 1 кв.м общей площади аналога;

Пi…..n– процентные поправки по i – му элементу сравнения;

Пn+1– относительная денежная поправка, учитывающая уровень отделки аналога.

При расчете рыночной стоимости 1 кв.м общей площади объекта оценки стоимости аналогов корректировались следующими поправками:

— Поправка на различие в передаваемых правах. Данная поправка вводится в случае, если в ходе сделки на оцениваемый объект и объекты сравнения передается разный объем прав, например, право долгосрочной аренды и право собственности. В данном случае все объекты сопоставимы по данному критерию.

— Поправка на условия финансирования. Различные условия финансирования сделки могут привести к отличию цены, уплаченной за недвижимое имущество, от цены, уплаченной за другое идентичное имущество. Величина поправки на условия финансирования определяется сравнением цены объектов с рыночным и нерыночным финансированием. Наиболее типичным случаем нерыночного финансирования является частичное или полное финансирование сделки за счет кредита, выдаваемого продавцом покупателю при норме процента, отличающейся от рыночного уровня ставок подобных кредитов. В данном случае не установлено существенных отличий условий финансирования у сопоставимых объектов от рыночных (покупки осуществляются, как правило, за счет кредитов банков по рыночной стоимости, либо за счет собственных средств). Поправка не требуется.

— Поправка на дату. На рынке недвижимости цены со временем изменяются. Данная поправка учитывает этот факт. В данном случае для оценки на ретроспективную дату (27.05.2014 г.) были найдены на сайтах интернет аналоги №1, №2, №3, выставленные на продажу на тот момент. С учетом вышесказанного, поправка на дату не требуется. К аналогу №4, выставленному на продажу раньше, чем дата оценки, была применена поправка в размере 0,982 или 2 %. (=103,541/105,39). Поправка рассчитывалась на основании «Индексов изменения цен №91».

— Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является одним из значимых факторов, влияющих на его стоимость. В данном случае объекты для сравнения выбраны между МКАД и ТТК. Поправка на местоположение не вводится.

— Поправка на транспортную доступность (удаленность от метро). По данным риелторов ведущих агентств недвижимости объекты, расположенные ближе от метро, стоят дороже, расположенные дальше от метро – дешевле. Объекты аналоги и оцениваемое помещение расположены в сопоставимой удаленности от станций метрополитена, поправки в данном случае не вводились.

— Поправка на расположение помещения в здании. Поправка к нежилым помещениям, расположенным не в подвалах, определена по данным справочника оценщика недвижимости, Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., 2014 г., стр. 150. Цены складских объектов, расположенных в подвале, дешевле аналогичных объектов, расположенных на 1 этаже на 25%. К аналогу, расположенному на 23 этаже, поправка составляет 12%.

— Поправка на наличие коммуникаций. Поправка на коммуникации не применяется в связи с тем, что данных о подключенных коммуникациях аналогов в объявлениях не имеется. Однако можно предполагать, что все объекты являются действующими и подключены к центральным коммуникациям. Поправка не вводится.

— Поправка на площадь. Поправка на площадь связана с ликвидностью объектов недвижимости: при прочих равных условиях, большие по площади объекты могут продаваться по более низкой в пересчете на единицу площади цене, что обуславливается большим сроком экспозиции. Поправка на площадь вводится в случае, когда площади объектов для сравнения и Объекта оценки существенно различаются. В данном случае поправка вводится согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., стр. 148.

— Поправка на уровень отделки. При расчете на старую дату оценки возможность уточнить отделку всех помещений для сравнения на прошедший период отсутствует, для аналогов, для которых не указано состояние, корректировка не применяется.

Объект №2 нуждается в ремонте, стоимость ремонта сопоставима со стоимостью ремонта помещений требующих капитальный ремонт. К объекту №2 поправка не применялась. Сопоставимые объекты №1, №3, №4 находятся в рабочем состояние, к объектам применена поправка в размере 10 000 руб. Размер поправки определялся на основании рыночных данных.

Косметический ремонт (полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 3 000 – 6 000 руб. за 1 кв.м.

Требуется капитальный ремонт (отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 6 000 – 10 000 руб. за 1 кв.м.

— Поправка на торг. Информация о реальных сделках не нашла широкого распространения в настоящее время в России, в связи с чем применяются для расчетов цены предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу. Цены реальных сделок на вторичном рынке коммерческой недвижимости, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями и исходя из цен предложений, размещенных на сайтах Интернета, а также, согласно Справочнику расчетных данных для оценки и консалтинга (СРК № 14), ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)», под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича, 2014 г., стр. 75. Для г. Москва поправка вводится в размере 8-11%. Данные подтверждены в результате бесед с представителями московских агентств недвижимости. С учетом индивидуальных характеристик помещения поправка вводится в размере 10%.

Определение стоимости оцениваемого объекта доходным подходом

В доходном подходе основным является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды. Именно на оценке ожидаемых выгод сосредоточены все процедуры данного подхода.

Данный подход отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.

Прогнозирование изменений факторов, влияющих на уровень дохода, в значительной степени определяет степень риска вложений в недвижимость. Чем более неопределенными будут ожидаемые изменения, тем выше степень риска. Это отражается в коэффициенте капитализации (дисконтирования).

В рамках доходного подхода возможно применение методов:

-метода дисконтированных денежных потоков

-метод капитализации.

Метод капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Принимая во внимание текущую экономическую ситуацию в регионе и в России в целом, рынок недвижимости и уровень развития управления доходными объектами в нашем регионе, считается наиболее целесообразным использование метода капитализации.

В данном случае расчет рыночной стоимости при использовании доходного подхода осуществляется методом капитализации дохода.

Процедура расчетов по данному методу имеет следующую последовательность:

• определение потенциального валового дохода;
• определение возможных потерь от простоя (недозагруженности) помещения и потерь при сборе арендной платы;
• определение действительного валового дохода;
• определение эксплуатационных расходов;
• определение чистого операционного дохода от Объекта;
• расчет коэффициента капитализации дохода;
• расчет рыночной стоимости Объекта.

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход – это максимальный доход, который способен приносить Объект оценки, при 100-% загрузке площадей.

Потенциальный валовой доход определяется следующим образом:

ПВД = Aст х S, где

Aст – средняя рыночная ставка арендной платы за Объект в год,

S – площадь нежилого помещения.

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа рыночных ставок арендной платы рассматриваемого сегмента рынка недвижимости. Арендная ставка 1 кв.м общей площади помещения определена как произведение скорректированных ставок аналогов – объектов для сравнения на весовой коэффициент, который распределялся пропорционально суммарной процентной поправке каждого аналога.

Цены предложения аналогов являются предлагаемыми ставками аренды, которые могут включать НДС и коммунальные расходы. Для корректного сравнения ставок аренды, необходимо предлагаемые ставки аренды привести к единому базису, а именно: с НДС и эксплуатационными расходами в составе арендной ставки.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов используются данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). В качестве аналогов рассматривались помещения подобного назначения близкие по своим техническим характеристикам к объекту оценки, расположенные по возможности поблизости от объекта оценки. При расчетах учитывались данные по количеству аналогов – не менее 3-х. Данные об отобранных для сравнения аналогах и расчеты рыночной стоимости сравнительным подходом представлены далее в таблицах.

Характеристики выбранных объектов для сравнения и расчет арендной ставки за 1 кв.м представлены в нижеследующих таблицах.

Таблица 10. Характеристики сопоставимых объектов

Таблица 11. Расчет средней ставки арендной платы за нежилое помещение на 27.05.2014 г.

При расчете рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади объекта оценки, стоимости объектов сравнения корректировались следующими поправками:

— Поправка на различие в передаваемых правах. Данная поправка вводится в случае, если в ходе сделки на оцениваемый объект и объекты сравнения передается разный объем прав. В данном случае все объекты сопоставимы по данному критерию.

— Поправка на условия финансирования. Оценщиком не установлено существенных отличий условий финансирования у сопоставимых объектов от рыночных. Поправка не требуется.

— Поправка на дату. На рынке недвижимости цены со временем изменяются. Данная поправка учитывает этот факт. В данном случае для оценки на 27.05.2014 г. были найдены на интернет сайтах аналоги, выставленные для сдачи в аренду на тот момент. С учетом вышесказанного, поправка на дату не требуется.

— Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является одним из значимых факторов, влияющих на его арендную ставку. В данном случае объекты для сравнения выбраны между МКАД и ТТК. Поправка на местоположение не вводится.

— Поправка на наличие коммуникаций. Поправка на коммуникации не применяется в связи с тем, что данных о подключенных коммуникациях аналогов в объявлениях не имеется. Однако можно предполагать, что все объекты являются действующими и подключены к центральным коммуникациям. Поправка не вводится.

— Поправка на расположение помещения в здании. Поправка к нежилым помещениям, расположенным на первом этаже, определена по данным справочника оценщика недвижимости, Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., 2014 г., стр. 166, в случае расположения аналога на цокольном этаже, поправка вводится пропорционально расположению площадей на этаже или с допущением (в случае отсутствия информации), что аналог расположен в равном соотношении на различных этажах. Арендные ставки складских объектов, расположенных в подвале, дешевле аналогичных объектов, расположенных на первом этаже на 25%.

— Поправка на транспортную доступность (удаленность от метро). По данным риелторов ведущих агентств недвижимости объекты, расположенные ближе от метро, сдаются в аренду дороже, расположенные дальше от метро – дешевле. В данном случае аналоги расположены на сопоставимом удалении от метро, как и объект оценки, введение корректировки не требуется.

— Поправка на площадь. Поправка на площадь связана с ликвидностью объектов недвижимости: при прочих равных условиях, большие по площади объекты могут сдаваться по более низкой в пересчете на единицу площади цене, что обуславливается большим сроком экспозиции. Поправка на площадь вводится в случае, когда площади объектов для сравнения и Объекта оценки существенно различаются. В данном случае поправка вводится согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., стр. 163.

— Поправка на состояние. При расчете на старую дату оценки возможность уточнить отделку всех помещений для сравнения на прошедший период отсутствует, в связи с чем, корректировка на отделку применяется только для аналогов с известным состоянием отделки. Учитывая то, что помещения назначения ПСН и склад можно использовать сдавать без ремонта, и ремонтом оставшимся после выезда прежнего арендатора, корректировку на состояние помещений не применялась.

— Поправка на торг. Информация о реальных сделках не нашла широкого распространения в настоящее время в России, в связи с чем применяются для расчетов цены предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на рынке аренды нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. Поправка на торг определялась согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., стр. 92. Для складских объектов поправка вводится в размере 5-17%. Данные подтверждены в результате бесед с представителями московских агентств недвижимости. С учетом индивидуальных особенностей помещения, поправка вводится в размере 5%.

Определение возможных потерь от простоя (недозагрузки) помещений и недосбора платежей

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Часть площадей здания будет постоянно пустовать по следующим причинам:

• постоянно происходит постепенная смена арендаторов (по окончании срока действия договоров аренды часть арендаторов освобождает помещения, и собственнику требуется время на то, чтобы найти новых арендаторов);
• из-за низкого уровня спроса на какие-либо помещения.

Таким образом, фактический годовой доход от использования здания будет всегда несколько ниже, чем потенциальный (рассчитанный исходя из общей площади и ставки арендной платы).

Количественным выражением снижения дохода от неполной сдачи площадей является коэффициент потери доходов недозагрузки, который определяется на основе информации о средней (типичной) загруженности данного вида помещений в рассматриваемом районе, который выражается в % от потенциального валового дохода. Для оцениваемого помещения коэффициент недозагрузки составит 4%, определяется из расчета того, что арендодатель пол месяца тратит на поиск арендатора (0,5/12) = 4% или в долях 0,04. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 – коэффициент недозагрузки = 0,96. Информация по данным недозагрузки аналогичных помещений соответствует данным аналитического материала от компании JLL на дату оценки 4%. (http://www.fivedays.ru/commercial/analytics/89786/).

Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода. Коэффициент недосбора платежей принимаем равным 0%, так как по сложившейся практике арендные платежи вносятся заранее (авансовые платежи). Таким образом, коэффициент сбора платежей (Ко)= 1- коэффициент недосбора платежей = 1,0.

Определение действительного валового дохода

Действительный валовой доход с учетом коэффициентов определяется следующим образом:

ДВД = ПВД х Кзх Ко, где

ПВД – потенциальный валовой доход;

Кз–коэффициент загрузки;

Ко – коэффициент сбора платежей

Определение эксплуатационных расходов

Эксплуатационные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Эксплуатационные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения (затраты на замену элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания).

Постоянные эксплуатационные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные эксплуатационные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:

Коммунальные;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала;

Налоги на заработную плату;

На пожарную охрану и обеспечение безопасности;

На рекламу и заключение арендных договоров;

На консультации и юридическое обслуживание;

На управление.

В современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений.

По данным «Справочника расчетных данных (СРД-2014)» под ред.канд.тех.наук Е.Е.Яскевича эксплуатационные расходы для помещений класса С составляю 20-55 $/кв.м./год

Таким образом, эксплуатационные расходы и коммунальные услуги приняты в размере 1500 руб./кв. м в год.

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход (остающийся после вычета из действительного валового дохода эксплуатационных расходов) составляет:

ЧОД = ДВД – ЭР

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации определялся на основании аналитических данных Группы компаний «Конти», на 1 квартал 2014 год.( http://www.konti.ru)

Средняя ставка капитализации для складской недвижимости Москвы составляет среднее 11%.

Следует отметить, что размер коэффициента капитализации, полученный методом кумулятивного построения, соответствует данным «Справочника оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, Том 2, 2014 г., стр. 96, по которому для складских объектов текущая доходность соответствует 11 %.

В результате Оценщик принял ставку капитализации в размере 11%.

Определение рыночной стоимости Объекта доходным подходом

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / R0

Определение рыночной стоимости 1 кв.м Объекта при использовании доходного подхода представлено в таблице.

Таблица 13. Определение рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом

2.3 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Затратный подход основывается на существующих активах, что устраняет значительную часть заключений, присущих, в частности, доходному подходу. Однако затратный подход не учитывает сложившуюся ситуацию на рынке подобных объектов, не учитывает способность объекта приносить доход владельцу. Кроме того, отсутствие проектно-сметной документации не позволяет получить достаточно точный результат.

Затратный подход в данном случае не применялся, так как не учитывает реальную рыночную ситуацию.

Информацию, необходимую для анализа сравнительным подходом, получить довольно сложно, а полученная информация требует внесения сложных поправок и корректировок для обеспечения требуемой сопоставимости. Однако полученный результат базируется на актуальной рыночной информации, отражает реальное соотношение спроса и предложения на недвижимость подобного типа. Учитывая количество и качество информации, использованной при оценке объекта, мы считаем, что результат, полученный методом сравнительного анализа продаж, при определении конечной величины рыночной стоимости имеет вес 0,6.

Доходный подход также может содержать достаточно высокую погрешность, так как рассчитывается на следующий после даты оценки период эксплуатации. В течение этого периода учесть возможные причины для изменения доходов и расходов от эксплуатации недвижимости и, таким образом, составить достоверные прогнозы представляется довольно сложным. Оценщик полагает, что в целом результат доходного подхода в данном конкретном случае достаточно реально отражает величину рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом, доходному подходу был присвоен вес 0,4.

В результате проведения оценки были получены данные, приведенные в нижеследующей Таблице.

Таблица 14. Данные по трем подходам оценки, согласование результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости

Таблица 15. Согласование результатов по состоянию на 27.05.2014 г.

Итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 188,1 кв.м (подвал, помещение III, комн. 1-16) расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2, по состоянию на 27.05.2014г. составляет, с учётом НДС: 14 247 760 рублей, без учёта НДС: 12 074 373 рублей.

2.4 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ ПОМЕЩЕНИЯ

Выбор методологического подхода к оценке

Оценщик проведение оценки обязан производить на основании комплексного применения трех подходов: затратного, сравнительного и доходного или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в соответствии с целями оценки и имеющейся в его распоряжении информацией.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Имеющаяся у Оценщика информация позволяет применить затратный подход для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В данном случае сравнительный подход не применим, поскольку на рынке ремонта помещений практически невозможно найти два одинаково отремонтированных помещения. Кроме того, составленная специализированной организацией смета не является открытой (доступной для большого количества заинтересованных лиц) информацией.

Оценщик отказывается от применения сравнительного подхода к оценке объекта, ввиду отсутствия корректной доступной информации для расчетов.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая спрогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Объектом оценки в данном случае являются работы и материалы, необходимые для устранения ущерба. В данном случае доходный подход не применяется.

Определение рыночной стоимости работ и материалов

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за данный (аналогичный) объект сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость равна стоимости воссоздания аналогичного по параметрам имущества за вычетом накопленного износа.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

— расчет затрат на создание нового аналогичного объекта, получение восстановительной стоимости объекта;

— определение величины накопленного износа;

— уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта.

Стоимость воссоздания нового объекта можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость воссоздания аналогичного объекта с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

Определение рыночной стоимости объекта, производится путем составления калькуляции затрат в уровне текущих (рыночных) цен.

Аналого-параметрический метод основан на принципе замещения и заключается в подборке объектов, идентичных или аналогичных оцениваемому объекту. Этот метод позволяет рассчитать стоимость оцениваемого объекта на основе известных стоимостей и технико-экономических характеристик сравниваемых объектов.

После проведения осмотра помещений, составляется перечень необходимых ремонтных работ и материалов.

При наличии развитого рынка строительных материалов и большого количества фирм, оказывающих услуги по ремонту внутренней отделки, а также занимающихся продажей и монтажом дверей и сантехники, задача Оценщика состояла в выявлении средних цен на материалы, аналогичные оцениваемым, и средних цен на ремонтно-строительные услуги фирм с твердой репутацией, которые стабильно присутствуют на рынке в течение продолжительного времени.

Информация, необходимая для проведения экспертизы была получена Оценщиком из периодических изданий, ценовых каталогов, посвященных рынкам строительных материалов, прайс-листов специализированных фирм. Данные, в отношении которых имелись неустранимые сомнения в их полноте и достоверности, были отброшены. Затем собранные данные обрабатывались и подготавливались для дальнейшего использования в оценочном процессе.

Информационной основой состава работ и базисных стоимостных показателей послужили: информация фирм, предлагающих услуги по ремонтно-отделочным работам:

• • • Компания «Альптехнологии», http://www.alptech.ru;
    • Компания «Экорем», www.ecorem.ru;
    • РСК «Молоток», http://molotok-na-chas.ru;
    • компании РЕМ Н, http://rem-n.com/
    • Компания «Дело Мастера Боится»; http://remont-dmb.ru/;
    • Компания «Stroy Monolit», http://www.vtempe.ru/;
    • Компания «СК-Ремонт», http://www.sk-remont.com/;
    • Компания «Экорем, http://www.ecorem.ru/ и др.

Расчет рыночной стоимости неотделимых улучшений рассчитывается по следующей формуле:

С = Р*К + М * (1-Исов), где:

С – рыночная стоимость неотделимых улучшений, руб.;

Р – рыночная стоимость работ, руб.;

М – рыночная стоимость материалов, руб.;

Исов — совокупный износ объекта.

Дата определения стоимости – 27.05.2014г. г. Аналоги для работ и материалов подобраны на рынке товаров и услуг на настоящее время. Тем не менее, по опыту эксперта-оценщика известно, что компании повышают цены примерно раз в год, в начале года. В данном случае корректировку на дату и на изменение цен во времени применялась на основании «Индексов изменения цен №91».

С дату осмотра на дату определения индекс изменения цен составляет: 0,9221 (=103,541/112,289)

Ремонт в помещении производился в феврале 2002 года, в связи с чем необходимо применять износ к материалам для оценки на 27.05.2014 г. Процент износа определяется методом срока жизни, как отношение фактического срока эксплуатации к нормативному сроку эксплуатации отдельных материалов. С учетом того факта, что оценка производится на 2014 год, то фактический срок эксплуатации материалов рассчитывается с 2002 года на 2014 год. Нормативный срок жизни материала принимается по «Нормативным усредненным срокам службы жилых домов, их конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования, (Извлечение из Положения о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденного Госстроем СССР 8 сентября 1964 г.) www.appraiser.ru%2FUserFiles%2FFile%2FGuidance_materials%2FNorm_sr_slyz.xls&ei=BdPbUo8LyoLgBJGugbgL&usg=AFQjCNHdTiVyShH2tcQlSHltPj6CohpmMg&sig2=Wa8viQijQ8hTxoBPTz4jsw&bvm=bv.59568121,d.bGE, www.ocenka-by.info/site/upload/arts/norm%20sl%20slyz.pdf

Таблица 16. Расчет рыночной стоимости работ.

Величину физического износа сопутствующих материалов принимаем равному износу основных материалов.

При расчете стоимости материалов в данном случае учитывается увеличение расхода материалов на подгонку, прирезку, отход материала в размере 10%.

2.5 Расчет стоимости работ

Таблица 17. Расчет рыночной стоимости работ.

2.6 Расчет стоимости используемых расходных материалов

Таблица 18. Расчет рыночной стоимости материалов за единицу на дату осмотра г.

Расчет количества расходных строительных материалов, необходимых для проведения ремонта помещения, определен в соответствии с нормами расхода материалов, указанных производителями материалов.

Таблица 19. Расчет количества материалов.

Таблица 20. Расчет рыночной стоимости материалов.

Итоговая рыночная стоимость неотделимых улучшений (с учетом износа), произведенных ООО «КОКР» в феврале 2002 года, по состоянию на 27.05.2014г. составляет 1 118 878,54 рублей.

Эксперт-оценщик: ____________ /Берзина Е.Б./

III. Выводы

Ответы на вопросы, поставленные в Определениях судьи Арбитражного суда г. Москвы Н.Н. Селиверстовой от 15 декабря 2015 года о назначении судебной экспертизы и от 15 февраля 2016 года об отложении дела к судебному разбирательству по делу №А40-158641/15 по иску Общества с ограниченной ответственностью «КОКР» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи:

Вопрос 1. Определить рыночную стоимость нежилого помещения, площадью 188,1 кв.м. (подвал, помещение III, комн. 1-16) расположенное по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2, по состоянию на 27.05.2014г.?

Ответ 1: Рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 188,1 кв.м. (подвал, помещение III, комн. 1-16) расположенное по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2, по состоянию на 27.05.2014г. составляет: с учётом НДС 14 247 760 рублей; без учёта НДС 12 074 373 рублей.

Вопрос 2. Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений (с учетом износа), необходимых для возведения антресоли 1, помещение V, комната 1, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2 (площадь антресоли 153. 9 кв. м.), произведенных ООО «КОКР» в феврале 2002г., по состоянию на 27.05.2014г?

Ответ 2: Рыночная стоимость неотделимых улучшений (с учетом износа), необходимых для возведения антресоли 1, помещение V, комната 1, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2 (площадь антресоли 153. 9 кв. м.), произведенных ООО «КОКР» в феврале 2002г., по состоянию на 27.05.2014г. составляет с учетом НДС 1 118 878,54 рублей, без учета НДС 948 202,16 рублей.

Эксперт-оценщик: ____________ /Берзина Е.Б./

Утверждено

Генеральный директор

ООО «Фед-Консалт»: ____________ /Базанова О.А./

IV. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Объект оценки – объект экспертизы, объект исследования.

К объектам оценки относятся отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

В процессе оценки используются следующие подходы — затратный, сравнительный, доходный.

Подход к оценке — это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки — это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки) — это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Объект-аналог — объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки:

— метод сравнительной стоимости единицы, метод разбивки по компонентам и сметный метод (метод количественного обследования) при оценке недвижимого имущества;

Сравнительный подход – совокупность методов оценки имущества, основанных на сравнении объекта оценки со схожими объектами, в отношении которых имеется информация о ценах продажи.

В соответствии со сравнительным подходом величиной стоимости объекта оценки является наиболее вероятная цена продажи аналогичного объекта.

Доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что потенциальный покупатель не заплатит за данный объект сумму большую, чем текущая стоимость доходов от этого объекта.

Этаж — продольная часть дома, комнаты которой находятся (приблизительно) на одном уровне. В жилом доме различают: надземные, цокольные, подвальные, антресоли и мансардные этажи.

Помещение — пространство внутри здания имеющее определенное функциональное назначение и огражденное со всех сторон строительными конструкциями: стенами (с окнами и дверями), перекрытием и полом.

Итоговая величина стоимости — стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Приложения

Фототаблица № 1

Приложения

Фототаблица № 1

Фасад и входная группа
Вход в торговое помещение с улицы	Арка – вход во двор здания
Вход в подвальное помещение со двора	Вход в подвальное помещение со двора
Подвальное помещение
Помещение 1 этажа и антресоли торгового помещения