Экспертиза недвижимого имущества

You are currently viewing Экспертиза недвижимого имущества

2.2. Цель экспертизы.

В процессе проведения экспертно-диагностического обследования экспертами Центра Строительной Экспертизы «ПГС» требовалось ответить на поставленные вопросы:

  1. Соответствует ли объект градостроительным и строительным нормативам и правилам?
  2. Создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан, неопределенного круга лиц?
  3. Является ли здание объектом капитального строительства?
  4. Является ли здание объектом недвижимого имущества?

2.3. Порядок проведения экспертизы.

Экспертное обследование объекта проводилось натурным способом, методами визуального осмотра и инструментального контроля путём измерения параметров инженерных сетей и оборудования с фиксированием на цифровую камеру «Nikon Сооlpiх P600» (Приложение А, фото 1-24).

Экспертное обследование проводилось 28 июля 2016 года с 13 часов 00 минут до 15 часов 00 минут экспертами ООО «ПГС» Бахтиным К.М., Филилеевым А.А., Лебедевым П.Н, в присутствии представителя Заказчика.

2.4. Характеристики объекта.

По результатам анализа технической документации (технического паспорта, проекта перепланировки, кадастрового паспорта) и обследования помещений здания расположенного по адресу: г. Москва, Балаклавский проспект, вл. 11А экспертами установлены следующие характеристики объекта (Таблица 1). Обмерочные чертежи исследуемого здания представлены в Приложении Б.

Таблица 1. Характеристики объекта обследования

№ п/пПеречень параметров

и элементов

Характеристика
1.Адрес объекта обследования и географическое местоположениег. Москва, Балаклавский проспект, вл. 11А.
2.Количество этажей3 этажа — 2 надземных, 1 подвальный.
3Конструктивная схема зданияЗдание каркасного типа, выполнено из монолитных железобетонных конструкций. Кровля здания разноуклонная.
4.Строительный объём3841 м.куб.
5.Высота этажейПодвальный этаж – 2,86 м, 1 этаж – 3,35 м, 2 этаж – 3,16 м.
6.Общая высота здания/строенияОколо +8,950м
7.Описание несущих элементов здания
7.1КолонныВ подвальном этаже: железобетонные, квадратного сечения с размерами 500х500 мм. На 1-м и 2-м этажах: стальные трубы диаметром 273 мм, с толщиной стенки 6 мм залитые бетоном.
7.2ПерекрытияПерекрытия монолитные железобетонные.
8Крыша/кровляПокрытие кровли здания выполнено из монолитной железобетонной плиты, опирающейся на стальные колонны. Перекрытие кровли воспринимает нагрузку от веса кровли, веса снежного покрова.

2.5. Методика проведения экспертизы.

Для ответа на поставленные вопросы экспертами были проведены следующие работы:

1) Подготовительные работы:

При подготовительных работах экспертами было проведено ознакомление с объектом экспертизы, его технико-экономическими показателями и конструктивным решением, а также анализ предоставленной на экспертизу документации;

2) Визуальное обследование объекта:

Экспертами проведено сплошное визуальное обследование объекта и прилегающей территории с проведением необходимых замеров. Были осмотрены несущие и ограждающие конструкции объекта с целью определения конструктивных характеристик здания и выявления видимых дефектов и повреждений по внешним признакам. В процессе осмотра производилась фотосъёмка (Приложение А фото 1-24).

3) Детальное (инструментальное) обследование объекта включало в себя:

Измерение геометрических параметров объекта, с учётом допусков и отклонений согласно ГОСТ 26433.0-85 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения».

Определение армирования и величины защитного слоя бетона при помощи универсального, комплексного устройства по обнаружению месторасположения арматурных стержней и для измерения защитного слоя бетона Proceq «Profoscope».

Определение класса бетона по прочности на сжатие выполнялось электронным прибором для измерения прочности бетона Молотком Шмидта Digi-Schmidt ND.

4) Анализ результатов обследования и формирование отчёта.

 


III. Результирующая часть

3.1. Соответствует ли объект градостроительным и строительным нормативам и правилам?

3.2. Создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан, неопределенного круга лиц?

3.2.1. Расчет несущей способности строительных конструкций объекта с учетом выявленных дефектов и повреждений, определение допустимых нагрузок здания.

 

1. Расчет колонны первого этажа

2. Расчет ригелей перекрытия

3. Расчет плиты перекрытия

4. Определение предельных горизонтальных перемещений здания.

Согласно произведенному расчету пространственной расчетной схемы, максимальное перемещение наивысшей точки каркаса здания составляет 23,7мм. Максимальное значение горизонтального перемещения каркаса представлено на рисунке 3. Согласно СП 20.13330.2011 табл. Е4, максимально допустимое значение горизонтального перемещения здания составляет 30мм.

Рис. 3. Горизонтальные перемещения каркаса

Вывод: Горизонтальные перемещения каркаса здания находятся в допустимых пределах.

Общие выводы:

  1. Несущая способность колонн каркаса обеспечена.
  2. Несущая способность ригелей каркаса обеспечена.
  3. Несущая способность плит перекрытия обеспечена.
  4. Прогибы и перемещения каркаса находятся в допустимых пределах.
  5. Несущая способность несущих элементов каркаса здания обеспечена, при значении полезной нагрузки на все уровни перекрытия не более 360 кг/м2.

3.3. Является ли здание объектом капитального строительства?

В рекомендациях СЭВ по стандартизации «Термины и определения». Выпуск 1 под ред. Л.Ю. Белахова и И.Н. Попова-Черкасова. М: Изд-во стандартов, 1970 г. дано определение капитальности зданий или сооружений как:

Свойство зданий или сооружений, определяемое совокупностью огнестойкости и долговечности (сопротивления разрушительному воздействию физических, химических и других явлений) основных конструктивных элементов зданий и сооружений.

Последовательность элементов и соединений конструкций здания образует единую неизменяемую конструктивную схему, что обеспечивает совместность работы конструкций фундамента, колонн и перекрытий здания.

С учетом наличия у здания неразрывно связанных с основанием фундаментов, а также неразрывно связанных с ними несущих и ограждающих конструкций, подсоединения инженерных коммуникаций к системам центрального водоснабжения и центральной канализации, электроснабжения, данный объект является цельным неразъемным сооружением, неразрывно связанным основанием, разборка которого невозможна без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. С учетом подсоединения инженерных коммуникаций к системам центрального водоснабжения и центральной канализации, электроснабжения и наличия отопления, в рамках рассматриваемого объекта возможно поддержание нормальной температуры и создания условий для осуществления постоянного пребывания в нем людей, в результате чего он предназначен для постоянного круглогодичного использования и является постоянным.

Можно выделить следующие технические критерии отнесения строений и сооружений к капитальности:

— прочная связь с землей;

— невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению;

— создание объекта на земле специально отведенной для этого, в предусмотренном законом или иными правовыми актами порядке;

— получены все необходимые разрешения на создание объекта без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Исследуемое здание относится к зданиям общественного назначения. Согласно перечню основных функционально-типологических групп зданий и помещений общественного назначения по СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», здание относится к зданиям и помещениям сервисного обслуживания населения, Приложение В, п.3.2. Предприятия питания (открытая и закрытая сеть). Класс функциональной пожарной опасности Ф 3.2.

Согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» классификация общественных зданий по капитальности предполагает наличие 9-ти групп (см. Таблица №4 «Классификация общественных зданий по капитальности»).

Таблица 4. «Классификация общественных зданий по капитальности»

Группа зданийКонструкция зданийСрок службы, лет
IЗдания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами175
IIЗдания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам150
IIIЗдания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные.125
IVЗдания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные.100
VЗдания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные.80
VIЗдания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами.50
VIIЗдания деревянные, каркасные и щитовые25
VIIIЗдания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.).15
IXПалатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций.10

Таким образом, по определению капитальность представляет собой основательность, жесткость, долговечность основных конструктивных элементов зданий и сооружений, устойчивость к внешним факторам, непосредственную связь с землей. Здание, расположенное по адресу: г. Москва, Балаклавский проспект, вл. 11А по конструктивным элементам и инженерному оборудованию относится к I-й группе зданий капитального строительства, т.е. является капитальным.

3.4. Является ли здание объектом недвижимого имущества?

При классификации строений принято использовать термины «движимое» и «недвижимое» имущество, которые тесно связаны с понятиями «временности» или «капитальности», отделимых или неотделимых улучшений.

Основные критерии отнесения имущества к категории недвижимого изложены в статье 130 Гражданского кодекса РФ, которая гласит:

«1.К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрации прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».

Формулировка понятия недвижимости, приведённая в ГК РФ, является основной и практически дословно дублируется во многих источниках:

Статья №1 федерального закона №122-ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит:

«Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, — земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы».

Под несоразмерной (существенной или значительной) утратой качества объекта понимается такая утрата, которая влияет на возможность его использования по назначению. Определение возможности использования (в т.ч. повторного) объекта по его назначению состоит из технической возможности и экономической целесообразности этого («Судебная строительно-техническая экспертиза» автор Бутырин А.Ю.).

Объект экспертизы представляет собой 2-х этажное здание с подвалом, расположенное по адресу: г. Москва, Балаклавский проспект, вл. 11А — жесткое (по конструктивным элементам), долговечное, устойчивое к внешним факторам, непосредственно связанное с землей.

Согласно статье 1 пункта 10 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ:

«Объектом капитального строительства может являться: здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства) за исключением временных построек, киосков, навесов и других подсобных построек».

Согласно ГСН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм и затрат на строительство временных зданий и сооружений»:

«п.1.1. к временным зданиям и сооружениям относятся специально возведенные или приспособленные на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства».

Назначение строения и его конструктивные характеристики не попадают под определение временных зданий и сооружений, следовательно, строение, не относится к нестационарному объекту.

Кроме того, при проведении обследования здания экспертами установлено, что при перемещении строения на другой земельный участок необходимо будет провести следующие мероприятия:

  1. Демонтировать инженерное оборудование с кровли;
  2. Демонтировать имеющееся кровельное покрытие;
  3. Произвести демонтаж отделки внутреннего пространства (без сохранения материала);
  4. Разобрать строение на отдельные строительные конструкции и элементы конструкций;
  5. Перевезти строительные конструкции и инженерное оборудование на другой земельный участок;
  6. На другом земельном участке выполнить земляные работы и работы по устройству фундамента;
  7. Выполнить монтаж железобетонного каркаса здания;
  8. Выполнить новое кровельное покрытие строения, а также другие виды работ (подключение инженерных систем) с целью введения здания в эксплуатацию;
  9. Выполнить сборку сохранённых конструкций и оборудования, а также отделочные работы.

Кроме того, фундамент и каркас здания выполнен из монолитного железобетона, а стены из кирпича и пеноблока. При демонтаже данных конструкций вторичное их использование невозможно.

При демонтаже других строительных конструкций здания (оконных и дверных блоков, инженерного оборудования и т.д.) вследствие возникновения монтажных нагрузок при транспортировке в конструкциях возможно появление трещин и иных деформаций, что может привести к невозможности использования отдельных частей строительных конструкций.

Таким образом, в результате перемещения строения на другой земельный участок стоимость демонтажа, транспортировки и сборки конструкций составит свыше полной рыночной стоимости здания (без земельного участка). Перевезти объект полностью, не демонтируя, по дорогам общественного пользования не представляется возможным.

Таким образом, по результатам проведенного обследования объекта экспертизы экспертами установлено что здание, расположенное по адресу: г. Москва, Балаклавский проспект, вл. 11А является объектом недвижимого имущества. Объект имеет прочную связь с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.


IV. Выводы

По результатам проведенного натурного обследования 2-х этажного здания, расположенного по адресу: г. Москва, Балаклавский проспект, вл. 11А и анализа представленных материалов эксперты дают следующие ответы на поставленные вопросы:

Первый вопрос:

Соответствует ли объект градостроительным и строительным нормативам и правилам?

Ответ на первый вопрос:

Здание, расположенное по адресу: г. Москва, Балаклавский проспект, вл. 11А соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам.

Второй вопрос:

Создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан, неопределенного круга лиц?

Ответ на второй вопрос:

Здание, расположенное по адресу: г. Москва, Балаклавский проспект, вл. 11А не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, а также неопределённого круга лиц.

Третий вопрос:

Является ли здание объектом капитального строительства?

Ответ на третий вопрос:

Здание, расположенное по адресу: г. Москва, Балаклавский проспект, вл. 11А является объектом капитального строительства.

Четвёртый вопрос:

Является ли здание объектом недвижимого имущества?

Ответ на четвёртый вопрос:

Здание, расположенное по адресу: г. Москва, Балаклавский проспект, вл. 11А является объектом недвижимого имущества, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

 

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9542.JPG

Фото 1. Общий вид входной группы для посетителей.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9549.JPG

Фото 2. Общий вид фасада здания со стороны Балаклавского проспекта.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9552.JPG

Фото 3. Общий вид фасада здания с внутреннего двора.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9553.JPG

Фото 4. Общий вид фасада здания с внутреннего двора.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9557.JPG

Фото 5. Общий вид фасада здания со стороны Азовской улицы.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9567.JPG

Фото 6. Служебное помещение в подвале здания.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9576.JPG

Фото 7. Обмерные работы в подвале здания.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9578.JPG

Фото 8. Служебное помещение в подвале здания.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9591.JPG

Фото 9. Блоки управления и питания пожарной сигнализации в подвале здания.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9600.JPG

Фото 10. Пункт ИТП в подвале здания.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9614.JPG

Фото 11. Пост охраны в подвале здания.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9625.JPG

Фото 12. 1 этаж, вход для посетителей, вид изнутри здания.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9628.JPG

Фото 13. 1 этаж, лестничная клетка для посетителей.
C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9631.JPG

Фото 14. 1 этаж, общий вид помещения для посетителей.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9635.JPG

Фото 15. 1 этаж, общий вид помещения для посетителей.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9642.JPG

Фото 16. 1 этаж, общий вид помещений санузлов для посетителей.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9652.JPG

Фото 17. 1 этаж, неразрушающее обследование при помощи универсального устройства Profoscope.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9658.JPG

Фото 18. 2 этаж, лестничная клетка для посетителей. Пожарный гидрант.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9660.JPG

Фото 19. 2 этаж, пожарный гидрант, стальная колонна круглого сечения.
C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9662.JPG

Фото 20. 2 этаж, общий вид помещения для посетителей.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9678.JPG

Фото 21. 2 этаж, распределительные щиты системы электроснабжения.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9681.JPG

Фото 22. 2 этаж, открытая стальная эвакуационная лестница.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9689.JPG

Фото 23. Инженерное оборудование вентиляции и кондиционирования воздуха на кровле здания.

C:\Никита\ПГС\73. Балаклавский проспект\Фото 28.07.16\DSCN9695.JPG

Фото 24. Инженерное оборудование вентиляции и кондиционирования воздуха на кровле здания.