Обследования помещений жилого дома

You are currently viewing Обследования помещений жилого дома

Специалистом ООО «НЭП» 10 июня 2015 года с 11 часов 00 минут до 13 часов 00 минут при естественном и искусственном освещении было проведено обследование объекта с фотофиксацией видов и деталей строительных конструкций (см. Приложение А, фото 1 — 12). На момент обследования строительно-монтажные работы в помещении не велись.

Натурное обследование было проведено в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». При проведении натурного обследования и составлении заключения специалист пользовался методами визуального и инструментального контроля качества и сравнения полученных результатов с требованиями нормативных документов.

В ходе обследования специалисту ООО «НЭП» требовалось установить:

1) Были ли помещения: этаж 2 – помещение II, комната 1 площадью 18,1 кв.м. и комната 2 площадью 16,1 кв.м.; этаж 3 – помещение II, комната 1 площадью 20,3 кв.м. и комната 2 площадью 17,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградское ш., д. 15 предназначены для самостоятельного использования и использовались ли фактически для целей, не связанных с обслуживанием иных помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме?

2) Можно ли рассматривать помещения: этаж 2 – помещение II, комната 1 площадью 18,1 кв.м. и комната 2 площадью 16,1 кв.м.; этаж 3 – помещение II, комната 1 площадью 20,3 кв.м. и комната 2 площадью 17,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградское ш., д. 15 в качестве вспомогательных, связанных с обслуживанием иных помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме? Можно ли рассматривать этаж, на котором они расположены, в качестве вспомогательного этажа?

3) Находятся ли в помещениях: этаж 2 – помещение II, комната 1 площадью 18,1 кв.м. и комната 2 площадью 16,1 кв.м.; этаж 3 – помещение II, комната 1 площадью 20,3 кв.м. и комната 2 площадью 17,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградское ш., д. 15 какие-либо инженерные коммуникации, оборудование, ограждающие конструкции, необходимые для постоянного использования и технического обслуживания более одного помещения жилого многоквартирного дома? Требуется ли постоянный беспрепятственный доступ в указанное помещение?

4) Имеется ли обособленный от жилой части здания вход в спорные помещения? Имеется ли естественное освещение в помещениях?

5) Являются ли по своему функциональному назначению в настоящий момент помещения: этаж 2 – помещение II, комната 1 площадью 18,1 кв.м. и комната 2 площадью 16,1 кв.м.; этаж 3 – помещение II, комната 1 площадью 20,3 кв.м. и комната 2 площадью 17,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградское ш., д. 15 техническими для нужд собственника многоквартирного дома?

3.1 Были ли помещения: этаж 2 – помещение II, комната 1 площадью 18,1 кв.м. и комната 2 площадью 16,1 кв.м.; этаж 3 – помещение II, комната 1 площадью 20,3 кв.м. и комната 2 площадью 17,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградское ш., д. 15 предназначены для самостоятельного использования и использовались ли фактически для целей, не связанных с обслуживанием иных помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме?

При изучении данного вопроса, специалистом была проанализирована нормативно-техническая база. В ходе чего установлено, что признаки помещений, позволяющие отнести их к категории самостоятельного использования, представляются следующим перечнем:

— помещение не является частью пути эвакуации людей из здания;

— отсутствие в помещении элементов инженерных систем с запорно-регулирующей арматурой, обслуживающих более одного помещения в здании и требующих регулярного доступа к нему эксплуатирующего персонала в целях контроля их функционирования и наладки, предусмотренных инструкциями (иными регламентирующими документами) по их эксплуатации;

— помещение является обособленным.

— помещение не является помещением общего пользования – лестничной площадкой, комнатой для обслуживающего персонала, колясочной и т.п.;

— помещение является изолированным от других помещений, в т. ч. жилых;

— помещение не препятствует использованию других помещений (жилых и нежилых), расположенных в здании.

При натурном обследовании объекта, расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградское ш., д. 15, специалистом установлено, что помещения: этаж 2 – помещение II, комната 1 площадью 18,1 кв.м. и комната 2 площадью 16,1 кв.м.; этаж 3 – помещение II, комната 1 площадью 20,3 кв.м. и комната 2 площадью 17,9 кв.м. – имеют два входа/выхода, расположенных на первом этаже дома. Один выход ведет непосредственно во двор дома (см. Приложение А, фото 6, 11), а второй – в магазин «Tervolina» (см. Приложение А, фото 1-3). Данные выходы представлены на рисунке 2 «План БТИ №9 Северного округа г. Москвы от 16.12.92 г.»

Исследуемые помещения расположены друг под другом и связаны лестничной клеткой (с первого по третий этаж). Они не являются проходным, оборудованы системой электроснабжения и естественной вентиляцией. Иные элементы инженерного оборудования проходят из подвала дома до его чердака (нижняя вертикальная разводка) по техническому коробу (см. рисунок 2 «План БТИ №9 Северного округа г. Москвы от 16.12.92 г.» отметка 3). Соответственно, расположенное в спорном помещении инженерное оборудование предназначено для обслуживания только данных помещений.

Оборудованные таким образом помещения, не являются элементом эвакуационного пути и могут использоваться самостоятельно.

Рис. 2 План БТИ №9 Северного округа г. Москвы от 16.12.92 г.

Таким образом помещения: этаж 2 – помещение II, комната 1 площадью 18,1 кв.м. и комната 2 площадью 16,1 кв.м.; этаж 3 – помещение II, комната 1 площадью 20,3 кв.м. и комната 2 площадью 17,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградское ш., д. 15 на момент приватизации предназначались для самостоятельного использования и не были связаны с обслуживанием иных помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме.

3.2 Можно ли рассматривать помещения: этаж 2 – помещение II, комната 1 площадью 18,1 кв.м. и комната 2 площадью 16,1 кв.м.; этаж 3 – помещение II, комната 1 площадью 20,3 кв.м. и комната 2 площадью 17,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградское ш., д. 15 в качестве вспомогательных, связанных с обслуживанием иных помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме? Можно ли рассматривать этаж, на котором они расположены, в качестве вспомогательного этажа?

Согласно СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные»:

«Вспомогательные помещения — помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе: кухня или кухня-ниша, передняя, ванная комната или душевая, уборная или совмещенный санузел, кладовая или хозяйственный встроенный шкаф, постирочная, помещение теплогенераторной и т.п.»

Согласно Письму Минэкономразвития РФ от 24.02.2014 № Д23и-501 «Относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении»:

«Помещение считается обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями. Помещение считается изолированным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение».

В связи с тем, что исследуемые помещения: этаж 2 – помещение II, комната 1 площадью 18,1 кв.м. и комната 2 площадью 16,1 кв.м.; этаж 3 – помещение II, комната 1 площадью 20,3 кв.м. и комната 2 площадью 17,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградское ш., д. 15 изолированы от жилой части многоквартирного дома плитами перекрытия и несущими стенами и из жилой части дома попасть в них не имеется возможность, а также отсутствия в них общедомовых инженерных систем, назвать их вспомогательными нельзя, как и этаж, на котором они расположены.

 

3.3 Находятся ли в помещениях: этаж 2 – помещение II, комната 1 площадью 18,1 кв.м. и комната 2 площадью 16,1 кв.м.; этаж 3 – помещение II, комната 1 площадью 20,3 кв.м. и комната 2 площадью 17,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградское ш., д. 15 какие-либо инженерные коммуникации, оборудование, ограждающие конструкции, необходимые для постоянного использования и технического обслуживания более одного помещения жилого многоквартирного дома? Требуется ли постоянный беспрепятственный доступ в указанное помещение?

Действующее законодательство не содержит легального определения понятия «инженерные коммуникации».

В этой связи для раскрытия содержания указанного понятия следует обратиться к законодательным актам и нормативным документам в области обеспечения безопасности зданий и сооружений.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»:

«- сеть инженерно-технического обеспечения — совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений (пункт 20 статьи 2);

— система инженерно-технического обеспечения — одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (пункт 21 статьи 2)».

Согласно «Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению» к общедомовым инженерным коммуникациям относятся:

«5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 июня 2013 года постановлением Правительства Российской Федерации от 14 мая 2013 года N 410. — См. предыдущую редакцию).

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе (абзац дополнительно включен с 9 июня 2011 года постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года N 354).

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.

(Абзац дополнительно включен с 1 июня 2013 года постановлением Правительства Российской Федерации от 14 мая 2013 года N 410).

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. 

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях».

При натурном обследовании помещений специалистом не выявлено общедомовое инженерное оборудование. Инженерные коммуникации дома проходят из подвала до его чердака (нижняя вертикальная разводка) по техническому коробу (см. рисунок 2 «План БТИ №9 Северного округа г. Москвы от 16.12.92 г.» отметка 3). Соответственно, имеющиеся трубопроводы в помещениях: этаж 2 – помещение II, комната 1 площадью 18,1 кв.м. и комната 2 площадью 16,1 кв.м.; этаж 3 – помещение II, комната 1 площадью 20,3 кв.м. и комната 2 площадью 17,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградское ш., д. 15 — являются транзитными и не требуют постоянного присутствия эксплуатирующих служб и открытого доступа для их эксплуатации и контроля.

3.4 Имеется ли обособленный от жилой части здания вход в спорные помещения? Имеется ли естественное освещение в помещениях?

При натурном обследовании спорных помещений специалистом установлено, что обособленный от жилой части здания вход имеется, как и естественное освещение (см. рис. 3).

Рис. 3 Фасад здания внутри двора

3.5 Являются ли по своему функциональному назначению в настоящий момент помещения: этаж 2 – помещение II, комната 1 площадью 18,1 кв.м. и комната 2 площадью 16,1 кв.м.; этаж 3 – помещение II, комната 1 площадью 20,3 кв.м. и комната 2 площадью 17,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградское ш., д. 15 техническими для нужд собственника многоквартирного дома?

Согласно СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные»:

«Этаж техническийэтаж дня размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания техническое подполье), верхней (технический чердак) или между надземными этажами. Пространство высотой 1,8 м и менее, используемое только для прокладки коммуникаций, этажом не является».

Данная формулировка подходит и для технического помещения.

В связи с тем, что в спорных помещениях отсутствуют общедомовые инженерные коммуникации, они не являются техническими для нужд собственника многоквартирного дома.

 

По результатам обследования помещений: этаж 2 – помещение II, комната 1 площадью 18,1 кв.м. и комната 2 площадью 16,1 кв.м.; этаж 3 – помещение II, комната 1 площадью 20,3 кв.м. и комната 2 площадью 17,9 кв.м. — в жилом доме, расположенном по адресу: г. Москва, Ленинградское ш., д. 15 специалистом ООО «НЭП» установлено следующее:

  1. Помещения на момент приватизации предназначались для самостоятельного использования и не были связаны с обслуживанием иных помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме;
  2. Помещения изолированы от жилой части многоквартирного дома плитами перекрытия и несущими стенами и из жилой части дома попасть в них не имеется возможность, также в них отсутствуют общедомовые инженерные системы, в связи с этим назвать их вспомогательными нельзя, как и этаж, на котором они расположены;
  3. Имеющиеся трубопроводы в помещениях являются транзитными и не требуют постоянного присутствия эксплуатирующих служб и открытого доступа для их эксплуатации и контроля;
  4. К помещениям имеется обособленный от жилой части здания вход, в помещениях устроено естественное освещение;
  5. Помещения не являются техническими для нужд собственника многоквартирного дома.

Фото № 1

Фото № 2

Фото № 3

Фото № 4

Фото № 5

Фото № 6

Фото № 7

Фото № 8

Фото № 9

Фото № 10

Фото № 11

Фото № 12