Оценка рыночной стоимости нежилых помещений

You are currently viewing Оценка рыночной стоимости нежилых помещений

1. Определить рыночную стоимость нежилого помещения, площадью 188,1 кв.м. (подвал, помещение III, комн. 1-16) расположенное по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2., по состоянию на 27.05.2014г.?

2. Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений (с учетом износа), необходимых для возведения антресоли 1, помещение V, комната 1, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2 (площадь антресоли 153. 9 кв. м.), произведенных ООО «КОКР» в феврале 2002г., по состоянию на 27.05.2014г.?

 

2.1 ДАННЫЕ ОБ ОБЪЕКТЕ

Для проведения экспертизы осуществлен осмотр нежилых помещений.

Осмотр проводился в присутствии представителей истца и ответчика.

По результатам осмотра была составлена фототаблица (см. Приложения).

Описание помещения составлено на основании предоставленных документов и визуального осмотра экспертом-оценщиком помещений. Полученные данные были сведены в представленных ниже таблицах.

Таблица 1. Описание помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2, подвал, помещение III, комн. 1-16

ХарактеристикаЗначениеИсточник информации
Объект оценкиПомещение площадью 188,1 кв.м. расположенное по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2, подвал, помещение III, комн. 1-16Определение суда
АдресМосква, ул. Куусинена, д.6, к.2Определение суда
Характеристика местоположения
ОкругСАООсмотр
РайонХорошевскийОсмотр
Удаленность от центра городаРасположение между ТТК и МКАДОсмотр
Ближайшая станция метроПолежаевскаяОсмотр
Удаленность от метро8 мин.п.Осмотр
Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания, наиболее эффективное использованиеЖилой домВыписка из технического паспорта на здание
Год постройки1956Выписка из технического паспорта на здание
Общая площадь здания, кв.м6655,7Выписка из технического паспорта на здание
Группа капитальности зданияIIОсмотр, разъяснения к УПВС
Положение фасадаНа первой линииОсмотр
Окружающая застройкаЖилые домаОсмотр
Состояние фасадаНе требует ремонтаОсмотр
Состояние входаНе требует ремонтаОсмотр
КоммуникацииЦентральные коммуникации: горячее и холодное водоснабжение, канализация, отопление, электричество, вентиляция. Вентиляция в оцениваемом помещении подвала неисправнаОсмотр, предоставленные документы
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании8 этажей, подвалВыписка из технического паспорта на здание
Тип здания, серияКирпич, серия — индивидуальный проектВыписка из технического паспорта на здание, http://www.nesprosta.ru/index.php?type=show_home&id=86289
Характеристика оцениваемых помещений
Номера помещения на поэтажном планеПодвал, помещение III, комн. 1-16Определение суда
Тип помещенияНежилое встроенноеОсмотр
Цель использованияПСН, складОсмотр
Расположение помещений в зданииПодвалВыписка из технического паспорта на здание
Общая площадь объекта оценки, кв.м188,1Выписка из технического паспорта на здание
Высота потолков, м2,6Выписка из технического паспорта на здание
Наличие отдельного входаЕстьОсмотр
Балансовая стоимость, руб.Нет данныхПредоставленные документы
Описание внутренней отделки помещений  
ПолыЛинолеум, плиткаОсмотр
СтеныПанели, краскаОсмотр
ПотолокКраска, армстронгОсмотр
ОкнаОтсутствуютОсмотр
Видимые дефекты отделкиВ помещении не работает вентиляция, душно, отходит от стен и потолков штукатурка, краска, видны следы протечек на стенах, потолках, на стене около и вдоль пола отходит краска и следы воды – по уровню воды, которая весной поднимается в помещении (по данным истца, подтвержденными осмотром)Осмотр
ВыводТребуется капитальный ремонтОсмотр
Юридический статус
Право на Объект оценкиПраво собственности г. Москвы. Оформлен договор аренды с ООО «КОКР»Предоставленные документы

Таблица 2. Описание помещения расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2, антресоль 1, помещение V, комната 1

ХарактеристикаЗначениеИсточник информации
Объект оценкиПомещение площадью 153,9 кв.м. расположенное по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2, антресоли 1, помещение V, комната 1Определение суда
АдресМосква, ул. Куусинена, д.6, к.2Определение суда
Характеристика местоположения
ОкругСАООсмотр
РайонХорошевскийОсмотр
Удаленность от центра городаРасположение между ТТК и МКАДОсмотр
Ближайшая станция метроПолежаевскаяОсмотр
Удаленность от метро8 мин.п.Осмотр
Общая характеристика здания
Функциональное назначение здания, наиболее эффективное использованиеЖилой домВыписка из технического паспорта на здание
Год постройки1956Выписка из технического паспорта на здание
Общая площадь здания, кв.м6655,7Выписка из технического паспорта на здание
Группа капитальности зданияIIОсмотр, разъяснения к УПВС
Положение фасадаНа первой линииОсмотр
Окружающая застройкаЖилые домаОсмотр
Состояние фасадаНе требует ремонтаОсмотр
Состояние входаНе требует ремонтаОсмотр
КоммуникацииЦентральные коммуникации: горячее и холодное водоснабжение, канализация, отопление, электричество, вентиляцияОсмотр, предоставленные документы
Конструктивные характеристики здания
Количество этажей в здании8 этажей, подвалВыписка из технического паспорта на здание
Тип здания, серияКирпич, серия — индивидуальный проектВыписка из технического паспорта на здание, http://www.nesprosta.ru/index.php?type=show_home&id=86289
Характеристика оцениваемых помещений
Номера помещения на поэтажном планеАнтресоли 1, помещение V, комната 1Определение суда
Тип помещенияНежилое встроенноеОсмотр
Цель использованияТорговоеОсмотр
Расположение помещений в зданииАнтресоль 1Выписка из технического паспорта на здание
Общая площадь объекта оценки, кв.м153,9Выписка из технического паспорта на здание
Высота потолков, м3,43Выписка из технического паспорта на здание
Наличие отдельного входаОтсутствуетОсмотр
Балансовая стоимость, руб.Нет данныхПредоставленные документы
Описание внутренней отделки помещений  
Видимые дефекты отделкиНетОсмотр
ВыводРабочее состояниеОсмотр
Юридический статус
Право на Объект оценкиПраво собственности г. Москвы. Оформлен договор аренды с ООО «КОКР»Предоставленные документы

Рисунок 1. Расположение объекта недвижимости

Для расчета рыночной стоимости неотделимых улучшений помещения (антресоль) проводился внешний осмотр конструктивных элементов и отделочных покрытий органолептическим методом. Замеры и иные специальные количественные и качественные исследования экспертом-оценщиком не производились. Расчет произведен по предоставленным данным – смете.

Возведение антресоли производилось, и перечень работ сметы приведен на февраль 2002 года.

Ремонт состоял из следующих этапов (по данным предоставленных документов):

  1. Возведение перекрытия на первом этаже по площади помещения №18 (№ по плану БТИ) торговый зал;
  2. Устройство лестницы на антресольный этаж;
  3. Возведение перегородок для размещения на части площади коридора №4 – санузла;
  4. Устройство подвесного потолка;
  5. Электроснабжение помещений – от существующих электрощитов, замена электропроводки и изменение существующей расстановки электроприборов.

Согласно договору на аренду нежилого помещения №2-601/02от 15.11.2002 г. арендатор самостоятельно или за свой счет принимает все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения (пп.4.2.5). В связи с данным фактом, оценщиком из сметы были исключены пункты про электросети и иные коммуникации (работы и материалы).

Поэтажный план и экспликация помещения после перепланировки приведены ниже.

Этаж 1

Этаж антресоль 1

При осмотре помещений были выявлены следующие наружные отделочные материалы, оборудование.

Таблица 3. Количественные и качественные характеристики конструкций и элементов отделки комнат

№ комнатыНаименование комнатОбщая площадь, кв. мВид отделки, использованные материалы
1 этаж
18Зал торговый154,4Полы керамическая плитка, стены краска, потолок «армстронг», со встроенными светильниками, установлено видеонаблюдение и пожарная система
1а (антресоль)
1Зал торговый153,9Пол линолеум, керамическая плитка, стены краска, потолок краска, двери дерево, установлено видеонаблюдение и пожарная система, установлены кондиционеры

Также, согласно предоставленным документам, имеются уточнения по технологии и материалам, которые следовало применять при ремонте.

Таким образом, необходимо выполнить следующие ремонтные работы и использовать нижеперечисленные материалы.

Таблица 4. Перечень ремонтных работ и отделочных и строительных материалов

№п/пНаименование работКоличество, кв.м, п.м., шт.Ед. изм.
Раздел: Стены
1Сплошное выравнивание штукатурки внутри здания (однослойная штукатурка) сухой растворной смесью (типа «Ветонит») толщиной до 10 мм для последующей окраски или оклейки обоями стен2,28100 м2
2Огрунтовка бетонных и оштукатуренных поверхностей битумной грунтовкой (первый слой)2,28100 м2
3Перетирка штукатурки внутренних помещений2,28100 м2
4Шпатлевка поверхностей силикатной шпатлевкой толщиной слоя 3 мм2,28100 м2
5Огрунтовка бетонных и оштукатуренных поверхностей битумной грунтовкой (последующий слой)2,28100 м2
6Шпатлевка поверхностей силикатной шпатлевкой толщиной слоя 3 мм2,28100 м2
7Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами высококачественная по штукатурке стен первый слой2,28100 м2
8Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами высококачественная по штукатурке стен второй слой2,28100 м2
Раздел: Потолки
9Сплошное выравнивание штукатурки внутри здания (однослойная штукатурка) сухой растворной смесью (типа «Ветонит») толщиной до 10 мм для последующей окраски или оклейки обоями стен1,54100 м2
10Огрунтовка бетонных и оштукатуренных поверхностей битумной грунтовкой (первый слой)1,54100 м2
11Перетирка штукатурки внутренних помещений1,54100 м2
12Шпатлевка поверхностей силикатной шпатлевкой толщиной слоя 3 мм1,54100 м2
13Огрунтовка бетонных и оштукатуренных поверхностей битумной грунтовкой (последующий слой)1,54100 м2
14Шпатлевка поверхностей силикатной шпатлевкой толщиной слоя 3 мм1,54100 м2
15Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами высококачественная по штукатурке стен первый слой1,54100 м2
16Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами высококачественная по штукатурке стен второй слой1,54100 м2
17Устройство подвесных потолков типа <Армстронг> по каркасу из оцинкованного профиля1,54100 м2
Раздел: Пол
18Укладка бетона по перекрытиям1,54100 м2
19Установка анкерных болтов при бетонировании на поддерживающие конструкции0,59т
20Дополнительные затраты на устройство колодцев для анкерных болтов0,27100 м3
21Установка панелей перекрытий с опиранием на 2 стороны площадью до 10 м20,05100 шт
22Железнение поверхности0,50100 м2
23Укладка ригелей массой до 5 т при наибольшей массе монтажных элементов в здании до 5 т3,00100 шт.
24Огрунтовка бетонных и оштукатуренных поверхностей битумной грунтовкой (первый слой)1,54100 м2
25Устройство гидроизоляции обмазочной в один слой толщиной 2 мм1,54100 м2
26Устройство тепло- и звукоизоляции сплошной из плит или матов минераловатных или стекловолокнистых1,54100 м2
27Устройство стяжек цементных толщиной 20 мм1,54100 м2
28Устройство стяжек цементных толщиной 20 мм1,54100 м2
29Устройство стяжек цементных толщиной 20 мм1,54100 м2
30Устройство покрытий на битумной мастике из плиток керамических многоцветных для полов1,54100 м2
Раздел: Лестничный марш
31Установка анкерных болтов при бетонировании на поддерживающие конструкции0,50т
32Дополнительные затраты на устройство колодцев для анкерных болтов0,12100 м3
33Устройство лестничных маршей в опалубке типа «Дока» прямоугольных0,01100 м3
34Установка монолитных лестничных площадок в мелкощитовой опалубке (типа «Модостр»)0,01100 м3
35Монтаж лестниц прямолинейных и криволинейных1,20т
Раздел: Электрика (из расчетов исключен)
36Автоматизированные системы управления II категории технической сложности с количеством каналов 3201,00система
37Провода в лотках: Провод, сечение, мм2, до 6 Объем: 2,6828=1,3414*22,68100 м
38Кабели силовые на напряжение 10000 В с алюминиевыми жилами в алюминиевой оболочке марки ААБлГУ, с числом жил — 3 и сечением 240 мм20,271000 м
39Светильники для ламп накаливания: Люстры и подвесы с количеством ламп до 5140,00шт.
40Аппаратура цветного телевидения. Камера телевизионная передающая10,001шт.
№ п/пНаименование материаловКоличество, кв.м, п.м., шт.Ед. изм
Раздел: Стены
1Сухая растворная смесь Ветонит2,28100 м2
2битумная грунтовка2,28100 м2
3силикатная шпаклевка2,28100 м2
4битумная грунтовка2,28100 м2
5силикатная шпаклевка2,28100 м2
6водоэмульсионная краска2,28100 м2
7водоэмульсионная краска2,28100 м2
Раздел: Потолки
8Сухая растворная смесь Ветонит1,54100 м2
9битумная грунтовка1,54100 м2
10силикатная шпаклевка1,54100 м2
11битумная грунтовка1,54100 м2
12силикатная шпаклевка1,54100 м2
13водоэмульсионная краска1,54100 м2
14водоэмульсионная краска1,54100 м2
15комплект системы амстронг1,54100 м2
Раздел: Пол
16Бетон1,54100 м2
17панели перекрытия0,05100 шт
18Балки двутавровые N 60, сталь марки Ст02,93т
19битумная грунтовка1,54100 м2
20обмазочная гидроизоляция1,54100 м2
21Плиты или маты минераловатные или стекловолокнистые1,54100 м2
22Раствор готовый кладочный тяжелый цементный1,54100 м2
23Раствор готовый кладочный тяжелый цементный1,54100 м2
24Раствор готовый кладочный тяжелый цементный1,54100 м2
25напольная плитка1,54100 м2
Раздел: Лестничный марш
26Бетон тяжелый0,01100 м3
27Бетон тяжелый0,01100 м3
Раздел: Электрика (из расчетов исключен)
28Автоматизированные системы управления II категории технической сложности с количеством каналов 3201,00система
29Провода в лотках: Провод, сечение, мм2, до 6 Объем: 2,6828=1,3414*22,68100 м
30Кабели силовые на напряжение 10000 В с алюминиевыми жилами в алюминиевой оболочке марки ААБлГУ, с числом жил — 3 и сечением 240 мм20,271000 м
31Светильники для ламп накаливания: Люстры и подвесы с количеством ламп до 5140,00шт.
32Аппаратура цветного телевидения. Камера телевизионная передающая10,001шт.

В соответствии с поставленным вопросом 2 Оценщиком был проанализирован перечень выполненных работ и затраченных материалов на соответствие определению неотделимых улучшений.

На основании ст.623 ГК РФ неотделимыми улучшениями признаются улучшения помещения, неотделимые без вреда для имущества.

На основании всего выше сказанного и проведенного анализа Оценщиком, расчеты производились для следующих перечней работ и материалов (работы и материалы, связанные с коммуникациями были исключены из расчета):

Таблица 5. Перечень неотделимых ремонтных работ и отделочных и строительных материалов

№п/пНаименование работКоличество, кв.м, п.м., шт.Ед. изм.
Раздел: Стены
1Сплошное выравнивание штукатурки внутри здания (однослойная штукатурка) сухой растворной смесью (типа «Ветонит») толщиной до 10 мм для последующей окраски или оклейки обоями стен2,28100 м2
2Огрунтовка бетонных и оштукатуренных поверхностей битумной грунтовкой (первый слой)2,28100 м2
3Перетирка штукатурки внутренних помещений2,28100 м2
4Шпатлевка поверхностей силикатной шпатлевкой толщиной слоя 3 мм2,28100 м2
5Огрунтовка бетонных и оштукатуренных поверхностей битумной грунтовкой (последующий слой)2,28100 м2
6Шпатлевка поверхностей силикатной шпатлевкой толщиной слоя 3 мм2,28100 м2
7Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами высококачественная по штукатурке стен первый слой2,28100 м2
8Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами высококачественная по штукатурке стен второй слой2,28100 м2
Раздел: Потолки
9Сплошное выравнивание штукатурки внутри здания (однослойная штукатурка) сухой растворной смесью (типа «Ветонит») толщиной до 10 мм для последующей окраски или оклейки обоями стен1,54100 м2
10Огрунтовка бетонных и оштукатуренных поверхностей битумной грунтовкой (первый слой)1,54100 м2
11Перетирка штукатурки внутренних помещений1,54100 м2
12Шпатлевка поверхностей силикатной шпатлевкой толщиной слоя 3 мм1,54100 м2
13Огрунтовка бетонных и оштукатуренных поверхностей битумной грунтовкой (последующий слой)1,54100 м2
14Шпатлевка поверхностей силикатной шпатлевкой толщиной слоя 3 мм1,54100 м2
15Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами высококачественная по штукатурке стен первый слой1,54100 м2
16Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами высококачественная по штукатурке стен второй слой1,54100 м2
17Устройство подвесных потолков типа <Армстронг> по каркасу из оцинкованного профиля1,54100 м2
Раздел: Пол
18Укладка бетона по перекрытиям1,54100 м2
19Установка анкерных болтов при бетонировании на поддерживающие конструкции0,59т
20Дополнительные затраты на устройство колодцев для анкерных болтов0,27100 м3
21Установка панелей перекрытий с опиранием на 2 стороны площадью до 10 м20,05100 шт
22Железнение поверхности0,50100 м2
23Укладка ригелей массой до 5 т при наибольшей массе монтажных элементов в здании до 5 т3,00100 шт.
24Огрунтовка бетонных и оштукатуренных поверхностей битумной грунтовкой (первый слой)1,54100 м2
25Устройство гидроизоляции обмазочной в один слой толщиной 2 мм1,54100 м2
26Устройство тепло- и звукоизоляции сплошной из плит или матов минераловатных или стекловолокнистых1,54100 м2
27Устройство стяжек цементных толщиной 20 мм1,54100 м2
28Устройство стяжек цементных толщиной 20 мм1,54100 м2
29Устройство стяжек цементных толщиной 20 мм1,54100 м2
30Устройство покрытий на битумной мастике из плиток керамических многоцветных для полов1,54100 м2
Раздел: Лестничный марш
31Установка анкерных болтов при бетонировании на поддерживающие конструкции0,50т
32Дополнительные затраты на устройство колодцев для анкерных болтов0,12100 м3
33Устройство лестничных маршей в опалубке типа «Дока» прямоугольных0,01100 м3
34Установка монолитных лестничных площадок в мелкощитовой опалубке (типа «Модостр»)0,01100 м3
35Монтаж лестниц прямолинейных и криволинейных1,20т
№ п/пНаименование материаловКоличество, кв.м, п.м., шт.Ед. изм
Раздел: Стены
1Сухая растворная смесь Ветонит2,28100 м2
2битумная грунтовка2,28100 м2
3силикатная шпаклевка2,28100 м2
4битумная грунтовка2,28100 м2
5силикатная шпаклевка2,28100 м2
6водоэмульсионная краска2,28100 м2
7водоэмульсионная краска2,28100 м2
Раздел: Потолки
8Сухая растворная смесь Ветонит1,54100 м2
9битумная грунтовка1,54100 м2
10силикатная шпаклевка1,54100 м2
11битумная грунтовка1,54100 м2
12силикатная шпаклевка1,54100 м2
13водоэмульсионная краска1,54100 м2
14водоэмульсионная краска1,54100 м2
15комплект системы амстронг1,54100 м2
Раздел: Пол
16Бетон1,54100 м2
17панели перекрытия0,05100 шт
18Балки двутавровые N 60, сталь марки Ст02,93т
19битумная грунтовка1,54100 м2
20обмазочная гидроизоляция1,54100 м2
21Плиты или маты минераловатные или стекловолокнистые1,54100 м2
22Раствор готовый кладочный тяжелый цементный1,54100 м2
23Раствор готовый кладочный тяжелый цементный1,54100 м2
24Раствор готовый кладочный тяжелый цементный1,54100 м2
25напольная плитка1,54100 м2
Раздел: Лестничный марш
26Бетон тяжелый0,01100 м3
27Бетон тяжелый0,01100 м3

2.2 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПОМЕЩЕНИЯ

Таблица 6. Описание методов и подходов оценки

Подход к определению стоимости объекта оценкиСущность подходаОсновные расчетные методы в рамках подхода к оценке
наименованиесфера применения
СравнительныйСравнительный (рыночный) подход применим для того вида имущества, который имеет развитый рынок. Подход основан на анализе и корректировке рыночных цен аналогов оцениваемых объектов, адекватно отражающих их ценностьМетод сравнения продажОснован на анализе цен фактических сделок, совершенных с объектами-аналогами, с последующим моделированием их на основе рыночной стоимости объекта оценки путем внесения поправок в цены продаж.
ЗатратныйПодход основывается на принципе замещения. При этом предполагается, что рыночная стоимость в первую очередь определяется затратами на его создание. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты – не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество и конкурентоспособность.По цене однородного объектаМетод предполагает расчет восстановительной стоимости на основе известной себестоимости (или цен продаж) схожих по технологии изготовления объектов
Базисно-индексный методСущность метода состоит в индексации объекта оценки из базового периода (цены в котором известны) в текущий уровень цен
Определение износа по шкале экспертных оценокМетод предполагает определение качественного состояния объекта оценки по шкале экспертных оценок
ДоходныйВ основе доходного подхода лежит методология оценки бизнеса. Ее применение требует прогноза будущих доходов предприятия.Метод капитализации чистой прибылиМетод предполагает пересчет дохода от коммерческого использования объекта оценки в стоимость с использованием коэффициента капитализации. Применяется при стабильных значениях дохода.
Метод дисконтированного денежного потокаМетод предполагает пересчет потоков будущих доходов в текущую стоимость объекта оценки при помощи дисконтирующих коэффициентов. Применяется при нестабильных потоках предприятия.

Вывод: в данном случае применяется метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод капитализации дохода в рамках доходного подхода.

Расчет рыночной стоимости Объекта оценки методами сравнительного подхода

Метод сравнения продаж базируется на факте наличия открытой рыночной информации доступной для анализа. Процедура оценки данным методом включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым.

Затем определяются единицы сравнения аналогов (в данном случае это цена за 1 кв.м общей площади объекта) и элементы, оказывающие существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.

На следующем этапе вносятся поправки к цене аналогов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

В завершении оценки сравнительным подходом проводится согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и выводится итоговая величина стоимости.

На этапе сбора информации эксперту не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингах), где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов используются данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

В качестве аналогов рассматривались помещения подобного назначения, близкие по своим техническим характеристикам к объекту оценки, расположенные по возможности поблизости от объекта оценки. При расчетах учитывались данные по количеству аналогов – не менее 3-х. Данные об отобранных для сравнения аналогах и расчеты рыночной стоимости сравнительным подходом представлены далее в таблицах.

Таблица 7. Характеристики сопоставимых объектов

ХарактеристикиОбъект оценкиОбъект 1Объект 2Объект 3Объект 4
Передаваемое право на помещениеПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственностиПраво собственности
Местоположениег. Москва, ул. Куусинена, дом 6, корп.2г.Москва, ул. Новопесчанная, д.17г. Москва, л. Сколковского Маршалаг.Москва, ул. Коптевская, д.32г. Москва, ул. Академика Бочвара
Расположение относительно основных транспортных магистралей МосквыМежду МКАД и ТТКМежду МКАД и ТТКМежду МКАД и ТТКМежду МКАД и ТТКМежду МКАД и ТТК
Ближайшая станция метроПолежаевскаяСоколОктябрьское полеВойковскаяОктябрьское поле/Щюкинская
Удаленность от метро15 мин. пешком10 мин. Пеш5 мин. Пеш.11 мин. Транс.5-10 мин пеш.
Площадь, кв.м188,11348077,9266
Тип помещенияВстроенноеВстроенноеВстроенноеВстроенноеВстроенное
Назначение объектаПСН, складПСНПСНПСНПСН
Дата предложения27.05.2014 г.февраль 2014 г.май 2014 г.май 2014 г.ноябрь 2013 г.
КоммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникации
Расположение в зданииПодвал1231подвал
Техническое состояние помещений, уровень отделкиТребуется капитальный ремонтрабочее состояниебез отделкирабочее состояниерабочее состояние
Оформление сделкипродажапродажапродажапродажапродажа
Условия финансированияобычныеобычныеобычныеобычныеобычные
Стоимость объекта, с НДС, руб.18 000 000р.8 000 000р.9 500 000р.26 445 169р.
Стоимость за кв.м, с НДС, руб. 134 328р.100 000р.121 951р.99 418р.
Источник информацииДанные сайта realto.ru (495)233-95-92Данные сайта realto.ru (495)233-95-93Недвижимость и цены №19 (580) 12-18 мая 2014http://base.zem.ru/lot/361311/

Таблица 8. Расчет рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 27.05.2014 г.

ПоправкиОбъект 1Объект 2Объект 3Объект 4
Скорректированная цена (руб./кв.м)134 328р.100 000р.121 951р.99 418р.
Поправка на передаваемые права %0%0%0%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)134 328р.100 000р.121 951р.99 418р.
Поправка на условия финансирования, %0%0%0%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)134 328р.100 000р.121 951р.99 418р.
Поправка на условия продажи, %0%0%0%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)134 328р.100 000р.121 951р.99 418р.
Поправка на дату предложения, %0%0%0%-2%
Скорректированная цена (руб./кв.м)134 328р.100 000р.121 951р.97 674р.
Поправка на местоположение, %0%0%0%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)134 328р.100 000р.121 951р.97 674р.
Поправка на удаленность от метро, %0%0%0%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)134 328р.100 000р.121 951р.97 674р.
Поправка на расположение помещения в здании, %-25%-12%-25%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)100 746р.88 235р.91 463р.97 674р.
Поправка на коммуникации, %0%0%0%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)100 746р.88 235р.91 463р.97 674р.
Поправка на площадь, %0%-3%-3%0%
Скорректированная цена (руб./кв.м)100 746р.85 588р.88 720р.97 674р.
Поправка на состояние, руб. за кв.м-10 000р.0р.-10 000р.-10 000р.
Скорректированная цена (руб./кв.м)90 746р.85 588р.78 720р.87 674р.
Поправка на торг, %-10%-10%-10%-10%
Скорректированная цена (руб./кв.м)81 672р.77 029р.70 848р.78 906р.
Вес схожести, доля0,250,250,250,25
Рыночная стоимость в рамках сравнительного подхода, руб./кв.м77 114р.
Рыночная стоимость объекта в рамках сравнительного подхода, с НДС, руб.14 505 094р.

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

V = S х P, где

V – рыночная стоимость оцениваемого помещения;

S – общая площадь помещения;

Р – рыночная стоимость 1 кв.м помещения.

Рыночная стоимость 1 кв.м общей площади помещения определена как произведение скорректированных стоимостей аналогов – объектов для сравнения на весовой коэффициент, который распределялся пропорционально суммарной процентной поправке каждого аналога.

Определение скорректированных стоимостей 1 кв.м общей площади аналогов с учетом их параметров осуществляется следующим образом:

, где

Р1 – начальная стоимость 1 кв.м общей площади аналога (цена предложения);

Рскорр- скорректированная стоимость 1 кв.м общей площади аналога;

Пi…..n– процентные поправки по i – му элементу сравнения;

Пn+1– относительная денежная поправка, учитывающая уровень отделки аналога.

При расчете рыночной стоимости 1 кв.м общей площади объекта оценки стоимости аналогов корректировались следующими поправками:

— Поправка на различие в передаваемых правах. Данная поправка вводится в случае, если в ходе сделки на оцениваемый объект и объекты сравнения передается разный объем прав, например, право долгосрочной аренды и право собственности. В данном случае все объекты сопоставимы по данному критерию.

— Поправка на условия финансирования. Различные условия финансирования сделки могут привести к отличию цены, уплаченной за недвижимое имущество, от цены, уплаченной за другое идентичное имущество. Величина поправки на условия финансирования определяется сравнением цены объектов с рыночным и нерыночным финансированием. Наиболее типичным случаем нерыночного финансирования является частичное или полное финансирование сделки за счет кредита, выдаваемого продавцом покупателю при норме процента, отличающейся от рыночного уровня ставок подобных кредитов. В данном случае не установлено существенных отличий условий финансирования у сопоставимых объектов от рыночных (покупки осуществляются, как правило, за счет кредитов банков по рыночной стоимости, либо за счет собственных средств). Поправка не требуется.

— Поправка на дату. На рынке недвижимости цены со временем изменяются. Данная поправка учитывает этот факт. В данном случае для оценки на ретроспективную дату (27.05.2014 г.) были найдены на сайтах интернет аналоги №1, №2, №3, выставленные на продажу на тот момент. С учетом вышесказанного, поправка на дату не требуется. К аналогу №4, выставленному на продажу раньше, чем дата оценки, была применена поправка в размере 0,982 или 2 %. (=103,541/105,39). Поправка рассчитывалась на основании «Индексов изменения цен №91».

— Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является одним из значимых факторов, влияющих на его стоимость. В данном случае объекты для сравнения выбраны между МКАД и ТТК. Поправка на местоположение не вводится.

— Поправка на транспортную доступность (удаленность от метро). По данным риелторов ведущих агентств недвижимости объекты, расположенные ближе от метро, стоят дороже, расположенные дальше от метро – дешевле. Объекты аналоги и оцениваемое помещение расположены в сопоставимой удаленности от станций метрополитена, поправки в данном случае не вводились.

— Поправка на расположение помещения в здании. Поправка к нежилым помещениям, расположенным не в подвалах, определена по данным справочника оценщика недвижимости, Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., 2014 г., стр. 150. Цены складских объектов, расположенных в подвале, дешевле аналогичных объектов, расположенных на 1 этаже на 25%. К аналогу, расположенному на 23 этаже, поправка составляет 12%.

— Поправка на наличие коммуникаций. Поправка на коммуникации не применяется в связи с тем, что данных о подключенных коммуникациях аналогов в объявлениях не имеется. Однако можно предполагать, что все объекты являются действующими и подключены к центральным коммуникациям. Поправка не вводится.

— Поправка на площадь. Поправка на площадь связана с ликвидностью объектов недвижимости: при прочих равных условиях, большие по площади объекты могут продаваться по более низкой в пересчете на единицу площади цене, что обуславливается большим сроком экспозиции. Поправка на площадь вводится в случае, когда площади объектов для сравнения и Объекта оценки существенно различаются. В данном случае поправка вводится согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., стр. 148.

— Поправка на уровень отделки. При расчете на старую дату оценки возможность уточнить отделку всех помещений для сравнения на прошедший период отсутствует, для аналогов, для которых не указано состояние, корректировка не применяется.

Объект №2 нуждается в ремонте, стоимость ремонта сопоставима со стоимостью ремонта помещений требующих капитальный ремонт. К объекту №2 поправка не применялась. Сопоставимые объекты №1, №3, №4 находятся в рабочем состояние, к объектам применена поправка в размере 10 000 руб. Размер поправки определялся на основании рыночных данных.

Косметический ремонт (полное или частичное отсутствие какого-либо (напольного, настенного, потолочного) покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 3 000 – 6 000 руб. за 1 кв.м.

Требуется капитальный ремонт (отсутствие напольного, настенного и потолочного покрытия). Стоимость ремонта до приведения состояния помещения к рабочему (с учетом отделочных материалов) составляет 6 000 – 10 000 руб. за 1 кв.м.

— Поправка на торг. Информация о реальных сделках не нашла широкого распространения в настоящее время в России, в связи с чем применяются для расчетов цены предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу. Цены реальных сделок на вторичном рынке коммерческой недвижимости, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями и исходя из цен предложений, размещенных на сайтах Интернета, а также, согласно Справочнику расчетных данных для оценки и консалтинга (СРК № 14), ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)», под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича, 2014 г., стр. 75. Для г. Москва поправка вводится в размере 8-11%. Данные подтверждены в результате бесед с представителями московских агентств недвижимости. С учетом индивидуальных характеристик помещения поправка вводится в размере 10%.

Определение стоимости оцениваемого объекта доходным подходом

В доходном подходе основным является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды. Именно на оценке ожидаемых выгод сосредоточены все процедуры данного подхода.

Данный подход отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.

Прогнозирование изменений факторов, влияющих на уровень дохода, в значительной степени определяет степень риска вложений в недвижимость. Чем более неопределенными будут ожидаемые изменения, тем выше степень риска. Это отражается в коэффициенте капитализации (дисконтирования).

В рамках доходного подхода возможно применение методов:

-метода дисконтированных денежных потоков

-метод капитализации.

Метод капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Принимая во внимание текущую экономическую ситуацию в регионе и в России в целом, рынок недвижимости и уровень развития управления доходными объектами в нашем регионе, считается наиболее целесообразным использование метода капитализации.

В данном случае расчет рыночной стоимости при использовании доходного подхода осуществляется методом капитализации дохода.

Процедура расчетов по данному методу имеет следующую последовательность:

  • определение потенциального валового дохода;
  • определение возможных потерь от простоя (недозагруженности) помещения и потерь при сборе арендной платы;
  • определение действительного валового дохода;
  • определение эксплуатационных расходов;
  • определение чистого операционного дохода от Объекта;
  • расчет коэффициента капитализации дохода;
  • расчет рыночной стоимости Объекта.

Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход – это максимальный доход, который способен приносить Объект оценки, при 100-% загрузке площадей.

Потенциальный валовой доход определяется следующим образом:

ПВД = Aст х S, где

Aст – средняя рыночная ставка арендной платы за Объект в год,

S – площадь нежилого помещения.

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа рыночных ставок арендной платы рассматриваемого сегмента рынка недвижимости. Арендная ставка 1 кв.м общей площади помещения определена как произведение скорректированных ставок аналогов – объектов для сравнения на весовой коэффициент, который распределялся пропорционально суммарной процентной поправке каждого аналога.

Цены предложения аналогов являются предлагаемыми ставками аренды, которые могут включать НДС и коммунальные расходы. Для корректного сравнения ставок аренды, необходимо предлагаемые ставки аренды привести к единому базису, а именно: с НДС и эксплуатационными расходами в составе арендной ставки.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов используются данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). В качестве аналогов рассматривались помещения подобного назначения близкие по своим техническим характеристикам к объекту оценки, расположенные по возможности поблизости от объекта оценки. При расчетах учитывались данные по количеству аналогов – не менее 3-х. Данные об отобранных для сравнения аналогах и расчеты рыночной стоимости сравнительным подходом представлены далее в таблицах.

Характеристики выбранных объектов для сравнения и расчет арендной ставки за 1 кв.м представлены в нижеследующих таблицах.

Таблица 10. Характеристики сопоставимых объектов

ХарактеристикиОбъект оценкиОбъект № 1Объект № 2Объект № 3Объект № 4
Оформление сделкиарендаарендаарендаарендааренда
Местоположениег. Москва, ул. Куусинена, дом 6, корп.2г. Москва. Усиевича улицаг. Москва, Магистральная 5-я улицаг. Москва. Генерала Карбышева улицаг. Москвап, Полины Осипенко улица
Расположение относительно основных транспортных магистралей МосквыМежду МКАД и ТТКМежду МКАД и ТТКМежду МКАД и ТТКМежду МКАД и ТТКМежду МКАД и ТТК
Ближайшая станция метроПолежаевскаяАэропортПолежаевскаяОктябрьское полеПолежаевская
Удаленность от метро15 мин. пешком5 м.п.10 м.п.10 м.п.10 м.п.
Площадь, кв.м188,132,0011,20124,50156,60
Тип помещенияВстроенноеВстроенноеВстроенноеВстроенноеВстроенное
Назначение объектаПСН, складПСН, складПСН, офисПСН, офисПСН, офис
КоммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникацииВсе коммуникации
Расположение в зданииподвалподвал111
Дата предложения27.05.2014 г.май 2014 г.май 2014 г.май 2014 г.май 2014 г.
Техническое состояние помещений, уровень отделкиТребуется капитальный ремонттребуется ремонтрабочее состояниерабочее состояниебез отделки
Ставка аренды руб./кв.м./год, с НДС, с ЭР11 250р.12 857р.14 320р.14 000р.
Источник информацииhttp://www.realty-inform.ru/base1/show.php?objecttype=0&premiseType=0&buildingtype=&town=&district=0&a_metro=218,217,216,215,718,716,715,714,713&squareminsch=0&squaremaxsch=0&priceminsch=&pricemaxsch=&address=&agency=&page=124&buyrent=2&buysell=2&ord=dated&ignore=&view=13471&pod=&fa=&ext=http://www.realty-inform.ru/base1/show.php?objecttype=0&premiseType=0&buildingtype=&town=&district=0&a_metro=218,217,216,215,718,716,715,714,713&squareminsch=0&squaremaxsch=0&priceminsch=&pricemaxsch=&address=&agency=&page=124&buyrent=2&buysell=2&ord=dated&ignore=&view=62307&pod=&fa=&ext=http://www.realty-inform.ru/base1/show.php?objecttype=0&premiseType=0&buildingtype=&town=&district=0&a_metro=218,217,216,215,718,716,715,714,713&squareminsch=0&squaremaxsch=0&priceminsch=&pricemaxsch=&address=&agency=&page=124&buyrent=2&buysell=2&ord=dated&ignore=&view=70509&pod=&fa=&ext=http://www.realty-inform.ru/base1/show.php?objecttype=0&premiseType=0&buildingtype=&town=&district=0&a_metro=218,217,216,215,718,716,715,714,713&squareminsch=0&squaremaxsch=0&priceminsch=&pricemaxsch=&address=&agency=&page=129&buyrent=2&buysell=2&ord=dated&ignore=&view=148521&pod=&fa=&ext=

Таблица 11. Расчет средней ставки арендной платы за нежилое помещение на 27.05.2014 г.

КорректировкиОбъект 1Объект 2Объект 3Объект 4
Ставка аренды руб./кв.м./год, с НДС, с ЭР11 250р.12 857р.14 320р.14 000р.
Поправка на передаваемые права %0%0%0%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)11 250р.12 857р.14 320р.14 000р.
Поправка на условия финансирования, %0%0%0%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)11 250р.12 857р.14 320р.14 000р.
Поправка на условия рынка, %0%0%0%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)11 250р.12 857р.14 320р.14 000р.
Поправка на местоположение, %0%0%0%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)11 250р.12 857р.14 320р.14 000р.
Поправка на наличие коммуникаций, %0%0%0%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)11 250р.12 857р.14 320р.14 000р.
Поправка на расположение помещения в здании, %0%-25%-25%-25%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)11 250р.9 643р.10 740р.10 500р.
Поправка на удаленность от метро, %0%0,0%0%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)11 250р.9 643р.10 740р.10 500р.
Поправка на площадь, %0%0%0%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)11 250р.9 643р.10 740р.10 500р.
Поправка на состояние, %0%0%0%0%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)11 250р.9 643р.10 740р.10 500р.
Поправка на торг, %-5%-5%-5%-5%
Скорректированная ставка (руб./кв.м./год)10 688р.9 161р.10 203р.9 975р.
Вес0,250,250,250,25
Итоговая рыночная ставка аренды, с НДС, с ЭР (руб./кв. м/год)10 007р.

При расчете рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади объекта оценки, стоимости объектов сравнения корректировались следующими поправками:

— Поправка на различие в передаваемых правах. Данная поправка вводится в случае, если в ходе сделки на оцениваемый объект и объекты сравнения передается разный объем прав. В данном случае все объекты сопоставимы по данному критерию.

— Поправка на условия финансирования. Оценщиком не установлено существенных отличий условий финансирования у сопоставимых объектов от рыночных. Поправка не требуется.

— Поправка на дату. На рынке недвижимости цены со временем изменяются. Данная поправка учитывает этот факт. В данном случае для оценки на 27.05.2014 г. были найдены на интернет сайтах аналоги, выставленные для сдачи в аренду на тот момент. С учетом вышесказанного, поправка на дату не требуется.

— Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является одним из значимых факторов, влияющих на его арендную ставку. В данном случае объекты для сравнения выбраны между МКАД и ТТК. Поправка на местоположение не вводится.

— Поправка на наличие коммуникаций. Поправка на коммуникации не применяется в связи с тем, что данных о подключенных коммуникациях аналогов в объявлениях не имеется. Однако можно предполагать, что все объекты являются действующими и подключены к центральным коммуникациям. Поправка не вводится.

— Поправка на расположение помещения в здании. Поправка к нежилым помещениям, расположенным на первом этаже, определена по данным справочника оценщика недвижимости, Лейфер Л.А., Шегурова Д.А., 2014 г., стр. 166, в случае расположения аналога на цокольном этаже, поправка вводится пропорционально расположению площадей на этаже или с допущением (в случае отсутствия информации), что аналог расположен в равном соотношении на различных этажах. Арендные ставки складских объектов, расположенных в подвале, дешевле аналогичных объектов, расположенных на первом этаже на 25%.

— Поправка на транспортную доступность (удаленность от метро). По данным риелторов ведущих агентств недвижимости объекты, расположенные ближе от метро, сдаются в аренду дороже, расположенные дальше от метро – дешевле. В данном случае аналоги расположены на сопоставимом удалении от метро, как и объект оценки, введение корректировки не требуется.

— Поправка на площадь. Поправка на площадь связана с ликвидностью объектов недвижимости: при прочих равных условиях, большие по площади объекты могут сдаваться по более низкой в пересчете на единицу площади цене, что обуславливается большим сроком экспозиции. Поправка на площадь вводится в случае, когда площади объектов для сравнения и Объекта оценки существенно различаются. В данном случае поправка вводится согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., стр. 163.

— Поправка на состояние. При расчете на старую дату оценки возможность уточнить отделку всех помещений для сравнения на прошедший период отсутствует, в связи с чем, корректировка на отделку применяется только для аналогов с известным состоянием отделки. Учитывая то, что помещения назначения ПСН и склад можно использовать сдавать без ремонта, и ремонтом оставшимся после выезда прежнего арендатора, корректировку на состояние помещений не применялась.

— Поправка на торг. Информация о реальных сделках не нашла широкого распространения в настоящее время в России, в связи с чем применяются для расчетов цены предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу. Цены предложения объектов отличаются от цен реальных сделок на рынке аренды нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. Поправка на торг определялась согласно «Справочнику оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г., стр. 92. Для складских объектов поправка вводится в размере 5-17%. Данные подтверждены в результате бесед с представителями московских агентств недвижимости. С учетом индивидуальных особенностей помещения, поправка вводится в размере 5%.

Определение возможных потерь от простоя (недозагрузки) помещений и недосбора платежей

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Часть площадей здания будет постоянно пустовать по следующим причинам:

  • постоянно происходит постепенная смена арендаторов (по окончании срока действия договоров аренды часть арендаторов освобождает помещения, и собственнику требуется время на то, чтобы найти новых арендаторов);
  • из-за низкого уровня спроса на какие-либо помещения.

Таким образом, фактический годовой доход от использования здания будет всегда несколько ниже, чем потенциальный (рассчитанный исходя из общей площади и ставки арендной платы).

Количественным выражением снижения дохода от неполной сдачи площадей является коэффициент потери доходов недозагрузки, который определяется на основе информации о средней (типичной) загруженности данного вида помещений в рассматриваемом районе, который выражается в % от потенциального валового дохода. Для оцениваемого помещения коэффициент недозагрузки составит 4%, определяется из расчета того, что арендодатель пол месяца тратит на поиск арендатора (0,5/12) = 4% или в долях 0,04. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1 – коэффициент недозагрузки = 0,96. Информация по данным недозагрузки аналогичных помещений соответствует данным аналитического материала от компании JLL на дату оценки 4%. (http://www.fivedays.ru/commercial/analytics/89786/).

Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей), который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода. Коэффициент недосбора платежей принимаем равным 0%, так как по сложившейся практике арендные платежи вносятся заранее (авансовые платежи). Таким образом, коэффициент сбора платежей (Ко)= 1- коэффициент недосбора платежей = 1,0.

Определение действительного валового дохода

Действительный валовой доход с учетом коэффициентов определяется следующим образом:

ДВД = ПВД х Кзх Ко, где

ПВД – потенциальный валовой доход;

Кз–коэффициент загрузки;

Ко – коэффициент сбора платежей

Определение эксплуатационных расходов

Эксплуатационные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Эксплуатационные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения (затраты на замену элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания).

Постоянные эксплуатационные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные эксплуатационные расходы – это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:

Коммунальные;

На текущие ремонтные работы;

Заработная плата обслуживающего персонала;

Налоги на заработную плату;

На пожарную охрану и обеспечение безопасности;

На рекламу и заключение арендных договоров;

На консультации и юридическое обслуживание;

На управление.

В современных условиях собственники обычно не формируют фонд замещения, а вся сумма денежных затрат выплачивается единовременно в случае необходимости. Это заключение было сделано в результате бесед с собственниками нежилых зданий и помещений.

По данным «Справочника расчетных данных (СРД-2014)» под ред.канд.тех.наук Е.Е.Яскевича эксплуатационные расходы для помещений класса С составляю 20-55 $/кв.м./год

Таким образом, эксплуатационные расходы и коммунальные услуги приняты в размере 1500 руб./кв. м в год.

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход (остающийся после вычета из действительного валового дохода эксплуатационных расходов) составляет:

ЧОД = ДВД – ЭР

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации определялся на основании аналитических данных Группы компаний «Конти», на 1 квартал 2014 год.( http://www.konti.ru)

Средняя ставка капитализации для складской недвижимости Москвы составляет среднее 11%.

Следует отметить, что размер коэффициента капитализации, полученный методом кумулятивного построения, соответствует данным «Справочника оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, Том 2, 2014 г., стр. 96, по которому для складских объектов текущая доходность соответствует 11 %.

В результате Оценщик принял ставку капитализации в размере 11%.

Определение рыночной стоимости Объекта доходным подходом

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / R0

Определение рыночной стоимости 1 кв.м Объекта при использовании доходного подхода представлено в таблице.

Таблица 13. Определение рыночной стоимости Объекта оценки доходным подходом

ПараметрЗначение
Площадь оцениваемого помещения, кв.м.188,1
Арендная плата (Aст), руб./кв.м./год, с НДС, ЭР10 007
Потенциальный валовый доход (ПВД), руб./год1 882 233 р.
Коэффициент загрузки помещений (Кз)0,96
Коэффициент сбора платежей (Кс)1
Действительный валовый доход (ДВД), руб./год1 806 943 р.
Эксплуатационные расходы (ЭР на кв.м), руб./кв./год1 500 р.
Эксплуатационные расходы (ЭР на кв.м), руб./год282 150 р.
Чистый операционный доход (ЧОДоб), руб./год1 524 793 р.
Коэффициент капитализации11,00%
Рыночная стоимость Объекта (С), руб.13 861 758 р.

2.3 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Затратный подход основывается на существующих активах, что устраняет значительную часть заключений, присущих, в частности, доходному подходу. Однако затратный подход не учитывает сложившуюся ситуацию на рынке подобных объектов, не учитывает способность объекта приносить доход владельцу. Кроме того, отсутствие проектно-сметной документации не позволяет получить достаточно точный результат.

Затратный подход в данном случае не применялся, так как не учитывает реальную рыночную ситуацию.

Информацию, необходимую для анализа сравнительным подходом, получить довольно сложно, а полученная информация требует внесения сложных поправок и корректировок для обеспечения требуемой сопоставимости. Однако полученный результат базируется на актуальной рыночной информации, отражает реальное соотношение спроса и предложения на недвижимость подобного типа. Учитывая количество и качество информации, использованной при оценке объекта, мы считаем, что результат, полученный методом сравнительного анализа продаж, при определении конечной величины рыночной стоимости имеет вес 0,6.

Доходный подход также может содержать достаточно высокую погрешность, так как рассчитывается на следующий после даты оценки период эксплуатации. В течение этого периода учесть возможные причины для изменения доходов и расходов от эксплуатации недвижимости и, таким образом, составить достоверные прогнозы представляется довольно сложным. Оценщик полагает, что в целом результат доходного подхода в данном конкретном случае достаточно реально отражает величину рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом, доходному подходу был присвоен вес 0,4.

В результате проведения оценки были получены данные, приведенные в нижеследующей Таблице.

Таблица 14. Данные по трем подходам оценки, согласование результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости

ПодходРыночная стоимость, с НДС
Затратныйне применялся
Сравнительный14 505 094
Доходный13 861 758

Таблица 15. Согласование результатов по состоянию на 27.05.2014 г.

Подходы оценкиСтоимость, с НДСвесовой коэффициентСкорректированная стоимость, с НДСВеличина НДССкорректированная стоимость, без НДС
затратный подходне применялсяне применялсяне применялсяне применялся
сравнительный подход14 505 0940,68 703 0562 212 64112 292 453
доходный подход13 861 7580,45 544 7032 114 50611 747 253
Итоговая стоимость, руб.:14 247 7602 173 38712 074 373
Итоговая стоимость, руб./кв.м:75 74664 191

Итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 188,1 кв.м (подвал, помещение III, комн. 1-16) расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2, по состоянию на 27.05.2014г. составляет, с учётом НДС: 14 247 760 рублей, без учёта НДС: 12 074 373 рублей.

2.4 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ ПОМЕЩЕНИЯ

Выбор методологического подхода к оценке

Оценщик проведение оценки обязан производить на основании комплексного применения трех подходов: затратного, сравнительного и доходного или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в соответствии с целями оценки и имеющейся в его распоряжении информацией.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Имеющаяся у Оценщика информация позволяет применить затратный подход для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В данном случае сравнительный подход не применим, поскольку на рынке ремонта помещений практически невозможно найти два одинаково отремонтированных помещения. Кроме того, составленная специализированной организацией смета не является открытой (доступной для большого количества заинтересованных лиц) информацией.

Оценщик отказывается от применения сравнительного подхода к оценке объекта, ввиду отсутствия корректной доступной информации для расчетов.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая спрогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Объектом оценки в данном случае являются работы и материалы, необходимые для устранения ущерба. В данном случае доходный подход не применяется.

Определение рыночной стоимости работ и материалов

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за данный (аналогичный) объект сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость равна стоимости воссоздания аналогичного по параметрам имущества за вычетом накопленного износа.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

— расчет затрат на создание нового аналогичного объекта, получение восстановительной стоимости объекта;

— определение величины накопленного износа;

— уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта.

Стоимость воссоздания нового объекта можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость воссоздания аналогичного объекта с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

Определение рыночной стоимости объекта, производится путем составления калькуляции затрат в уровне текущих (рыночных) цен.

Аналого-параметрический метод основан на принципе замещения и заключается в подборке объектов, идентичных или аналогичных оцениваемому объекту. Этот метод позволяет рассчитать стоимость оцениваемого объекта на основе известных стоимостей и технико-экономических характеристик сравниваемых объектов.

После проведения осмотра помещений, составляется перечень необходимых ремонтных работ и материалов.

При наличии развитого рынка строительных материалов и большого количества фирм, оказывающих услуги по ремонту внутренней отделки, а также занимающихся продажей и монтажом дверей и сантехники, задача Оценщика состояла в выявлении средних цен на материалы, аналогичные оцениваемым, и средних цен на ремонтно-строительные услуги фирм с твердой репутацией, которые стабильно присутствуют на рынке в течение продолжительного времени.

Информация, необходимая для проведения экспертизы была получена Оценщиком из периодических изданий, ценовых каталогов, посвященных рынкам строительных материалов, прайс-листов специализированных фирм. Данные, в отношении которых имелись неустранимые сомнения в их полноте и достоверности, были отброшены. Затем собранные данные обрабатывались и подготавливались для дальнейшего использования в оценочном процессе.

Информационной основой состава работ и базисных стоимостных показателей послужили: информация фирм, предлагающих услуги по ремонтно-отделочным работам:

Расчет рыночной стоимости неотделимых улучшений рассчитывается по следующей формуле:

С = Р*К + М * (1-Исов), где:

С – рыночная стоимость неотделимых улучшений, руб.;

Р – рыночная стоимость работ, руб.;

М – рыночная стоимость материалов, руб.;

Исов — совокупный износ объекта.

Дата определения стоимости – 27.05.2014г. г. Аналоги для работ и материалов подобраны на рынке товаров и услуг на настоящее время. Тем не менее, по опыту эксперта-оценщика известно, что компании повышают цены примерно раз в год, в начале года. В данном случае корректировку на дату и на изменение цен во времени применялась на основании «Индексов изменения цен №91».

С дату осмотра на дату определения индекс изменения цен составляет: 0,9221 (=103,541/112,289)

Ремонт в помещении производился в феврале 2002 года, в связи с чем необходимо применять износ к материалам для оценки на 27.05.2014 г. Процент износа определяется методом срока жизни, как отношение фактического срока эксплуатации к нормативному сроку эксплуатации отдельных материалов. С учетом того факта, что оценка производится на 2014 год, то фактический срок эксплуатации материалов рассчитывается с 2002 года на 2014 год. Нормативный срок жизни материала принимается по «Нормативным усредненным срокам службы жилых домов, их конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования, (Извлечение из Положения о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденного Госстроем СССР 8 сентября 1964 г.) www.appraiser.ru%2FUserFiles%2FFile%2FGuidance_materials%2FNorm_sr_slyz.xls&ei=BdPbUo8LyoLgBJGugbgL&usg=AFQjCNHdTiVyShH2tcQlSHltPj6CohpmMg&sig2=Wa8viQijQ8hTxoBPTz4jsw&bvm=bv.59568121,d.bGE, www.ocenka-by.info/site/upload/arts/norm%20sl%20slyz.pdf

Таблица 16. Расчет рыночной стоимости работ.

№ п/пНаименование материаловфактический срок эксплуатации материала (с момента ремонта)нормативный срок жизни материалаФизический износ покрытий объекта оценки
1Сухая растворная смесь Ветонит126020%
2битумная грунтовка121580%
3силикатная шпаклевка121580%
4битумная грунтовка121580%
5силикатная шпаклевка121580%
6водоэмульсионная краска121580%
7водоэмульсионная краска121580%
8Сухая растворная смесь Ветонит126020%
9битумная грунтовка121580%
10силикатная шпаклевка121580%
11битумная грунтовка121580%
12силикатная шпаклевка121580%
13водоэмульсионная краска121580%
14водоэмульсионная краска121580%
15комплект системы амстронг122548%
16Бетон123040%
17панели перекрытия1210012%
18Балки двутавровые N 60, сталь марки Ст01210012%
19битумная грунтовка121580%
20обмазочная гидроизоляция128015%
21Плиты или маты минераловатные или стекловолокнистые128015%
22Раствор готовый кладочный тяжелый цементный123040%
23Раствор готовый кладочный тяжелый цементный123040%
24Раствор готовый кладочный тяжелый цементный123040%
25напольная плитка128015%
26Бетон тяжелый1210012%
27Бетон тяжелый1210012%

Величину физического износа сопутствующих материалов принимаем равному износу основных материалов.

При расчете стоимости материалов в данном случае учитывается увеличение расхода материалов на подгонку, прирезку, отход материала в размере 10%.

2.5 Расчет стоимости работ

Таблица 17. Расчет рыночной стоимости работ.

№п/пНаименование работКол-во единиц в метрических показателяхЕд. изм.Цена аналога за единицу, с НДСЕд. изм. аналогаИсточникНаименование аналогаРыночная стоимость единицы с НДСРыночная стоимость на дату осмотра с НДСРыночная стоимость на 27.05.2014г., с НДС
1Сплошное выравнивание штукатурки внутри здания (однослойная штукатурка) сухой растворной смесью (типа «Ветонит») толщиной до 10 мм для последующей окраски или оклейки обоями стен2,28100 м2300,001м2http://www.alptech.ru/ceny-na-shpaklevku-sten.htmlШтукатурка составами на цементной основе290,00661,20609,69
290,00http://shtukaturnyeraboty.ru/price/Цементная штукатурка ручного нанесения
280,00http://shtukaturnye-raboty-tseny.ru/shtukaturka-sten-tsena-tsenyШтукатурка стен до 10 мм
2Огрунтовка бетонных и оштукатуренных поверхностей битумной грунтовкой
(первый слой)
2,28100 м230,001м2http://remont-kvartir24.ru/vidi_rabot/maliarnie_raboti/Грунтовка стен 30,0068,4063,07
30,00http://www.ecorem.ru/shpatlevka_sten_i_potolka_tsena.phpГрунтование стен под шпаклевку
30,00http://www.sk-remont.com/price/otdelnye-vidy-rabot/Грунтовка стен
3Перетирка штукатурки внутренних помещений2,28100 м285,001м2http://www.vtempe.ru/shtukaturnye-raboty/Перетирка штукатурки стен и потолков81,67186,20171,69
80,00http://remstroy-group.ru/shtukaturnye_raboty/Перетирка штукатурки стен и потолков
80,00http://hydromet.com.ru/shtukaturnye-raboty-stoimost-shtukaturnyh-rabotПеретирка штукатурки стен и потолков
4Шпатлевка поверхностей силикатной шпатлевкой толщиной слоя 3 мм2,28100 м2210,001м2http://remont-dmb.ru/service/shpaklevka-sten/Шпаклевка стен203,33463,60427,48
200,00http://www.alptech.ru/ceny-na-shpaklevku-sten.htmlШпаклевание стен в два слоя
200,00http://utilizatsiya-mebeli.ru/gruntovka-stenШпаклевание стен в два слоя
5Огрунтовка бетонных и оштукатуренных поверхностей битумной грунтовкой
(последующий слой)
2,28100 м230,001м2http://remont-kvartir24.ru/vidi_rabot/maliarnie_raboti/Грунтовка стен30,0068,4063,07
30,00http://www.ecorem.ru/shpatlevka_sten_i_potolka_tsena.phpГрунтование стен под шпаклевку
30,00http://www.sk-remont.com/price/otdelnye-vidy-rabot/Грунтовка стен
6Шпатлевка поверхностей силикатной шпатлевкой толщиной слоя 3 мм2,28100 м2210,001м2http://remont-dmb.ru/service/shpaklevka-sten/Шпаклевка стен203,33463,60427,48
200,00http://www.alptech.ru/ceny-na-shpaklevku-sten.htmlШпаклевание стен в два слоя
200,00http://utilizatsiya-mebeli.ru/gruntovka-stenШпаклевание стен в два слоя
7Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами высококачественная по штукатурке стен первый слой2,28100 м2100,001м2http://emito.ru/skolko-stoit-pokraska-sten-v-kvartire-cena-i-stoimost-pokraski/Окраска стен в/э краской100,00228,00210,24
100,00http://okraska-sten.ru/services/1769101Окраска стен в/э краской
100,00http://imp-s.ru/pokraska-sten1Окраска стен
8Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами высококачественная по штукатурке стен второй слой2,28100 м2100,001м2http://emito.ru/skolko-stoit-pokraska-sten-v-kvartire-cena-i-stoimost-pokraski/Окраска стен в/э краской100,00228,00210,24
100,00http://okraska-sten.ru/services/1769101Окраска стен в/э краской
100,00http://imp-s.ru/pokraska-sten1Окраска стен
9Сплошное выравнивание штукатурки внутри здания (однослойная штукатурка) сухой растворной смесью (типа «Ветонит») толщиной до 10 мм для последующей окраски или оклейки обоями стен1,54100 м2440,001м2http://www.alptech.ru/remont-potolkov.htmlВыравнивание поверхности430,0066 177,0061 021,41
450,00http://www.mlart.ru/prais.php#potolokштукатурка поверхности
400,00http://prremont.ru/calk/malyarno-shtukaturnye-raboty.htmlштукатурка поверхности
10Огрунтовка бетонных и оштукатуренных поверхностей битумной грунтовкой
(первый слой)
1,54100 м239,211 м2http://remont-kvartir24.ru/vidi_rabot/maliarnie_raboti/Грунтовка потолков после каждого цикла работ36,405 602,475 166,01
35,00http://www.sk-remont.com/price/otdelnye-vidy-rabot/Грунтовка потолка
35,00http://www.trstyle.ru/portfolio/price/ceiling/Грунтовка потолка
11Перетирка штукатурки внутренних помещений1,54100 м285,001 м2http://www.vtempe.ru/shtukaturnye-raboty/Перетирка штукатурки стен и потолков81,6712 568,5011 589,34
80,00http://remstroy-group.ru/shtukaturnye_raboty/Перетирка штукатурки стен и потолков
80,00http://hydromet.com.ru/shtukaturnye-raboty-stoimost-shtukaturnyh-rabotПеретирка штукатурки стен и потолков
12Шпатлевка поверхностей силикатной шпатлевкой толщиной слоя 3 мм1,54100 м2250,001 м2http://remont-dmb.ru/service/shpaklevka-sten/Шпатлевка потолка246,6737 962,0035 004,53
240,00http://www.ruki-iz-plech.ru/handyman/ceiling/puttyШпаклевка потолка под покраску
250,00http://www.mlart.ru/prais.php#potolokШпатлевка потолка
13Огрунтовка бетонных и оштукатуренных поверхностей битумной грунтовкой
(последующий слой)
1,54100 м239,211 м2http://remont-kvartir24.ru/vidi_rabot/maliarnie_raboti/Грунтовка потолков после каждого цикла работ36,405 602,475 166,01
35,00http://www.sk-remont.com/price/otdelnye-vidy-rabot/Грунтовка потолка
35,00http://www.trstyle.ru/portfolio/price/ceiling/Грунтовка потолка
14Шпатлевка поверхностей силикатной шпатлевкой толщиной слоя 3 мм1,54100 м2250,001 м2http://remont-dmb.ru/service/shpaklevka-sten/Шпатлевка потолка246,6737 962,0035 004,53
240,00http://www.ruki-iz-plech.ru/handyman/ceiling/puttyШпаклевка потолка под покраску
250,00http://www.mlart.ru/prais.php#potolokШпатлевка потолка
15Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами высококачественная по штукатурке стен первый слой1,54100 м2150,001 м2http://www.remont-stroyka.ru/pobelka_potolka_stoimost/Окраска потолка146,6722 572,0020 813,50
140,00http://molotok-na-chas.ru/uslugi/potolok/pokraska.htmlПокраска потолка водоэмульсионной краской
150,00http://www.krasim-vse.ru/tseni.htmlПокраска потолка водоэмульсионной краской
16Окраска поливинилацетатными водоэмульсионными составами высококачественная по штукатурке стен второй слой1,54100 м2150,001 м2http://www.remont-stroyka.ru/pobelka_potolka_stoimost/Окраска потолка146,6722 572,0020 813,50
140,00http://molotok-na-chas.ru/uslugi/potolok/pokraska.htmlПокраска потолка водоэмульсионной краской
150,00http://www.krasim-vse.ru/tseni.htmlПокраска потолка водоэмульсионной краской
17Устройство подвесных потолков типа <Армстронг> по каркасу из оцинкованного профиля1,54100 м2350,001 м2http://region152.ru/prices.htmlМонтаж потолка «Armstrong»(прим. )343,3352 839,0048 722,52
350,00http://nekoprofi.ru/vyravnivanie-potolkaУстройство подвесных потолков типа «Armstrong»
330,00http://remontami7.ru/cenyПодвесной потолок «Армстронг» 1200х600 (от 10 м2)
18Укладка бетона по перекрытиям1,54100 м2250,001 м2http://sv777.ru/index.php/%D0%A0%D0%B0%D1%81%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B8.%20%D0%9C%D0%BE%D0%BD%D1%82%D0%B0%D0%B6%20%D0%96%D0%91%D0%98.htmlУкладка бетона по перекрытиям до 60 мм256,6739 501,0036 423,63
270,00http://contacom.ru/stoimost-stroitelnih-rabot/Укладка бетона по перекрытиям до 60 мм
250,00http://www.ecospro.ru/services/cottages/price-listУкладка бетона по перекрытиям до 60 мм
19Установка анкерных болтов при бетонировании на поддерживающие конструкции0,59т13 000,00тhttp://scobro.ru/stoimost-montazha-metallokonstrukciy.htmlМонтаж металлоконструкций14 333,338 456,677 797,84
15 000,00http://www.allplans.ru/uslugi/montaz/Монтаж металлоконструкций
15 000,00http://garantkonstrukt.ru/metallicheskie-konstrukcii-v-moskve-montazh.htmlМонтаж металлоконструкций
20Дополнительные затраты на устройство колодцев для анкерных болтов0,27100 м3учтено в стоимости установки анкерных болтов
21Установка панелей перекрытий с опиранием на 2 стороны площадью до 10 м20,05100 шт1 500,001штhttp://www.skmsk.ru/price/Монтаж сборных железобетонных плит перекрытия площадью до 10 м 2 с опиранием на 2 стороны с заделкой в местах опирания автокраном1 500,007 500,006 915,70
1 500,00http://cup-c.ru/work11.htmlМонтаж сборных железобетонных плит перекрытия площадью до 10 м 2 с опиранием на 2 стороны с заделкой в местах опирания автокраном
1 500,00http://tiu.ru/p130081928-montazh-sbornyh-zhelezobetonnyh.html?no_redirect=1Монтаж сборных железобетонных плит перекрытия
22Железнение поверхности0,50100 м2290,001м2http://www.nowak.ru/tsena-styazhka-polaстяжка пола290,0014 500,0013 370,36
300,00http://www.parketpalace.ru/ceny_raboty.htmlИзготовление цементной стяжки (толщиной 50 мм)
280,00http://remont5000.ru/downloads/Price-2015-Remont5000.ru.pdfУстройство цементно-песчаной стяжки 40…50 мм
23Укладка ригелей массой до 5 т при наибольшей массе монтажных элементов в здании до 5 т3,00100 шт.800,001 штhttp://sv777.ru/index.php/%D0%A0%D0%B0%D1%81%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B8.%20%D0%9C%D0%BE%D0%BD%D1%82%D0%B0%D0%B6%20%D0%96%D0%91%D0%98.htmlУкладка ригелей массой до 1,5т806,67242 000,00223 146,72
800,00http://www.ecospro.ru/services/cottages/price-listУкладка ригелей массой до 1,5т
820,00http://contacom.ru/stoimost-stroitelnih-rabot/Укладка ригелей массой до 1,5т
24Огрунтовка бетонных и оштукатуренных поверхностей битумной грунтовкой
(первый слой)
1,54100 м225,501м2http://rem-n.com/remont-polaГрунтовка бетоконтактом28,504 386,154 044,44
30,00http://www.parketpalace.ru/ceny_raboty.htmlОгрунтовка основания
30,00http://www.sk-remont.com/price/otdelnye-vidy-rabot/Грунтовка пола
25Устройство гидроизоляции обмазочной в один слой толщиной 2 мм1,54100 м2380,001м2http://www.posukan.ru/stoimost-remonta-kvartir/ustroistvo-polaидроизоляция пола герметизирующими обмазочными мастиками370,0056 943,0052 506,79
350,00http://www.hydrostop.ru/tseny-na-uslugiНанесение полимерной, битумполимерной гидроизоляции (за 2 раза 1,5 мм)
380,00http://progidrogroup.ru/price.htmlОбмазочная гидроизоляция
26Устройство тепло- и звукоизоляции сплошной из плит или матов минераловатных или стекловолокнистых1,54100 м2200,001м2http://www.posukan.ru/stoimost-remonta-kvartir/ustroistvo-polaМонтаж шумоизоляции, плиты минерал. Ваты193,3329 754,0027 435,98
200,00http://krokop-stroy.ru/price6Монтаж теплоизоляционных плит
180,00http://avalremont.ru/Tseni/Тепло/звуко изоляция пола
27Устройство стяжек цементных толщиной 20 мм1,54100 м2290,001м2http://www.nowak.ru/tsena-styazhka-polaстяжка пола290,0044 631,0041 153,97
300,00http://www.parketpalace.ru/ceny_raboty.htmlИзготовление цементной стяжки (толщиной 50 мм)
280,00http://remont5000.ru/downloads/Price-2015-Remont5000.ru.pdfУстройство цементно-песчаной стяжки 40…50 мм
28Устройство стяжек цементных толщиной 20 мм1,54100 м2290,001м2http://www.nowak.ru/tsena-styazhka-polaстяжка пола290,0044 631,0041 153,97
300,00http://www.parketpalace.ru/ceny_raboty.htmlИзготовление цементной стяжки (толщиной 50 мм)
280,00http://remont5000.ru/downloads/Price-2015-Remont5000.ru.pdfУстройство цементно-песчаной стяжки 40…50 мм
29Устройство стяжек цементных толщиной 20 мм1,54100 м2290,001м2http://www.nowak.ru/tsena-styazhka-polaстяжка пола290,0044 631,0041 153,97
300,00http://www.parketpalace.ru/ceny_raboty.htmlИзготовление цементной стяжки (толщиной 50 мм)
280,00http://remont5000.ru/downloads/Price-2015-Remont5000.ru.pdfУстройство цементно-песчаной стяжки 40…50 мм
30Устройство покрытий на битумной мастике из плиток керамических многоцветных для полов1,54100 м2600,001м2http://andal.ru/rascenki_plitochnyeУкладка плитки на пол600,0092 340,0085 146,15
600,00http://www.gipsmontaj-st.ru/plitochnie-rabotiукладка плитки на пол
600,00http://www.workersgroup.ru/price-tiled-worksукладка плитки на пол
31Установка анкерных болтов при бетонировании на поддерживающие конструкции0,50т13 000,00тhttp://scobro.ru/stoimost-montazha-metallokonstrukciy.htmlМонтаж металлоконструкций14 333,337 166,676 608,34
15 000,00http://www.allplans.ru/uslugi/montaz/Монтаж металлоконструкций
15 000,00http://garantkonstrukt.ru/metallicheskie-konstrukcii-v-moskve-montazh.htmlМонтаж металлоконструкций
32Дополнительные затраты на устройство колодцев для анкерных болтов0,12100 м3учтено в стоимости установки анкерных болтов
33Устройство лестничных маршей в опалубке типа «Дока» прямоугольных0,01100 м34 250,001м3http://www.ecospro.ru/services/cottages/price-listУстройство монолитных ж/б лестничных ступеней и площадок с изготовлением арматурного каркаса и установкой и разборкой опалубки4 700,006 110,005 633,99
4 925,00http://www.all-stroy.ru/7-12-rastsenki-na-stroitelnye-raboty-moskva.phpУстройство монолитных ж/б лестничных ступеней и площадок с изготовлением арматурного каркаса и установкой и разборкой опалубки
4 925,00http://1re-mont.ru/ceny-na-stroitelnie-rabotyУстройство монолитных ж/б лестничных ступеней и площадок с изготовлением арматурного каркаса и установкой и разборкой опалубки
34Установка монолитных лестничных площадок в мелкощитовой опалубке (типа «Модостр»)0,01100 м34 250,001м3http://www.ecospro.ru/services/cottages/price-listУстройство монолитных ж/б лестничных ступеней и площадок с изготовлением арматурного каркаса и установкой и разборкой опалубки4 700,006 110,005 633,99
4 925,00http://www.all-stroy.ru/7-12-rastsenki-na-stroitelnye-raboty-moskva.phpУстройство монолитных ж/б лестничных ступеней и площадок с изготовлением арматурного каркаса и установкой и разборкой опалубки
4 925,00http://1re-mont.ru/ceny-na-stroitelnie-rabotyУстройство монолитных ж/б лестничных ступеней и площадок с изготовлением арматурного каркаса и установкой и разборкой опалубки
35Монтаж лестниц прямолинейных и криволинейных1,20т13 000,00тhttp://scobro.ru/stoimost-montazha-metallokonstrukciy.htmlМонтаж металлоконструкций14 333,3317 200,0015 860,01
15 000,00http://www.allplans.ru/uslugi/montaz/Монтаж металлоконструкций
15 000,00http://garantkonstrukt.ru/metallicheskie-konstrukcii-v-moskve-montazh.htmlМонтаж металлоконструкций
Итого стоимость ремонтных работ:859 470,18

2.6 Расчет стоимости используемых расходных материалов

Таблица 18. Расчет рыночной стоимости материалов за единицу на дату осмотра г.

№ п/пНаименование материаловЕдиница измерения расходных материаловЦена аналогаИсточник информацииРыночная стоимость единицы с НДС, на дату осмотра
1Сухая растворная смесь Ветонит1 мешок, 25 кг449,00http://www.bafus.ru/200003254/427,00
418,00http://lgrstroy.ru/shop/vetonit/weber-vetonit-stuk-cement.html
414,00http://stroykomplekt-sk.ru/catalog/build/shtukaturka/shtukaturka-tsementnaya/2407/
2битумная грунтовка1 ведро, 16 кг700,0000http://www.stroidostavka.ru/gidroizolyatsiya/mastika/praymer-bitumnyy-16-kg-izoart.html675,00
667,0000http://www.sgs-holding.ru/catalog/praymer_bitumnyy/praymer_bitumnyy_gotovyy_18l_16_kg/
658,0000http://karoknauf.ru/catalog/praymer-bitumnyy-16-kg/
3силикатная шпаклевка1 мешок, 20 кг295,00http://m-delivery.ru/item_2479.php295,67
295,00http://miramall.ru/catalog/shpatlevki_suhie/shpatlevka_starateli_finishnaya_20kg/
297,00http://mastertibot.ru/product/shpatlevka-starateli-finishnaya/
4битумная грунтовка1 ведро, 16 кг700,00http://www.stroidostavka.ru/gidroizolyatsiya/mastika/praymer-bitumnyy-16-kg-izoart.html675,00
667,00http://www.sgs-holding.ru/catalog/praymer_bitumnyy/praymer_bitumnyy_gotovyy_18l_16_kg/
658,00http://karoknauf.ru/catalog/praymer-bitumnyy-16-kg/
5силикатная шпаклевка1 мешок, 20 кг295,00http://m-delivery.ru/item_2479.php295,67
295,00http://miramall.ru/catalog/shpatlevki_suhie/shpatlevka_starateli_finishnaya_20kg/
297,00http://mastertibot.ru/product/shpatlevka-starateli-finishnaya/
6водоэмульсионная краска1 ведро, 45 кг1 300,00http://www.odissey2000.ru/catalog_c239.html1 269,83
1 200,00http://www.globalsnab.com/product/330
1 309,50http://www.dizar.ru/catalog/view_goods/2489
7водоэмульсионная краска1 ведро, 45 кг1 300,00http://www.odissey2000.ru/catalog_c239.html1 269,83
1 200,00http://www.globalsnab.com/product/330
1 309,50http://www.dizar.ru/catalog/view_goods/2489
8Сухая растворная смесь Ветонит1 мешок, 25 кг449,00http://www.bafus.ru/200003254/427,00
418,00http://lgrstroy.ru/shop/vetonit/weber-vetonit-stuk-cement.html
414,00http://stroykomplekt-sk.ru/catalog/build/shtukaturka/shtukaturka-tsementnaya/2407/
9битумная грунтовка1 ведро, 16 кг700,00http://www.stroidostavka.ru/gidroizolyatsiya/mastika/praymer-bitumnyy-16-kg-izoart.html675,00
667,00http://www.sgs-holding.ru/catalog/praymer_bitumnyy/praymer_bitumnyy_gotovyy_18l_16_kg/
658,00http://karoknauf.ru/catalog/praymer-bitumnyy-16-kg/
10силикатная шпаклевка1 мешок, 20 кг295,00http://m-delivery.ru/item_2479.php295,67
295,00http://miramall.ru/catalog/shpatlevki_suhie/shpatlevka_starateli_finishnaya_20kg/
297,00http://mastertibot.ru/product/shpatlevka-starateli-finishnaya/
11битумная грунтовка1 ведро, 16 кг700,00http://www.stroidostavka.ru/gidroizolyatsiya/mastika/praymer-bitumnyy-16-kg-izoart.html675,00
667,00http://www.sgs-holding.ru/catalog/praymer_bitumnyy/praymer_bitumnyy_gotovyy_18l_16_kg/
658,00http://karoknauf.ru/catalog/praymer-bitumnyy-16-kg/
12силикатная шпаклевка1 мешок, 20 кг295,00http://m-delivery.ru/item_2479.php295,67
295,00http://miramall.ru/catalog/shpatlevki_suhie/shpatlevka_starateli_finishnaya_20kg/
297,00http://mastertibot.ru/product/shpatlevka-starateli-finishnaya/
13водоэмульсионная краска1 ведро, 15 кг1 300,00http://www.odissey2000.ru/catalog_c239.html1 269,83
1 200,00http://www.globalsnab.com/product/330
1 309,50http://www.dizar.ru/catalog/view_goods/2489
14водоэмульсионная краска1 ведро, 15 кг1 300,00http://www.odissey2000.ru/catalog_c239.html1 269,83
1 200,00http://www.globalsnab.com/product/330
1 309,50http://www.dizar.ru/catalog/view_goods/2489
15комплект системы амстронг1 м2266,94http://www.podvesnoi.ru/descr.php?ID_Price=133268,65
265,00http://www.art-komplekt.ru/232-armstrong-podvesnoy-potolok/2666-bajkalboard-600×600-7-2kv-m-kor-.html
274,00http://xn--80akkfhbmarefani.xn--p1ai/catalog/podvesnye-potolki/potolok-tipa-armstrong/armstrong-scala/potolochnaya-plita-armstrong-scala-armstrong-skala-600x600x12-kromka-board.html
16Бетон1м32 970,00http://www.houmstroi.ru/price/beton2 906,67
2 950,00http://www.betonsnab.ru/concrete
2 800,00http://mosbetone.ru/ceny
17панели перекрытияшт1 769,00https://obl-ceram.ru/catalog/plates_of_overlappings/16311/1 748,93
1 584,79http://www.st-par.ru/catalog/a01_plity_perekrytiya/220mm.html
1 893,00http://gbi-podolsk.ru/perekritiya/pk_16_10_8/
18Балки двутавровые N 60, сталь марки Ст0т40 767,00http://atl-met.ru/dvutavrovaya-balka/dvutavrovaya-balka39 385,67
39 400,00http://mg-msk.ru/catalog/cherniy-metalloprokat/balka/balka-dvutavrovaya
37 990,00http://www.metgrup.ru/products/Balka/
19битумная грунтовка1 ведро, 16 кг700,00http://www.stroidostavka.ru/gidroizolyatsiya/mastika/praymer-bitumnyy-16-kg-izoart.html675,00
667,00http://www.sgs-holding.ru/catalog/praymer_bitumnyy/praymer_bitumnyy_gotovyy_18l_16_kg/
658,00http://karoknauf.ru/catalog/praymer-bitumnyy-16-kg/
20обмазочная гидроизоляция1 мешок, 25 кг680,00http://www.stroyzakazy.ru/gidroizolyatsionnye-materialy/gidroizolyatsiya-obmazochnaya-gidroplast664,75
674,24http://www.snabinfo.ru/descr.php?cat=70&category=3803&cur=395
640,00http://stroyzakaz.ru/gidroizoljacija-obmazochnaja-gidroplast-25-kg/
21Плиты или маты минераловатные или стекловолокнистые1 упаковка329,00http://emirstroy.ru/component/jshopping/minvata-tekhnonikol-roklajt-1200kh600kh50mm-5-76m2-0-28m3-up-8plit.html?ymclid=56168878075584328489001336,33
340,00http://lp.arsnl.ru/uteplitel_msk/?ch=lpg_ya&utm_medium=cpc&utm_source=eLama-yandex&utm_campaign=%D0%A0%D0%BE%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B9%D1%82&utm_term=%D0%BC%D0%B8%D0%BD%D0%B5%D1%80%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%82%D0%BD%D1%8B%D0%B5&utm_content=%D0%A3%D1%82%D0%B5%D0%BF%D0%BB%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C+%D0%A0%D0%BE%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B9%D1%82+340+%D1%80%D1%83%D0%B1%2F%D1%83%D0%BF&yclid=765609509202693261
340,00http://smesi-zdes.ru/minvata-tekhnonikol-roklajt-1200kh600kh50mm-up8sht-5-76m2.html?frommarket=https%3A//market.yandex.ru/search.xml%3Fclid%3D545%26cvredirect%3D0%26text%3D%D1%80%D0%BE%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B9%D1%82+%D1%82%D0%B5%D1%85%D0%BD%D0%BE%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%BB%D1%8C&ymclid=56168878075584328489002
22Раствор готовый кладочный тяжелый цементный1 м32 380,00http://www.rastvor.ru/catalog/tsementnyy-rastvor/2 360,00
2 300,00http://www.betontransstroy.ru/rastvor.php
2 400,00http://atlantbeton.ru/rastvor/m100
23Раствор готовый кладочный тяжелый цементный1 м32 380,00http://www.rastvor.ru/catalog/tsementnyy-rastvor/2 360,00
2 300,00http://www.betontransstroy.ru/rastvor.php
2 400,00http://atlantbeton.ru/rastvor/m100
24Раствор готовый кладочный тяжелый цементный1 м32 380,00http://www.rastvor.ru/catalog/tsementnyy-rastvor/2 360,00
2 300,00http://www.betontransstroy.ru/rastvor.php
2 400,00http://atlantbeton.ru/rastvor/m100
25напольная плитка1 м2259,00http://www.strana-plitki.ru/plitka/product-beta-plitka-napolnaya-bezhevaya-bb4d012-63-33×33.html256,33
261,00http://beridver.ru/catalog/keramicheskaya-plitka/cersanit/keramicheskaja_plitka_beta_napolnaja_bezhevaja_-bb4d012-63_33x33_cersanit-detail
249,00http://shop.17mkad.ru/product_1391.html
26Бетон тяжелый1 м32 380,00http://www.rastvor.ru/catalog/tsementnyy-rastvor/2 360,00
2 300,00http://www.betontransstroy.ru/rastvor.php
2 400,00http://atlantbeton.ru/rastvor/m100
27Бетон тяжелый1 м32 380,00http://leskar-msc.ru/?utm_source=YD&utm_medium=cpc&utm_campaign=Karkas_Proizv_MSK_RSA&utm_content=Sdelatj&utm_term=metallicheskii_lestnici_na_2_etaj&yclid=7667034379929525102 360,00
2 300,00http://lestnicy-perila.ru/karkasy_lestnic/k-2.php
2 400,00http://xn—-7sbavphbktyndn2d.xn--p1ai/

Расчет количества расходных строительных материалов, необходимых для проведения ремонта помещения, определен в соответствии с нормами расхода материалов, указанных производителями материалов.

Таблица 19. Расчет количества материалов.

№ п/пНаименование материаловСредний расход на единицу площади (кв.м.)Количество, кв.м, п.м., шт.Ед. измУвеличение расхода материалов на подгонку, прирезку, отход материала, %Количество, с учетом увеличения расхода материалов, кв.м, п.м., шт.Кол-во расходных материалов требуемых для ремонта, кг, л, шт., п.м.итог количество материалов, округленно до целого количества единиц
1Сухая растворная смесь Ветонит4,802,28100 м210%2,5112,0413
2Битумная грунтовка1,562,28100 м210%2,513,924
3Силикатная шпаклевка4,502,28100 м210%2,5111,2912
4Битумная грунтовка1,562,28100 м210%2,513,924
5Силикатная шпаклевка4,502,28100 м210%2,5111,2912
6Водоэмульсионная краска0,562,28100 м210%2,511,395
7Водоэмульсионная краска0,562,28100 м210%2,511,395
8Сухая растворная смесь Ветонит4,801,539100 м210%1,698,139
9Битумная грунтовка1,561,539100 м210%1,692,653
10Силикатная шпаклевка4,501,539100 м210%1,697,628
11Битумная грунтовка1,561,539100 м210%1,692,653
12Силикатная шпаклевка4,501,539100 м210%1,697,628
13Водоэмульсионная краска1,671,539100 м210%1,692,823
14Водоэмульсионная краска1,671,539100 м210%1,692,823
15Комплект системы амстронг100,001,539100 м210%1,69169,29170
16Бетон6,091,539100 м210%1,6910,3111
17Панели перекрытия100,000,05100 шт10%0,065,506
18Балки двутавровые N 60, сталь марки Ст01,002,928т10%3,223,224
19Битумная грунтовка1,561,539100 м210%1,692,653
20Обмазочная гидроизоляция14,001,539100 м210%1,6923,7024
21Плиты или маты минераловатные или стекловолокнистые3,011,539100 м210%1,695,106
22Раствор готовый кладочный тяжелый цементный2,041,539100 м210%1,693,454
23Раствор готовый кладочный тяжелый цементный2,041,539100 м210%1,693,454
24Раствор готовый кладочный тяжелый цементный2,041,539100 м210%1,693,454
25Напольная плитка100,001,539100 м210%1,69169,29170
26Бетон тяжелый100,000,013100 м310%0,011,432
27Бетон тяжелый100,000,013100 м310%0,011,432

Таблица 20. Расчет рыночной стоимости материалов.

№ п/пНаименование материаловитог количество материалов, округленно до целого количества единицРыночная стоимость единицы на дату осмотра с НДСРыночная стоимость на 27.05.2014 г., с НДСФизический износ покрытий объекта оценкиИтого стоимость материалов с износом, в рублях, в т.ч. НДС
1Сухая растворная смесь Ветонит13427,00393,7320%4 094,83
2битумная грунтовка4675,00622,4180%485,48
3силикатная шпаклевка12295,67272,6380%654,32
4битумная грунтовка4675,00622,4180%497,93
5силикатная шпаклевка12295,67272,6380%654,32
6водоэмульсионная краска51 269,831 170,9180%1 170,91
7водоэмульсионная краска51 269,831 170,9180%1 170,91
8Сухая растворная смесь Ветонит9427,00393,7320%2 834,89
9битумная грунтовка3675,00622,4180%373,45
10силикатная шпаклевка8295,67272,6380%414,40
11битумная грунтовка3675,00622,4180%323,65
12силикатная шпаклевка8295,67272,6380%414,40
13водоэмульсионная краска31 269,831 170,9180%655,71
14водоэмульсионная краска31 269,831 170,9180%655,71
15комплект системы амстронг170268,65247,7248%21 898,22
16Бетон112 906,672 680,2240%17 689,45
17панели перекрытия61 748,931 612,6812%7 805,36
18Балки двутавровые N 60, сталь марки Ст0439 385,6736 317,2812%127 836,83
19битумная грунтовка3675,00622,4180%323,65
20обмазочная гидроизоляция24664,75612,9615%12 348,06
21Плиты или маты минераловатные или стекловолокнистые6336,33310,1315%1 581,67
22Раствор готовый кладочный тяжелый цементный42 360,002 176,1440%4 569,90
23Раствор готовый кладочный тяжелый цементный42 360,002 176,1440%4 569,90
24Раствор готовый кладочный тяжелый цементный42 360,002 176,1440%4 569,90
25напольная плитка170256,33236,3615%34 154,51
26Бетон тяжелый22 360,002 176,1412%3 830,01
27Бетон тяжелый22 360,002 176,1412%3 830,01
Итого, материалы259 408,36

Итоговая рыночная стоимость неотделимых улучшений (с учетом износа), произведенных ООО «КОКР» в феврале 2002 года, по состоянию на 27.05.2014г. составляет 1 118 878,54 рублей.

Эксперт-оценщик: ____________ /Берзина Е.Б./

III. Выводы

Ответы на вопросы, поставленные в Определениях судьи Арбитражного суда г. Москвы Н.Н. Селиверстовой от 15 декабря 2015 года о назначении судебной экспертизы и от 15 февраля 2016 года об отложении дела к судебному разбирательству по делу №А40-158641/15 по иску Общества с ограниченной ответственностью «КОКР» к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи:

Вопрос 1. Определить рыночную стоимость нежилого помещения, площадью 188,1 кв.м. (подвал, помещение III, комн. 1-16) расположенное по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2, по состоянию на 27.05.2014г.?

Ответ 1: Рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 188,1 кв.м. (подвал, помещение III, комн. 1-16) расположенное по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2, по состоянию на 27.05.2014г. составляет: с учётом НДС 14 247 760 рублей; без учёта НДС 12 074 373 рублей.

Вопрос 2. Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений (с учетом износа), необходимых для возведения антресоли 1, помещение V, комната 1, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2 (площадь антресоли 153. 9 кв. м.), произведенных ООО «КОКР» в феврале 2002г., по состоянию на 27.05.2014г?

Ответ 2: Рыночная стоимость неотделимых улучшений (с учетом износа), необходимых для возведения антресоли 1, помещение V, комната 1, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д.6, корп. 2 (площадь антресоли 153. 9 кв. м.), произведенных ООО «КОКР» в феврале 2002г., по состоянию на 27.05.2014г. составляет с учетом НДС 1 118 878,54 рублей, без учета НДС 948 202,16 рублей.

Эксперт-оценщик: ____________ /Берзина Е.Б./

Утверждено

Генеральный директор

ООО «Фед-Консалт»: ____________ /Базанова О.А./

IV. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Объект оценки – объект экспертизы, объект исследования.

К объектам оценки относятся отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

В процессе оценки используются следующие подходы — затратный, сравнительный, доходный.

Подход к оценке — это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки — это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки) — это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Объект-аналог — объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки:

— метод сравнительной стоимости единицы, метод разбивки по компонентам и сметный метод (метод количественного обследования) при оценке недвижимого имущества;

Сравнительный подход – совокупность методов оценки имущества, основанных на сравнении объекта оценки со схожими объектами, в отношении которых имеется информация о ценах продажи.

В соответствии со сравнительным подходом величиной стоимости объекта оценки является наиболее вероятная цена продажи аналогичного объекта.

Доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что потенциальный покупатель не заплатит за данный объект сумму большую, чем текущая стоимость доходов от этого объекта.

Этаж — продольная часть дома, комнаты которой находятся (приблизительно) на одном уровне. В жилом доме различают: надземные, цокольные, подвальные, антресоли и мансардные этажи.

Помещение — пространство внутри здания имеющее определенное функциональное назначение и огражденное со всех сторон строительными конструкциями: стенами (с окнами и дверями), перекрытием и полом.

Итоговая величина стоимости — стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Приложения

Фототаблица № 1

Приложения

Фототаблица № 1

Фасад и входная группа
Описание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_142244.jpg

Вход в торговое помещение с улицы

Описание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_142258.jpg

Арка – вход во двор здания

Описание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_142153.jpg

Вход в подвальное помещение со двора

Описание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_135950.jpg

Вход в подвальное помещение со двора

Подвальное помещение
Описание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_141430.jpgОписание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_141605.jpg
Описание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_141537.jpgОписание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_141553.jpg
Описание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_141628.jpgОписание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_141657.jpg
Описание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_141716.jpgОписание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_141757.jpg
Описание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_141815.jpgОписание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_141844.jpg
Описание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_141932.jpgОписание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_141952.jpg
Описание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_142000.jpgОписание: C:\Users\Данбалан\AppData\Local\Microsoft\Windows\Temporary Internet Files\Content.Word\IMG_20160112_142047.jpg
Помещение 1 этажа и антресоли торгового помещения